【正文】 14 / 14。應該在交接房屋時，同時完成所有利益分割。如車庫分割、D座底商分割等。在世貿(mào)國際公寓的物業(yè)管理上，我們最關心的是我們的公寓的出租率，怎么簡單易行，怎么做，我們是最大的業(yè)主，對任何入主的物業(yè)管理公司都將產(chǎn)生實質(zhì)性的影響，與其走在前面不如在一旁監(jiān)督更有利。未來的競爭優(yōu)勢是服務，因此有待加強服務品種和質(zhì)量的世貿(mào)國際公寓的物業(yè)管理工作將是長期的。第四種是委托現(xiàn)有的世貿(mào)國際公寓的物業(yè)管理公司——喬福物業(yè)或可能替代的物業(yè)管理公司對我廠部分進行全權(quán)管理。優(yōu)勢是收益獨占性，可解決一些廠內(nèi)職工安置，培養(yǎng)物業(yè)管理人才，為今后的寫字樓等物業(yè)項目的管理打下基礎。第三種是我方成立獨立的物業(yè)經(jīng)營公司。這種方式優(yōu)點是收益穩(wěn)定，缺點是收益增長受到限制。第二種是與租賃代理公司以合作方式成立共同經(jīng)營的公司，全權(quán)委托對方經(jīng)營，我方進行監(jiān)控，以協(xié)議方式，收取我方應得的固定收益。優(yōu)點是可以讓多家租賃公司參與，競爭可帶來好的出租率。全權(quán)委托其他公司經(jīng)營的模式：找一家相對有一定經(jīng)驗的公司，這種公司不是單純的物業(yè)公司，而是屬于房地產(chǎn)市場從事中介服務的，以租賃業(yè)務為主營的專業(yè)公司，此類公司的最大優(yōu)勢是熟悉租賃市場，對價格的浮動把握較靈活，并有辦法找到租戶，有一定數(shù)量的客戶群。讓這部分資產(chǎn)運作起來，創(chuàng)造收益，支持雙鶴總體發(fā)展。第五章 物業(yè)管理出租必然帶來出租物業(yè)的管理，這是我們世貿(mào)國際公寓后期的主要工作，但在裝修前就應著手籌備。開始階段推廣目的在于告知性，請潛在租戶關注，后期階段推廣目的在于吸納有效的租戶。先期推廣需要一定的開支，但后期可以通過租金支出推廣開支。三個月付、半年付等都有不同的折扣。也可以隨租期延長，租金可酌情遞減，但有遞減底限。提倡付長期租金，并給予相應的折扣優(yōu)惠或服務優(yōu)惠。即先交三個月的租金作為押金，租金月付，上一個月底交下一個月的租金。綜合采取以上的方法，制定世貿(mào)國際公寓的租金價格，價格表將在今后適時制定。 在制定價格時，留出折扣點。有可競爭的最低價和最高價會對客戶有很大的吸引作用。低開高走。二、定價方法好的定價方法，可帶來更多的租戶、更高的租金收益。未來隨世貿(mào)國際公寓的不斷成熟和服務完善，其租金有望提高。當前世貿(mào)國際公寓出租的情況也與此租金水平吻合。世貿(mào)國際公寓屬于純居住高檔公寓，可與麗晶苑居于一個租金檔次，但世貿(mào)國際公寓剛投入使用，許多服務和設施還不完善，因此有些劣勢，因此租金水平可居于10—15美金之間。嘉里中心20—30美元/平方米/月；麗晶苑15—20美元/平方米/月；嘉華世紀10—15美元/平方米/月；國貿(mào)公寓28—35美元/平方米/月；雅詩閣28—35美元/平方米/月。我認為，使用招標的形式來確定我們所需的裝修公司及其設計方案為佳，如果可行，需要現(xiàn)在著手準備。因此確定裝修公司是決定公寓裝修質(zhì)量的關鍵。這就需要我們對裝修公司進行篩選。裝修公司招標目前，市場上的裝修隊伍魚龍混雜，差異極大。此時正逢好的時檔，春節(jié)過后，進入春季租售時期，我便可擁有較多的租戶，同時我們可以趕在一些明年下半年新項目入住的檔期之前，低價入市，搶占先機。因此第二種是首選的籌資策略。如果采用第二種籌資方式，損失要小得多，也就相當于回報對方的1000多萬元左右，不及前一種的一半，并可保全所有的房產(chǎn)。如從投資角度來分析，卻不盡然。以上幾種裝修資金來源，建議嘗試第二種籌資方式。此方式優(yōu)點一勞永逸，房產(chǎn)全部保留，長期收益最大，管理和裝修風格統(tǒng)一，缺點創(chuàng)收晚一些。按照以上算每年的租金為1250萬元左右，那么大概在3年左右可以收回成本，隨后二年內(nèi)償還對方投入所得?？梢越o對方20%25%的回報?？梢耘c投資公司或其他形式公司合作，對方提供資金，用來房產(chǎn)裝修、家具、電器配置。另外人手增加，管理難度也增加。*10美元*12月*70%出租率=，*=。只需將13套公寓（、），即可將余下的84套（，），達到裝修標準。二是拿出部分房產(chǎn)將余下的房產(chǎn)裝修到位。此方式的優(yōu)點是一次性全部裝修、家具、電器到位，比較容易管理和裝修風格的統(tǒng)一，能較快產(chǎn)生效益。按照8000元/平方米的價格，共19套公寓（，），即可基本滿足余下78套公寓（、）裝修和家具、共計78套，并具備出租條件。目前澳中基業(yè)房產(chǎn)公司在市場上銷售世貿(mào)國際公寓的均價是13000元/平方米，扣除銷售成本、稅金等能夠給我廠的價格為8000元/平方米，按此價格為底價銷售，可實現(xiàn)房產(chǎn)變現(xiàn)，獲得裝修資金。這給公寓裝修帶來一定困難，為了不給我廠增添資金壓力，同時又能讓裝修工作盡快開始，早投入早收益。如果可能的話。把戶型優(yōu)勢分為高中低，那裝修也可分為高中低標準。復式戶型優(yōu)勢排序為A、D、B、C。相比來看，戶型優(yōu)勢排序為A、F、C、D、B、E。頂層復式為A、B、C、D戶型。集中在D座兩個單元上半部分。經(jīng)過努力，最后的裝修可以達到低價位高品質(zhì)的效果。如果在準備階段，配有在預算、合同、選材、施工方面相當精通、負責的人手的話，考慮周全、細致、防欺詐、蒙騙，我想是可以擠出大量的水份，尤其材質(zhì)與價格之間的水份。如此合計，每平方米預計投入2200元。所以我廠只需對公寓廳、室等部分進行裝修及對室內(nèi)進行裝飾和家具電器配置。二、裝修費用根據(jù)對北京地區(qū)裝修市場調(diào)研結(jié)果，此類高檔公寓裝修費用1500—2000元/平方米；家具、電器等設施配置費用應在1000—1500元/平方米。在總套數(shù)中各占的比例也有所不同，單價1000元/平方米的占30%，即30套左右；1500元/平方米的占50%，即50套左右；2000元/平方米的占20%，即20套左右（以上僅為粗略估算）。為了把每一種風格詮釋到位，這三種裝修風格在造價上可略有差別：即在均價不變情況下，分出高檔、中檔、低檔。針對三派裝修風格對應三種戶型。世貿(mào)國際公寓我廠部分不妨參考以上三種格調(diào)的裝修來迎合客戶需要，從而贏得更大的市場。這樣的居所在市場上的知名度要低于左右派居所，但在同行界中卻有較高的知名度和美譽度。居所看起來不事張揚而且內(nèi)涵很深，仿佛有滄桑感和歷史感。凡事不走極端。中派，既是中庸之派?？此茮]有特別值得單獨提的地方。右派，既是表現(xiàn)出一種明顯的內(nèi)涵和沉穩(wěn)來，安于現(xiàn)狀，因覺得很多事已經(jīng)做得很成功與完美了，故不事追求而貪圖享樂，盡管年輕也鼓作老態(tài)，一副曾經(jīng)滄海難為水的老江湖樣子。居所往往在視覺或感官上極富沖擊力和震撼力，完全現(xiàn)代時尚，有一種當仁不讓的氣勢。在中上層社會還可以細分為：左、右、中三派。他們討厭依賴別人的錢。所有比這個階層低的人，都渴望成為中上層人士，而不想成為上層和看不見的頂層。如果能對號入座的話，恐怕世貿(mào)國際公寓所追求的基本客戶算得上是中上層人士。那么如此高收入人群有著怎樣的高貴生活或格調(diào)呢？美國教授保羅 該公寓的定位和未來的升值潛力，都可說是非財富精英莫屬。黃金地段、大戶型設計、樣板間示范等都為打造毫宅預留了空間。除了大戶型、豪華裝修、頂級會所外，格調(diào)才是高檔項目中最真實最有價值的賣點。事實上，讓設計師準確表達主人心理空間，并用有形的物質(zhì)形式再現(xiàn)是很難的事情；所以裝修風格的確定應該仔細斟酌。因為裝修風格代表一個人的品位，一個人的情趣，一個人的身份，一個人的形象。面對以上種種情況，可以得出結(jié)論，擠出水份，就等于降低了成本，同樣可獲得高品質(zhì)的裝修效果。利潤中的水份：最大的水份當然來自利潤，裝修沒有利潤當然不行，普通裝修公司利潤一般在20%30%，豪宅裝修的利潤似乎理所當然更高，比如30%50%，這里面的道理與說法很多，諸如活不一樣，質(zhì)量有保證，管理服務好等等，業(yè)主不得不接受。大多數(shù)業(yè)主一是看不懂，二是沒有時間精力，三是覺得既然選用了就不便再改，通常不是照簽就是要求減少總額。比如報完工程費再報材料費用，然后是數(shù)量、工時、工費、利潤及稅費等，這其中有很多重復報價。所以對于市場上無法尋價的進口品牌要小心。比如，一個進口門鎖，高檔的上萬元，低檔的不及千元，如果選中五六千元的，其進價可能不足千元，利潤最大。如果客戶一定要追求昂貴的倒好了，頂級產(chǎn)品很少有公司敢亂報價，某些品牌材料商還有市場監(jiān)管以維護品牌，所以真正的高檔產(chǎn)品報價反而實在。一個水龍頭便宜的幾十元，品牌產(chǎn)品幾百元，高配產(chǎn)品可能幾千上萬元。普遍來看，多以歐式風格見多見長，說明崇洋心態(tài)比較濃重，同時也說明裝修設計公司缺乏創(chuàng)新能力，基本處于學習和模仿階段。在當前的市場上，風格各異，但各有千秋。在符號意義上，古典的詮釋富麗堂皇、奢侈、高貴的生活品位。一種是歐式風格：泛指英式、意大利式、北歐式、北美式。加上飾品、家具、家電