【正文】 項(xiàng)目立項(xiàng)30用地規(guī)劃許可證15工程規(guī)劃許可證15主要工作歷時2010年（月）123456789101112施工許可證15盡量縮短辦理時間，期間聯(lián)系設(shè)計(jì)單位，準(zhǔn)備下一步規(guī)劃設(shè)計(jì)。一、主要技術(shù)指標(biāo)計(jì)算方法及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)11 土地面積（畝） 12 規(guī)劃建筑面積（m2）地上面積+地下面積（地下停車場） 121 地下面積（m2）停車位總用地面積 122地上建筑面積（m2）商鋪+商業(yè)樓+住宅 13 商鋪面積（m2）占地面積4000*2層 14商業(yè)樓面積（m2）占地面積1000*4層 15 住宅面積（m2）第七章中相關(guān)數(shù)據(jù) 16 住宅戶數(shù)各類住宅戶數(shù)之和 17 容積率地上建筑面積/土地面積 18 建筑密度建筑基底總面積/土地面積 19 綠化率大于25% 110 停車位（個）地下面積/401270 111樓層數(shù)27/18二、開發(fā)成本（萬元）21 土地費(fèi)用土地面積*200萬/畝 22 前期費(fèi)用 221 規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃建筑面積*18元/ m2 222 地勘規(guī)劃建筑面積*2元/ m2 223 招標(biāo)費(fèi)工程建設(shè)費(fèi)*% 224 質(zhì)檢費(fèi)工程建設(shè)費(fèi)*% 225 監(jiān)理費(fèi)工程建設(shè)費(fèi)*% 226 三通一平費(fèi)4元/平米*60畝* 227 報建費(fèi)規(guī)劃建筑面積*140元/ m2 228 審圖費(fèi)規(guī)劃及建設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)*1% 23 工程建設(shè)費(fèi) 231地下土建及安裝費(fèi)地下面積*2200元/ m2 232地上建筑及安裝費(fèi)地上建筑面積*1200元/ m2 233 消防費(fèi)規(guī)劃建筑面積*120元/ m2 234電梯（萬元）25萬元/臺*9棟*4 235裝修費(fèi)（萬元）商業(yè)樓建筑面積*400元/ m2 236水、電、氣費(fèi)（萬元）規(guī)劃建筑面積*70元/ m2 237 總平及綠化規(guī)劃建筑面積*40元/ m2 238景觀建設(shè)費(fèi)用景觀面積*300元/ m2 239公共健身及運(yùn)動場地運(yùn)動場地面積*200元/ m2 2310商業(yè)廣場廣場面積150元/ m2 24 不可預(yù)見費(fèi)（土地費(fèi)+前期工程費(fèi)+工程建設(shè)費(fèi)）*1% 直接開發(fā)成本小計(jì)土地費(fèi)用+前期工程費(fèi)+工程建設(shè)費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi) 三、銷售收入（萬元）31 銷售額商業(yè)+住宅+停車位 311一層鋪面（萬元）一層商業(yè)面積*7700元/ m2 312二層鋪面（萬元）二層商業(yè)面積*5500元/ m2 313商業(yè)樓（萬元）商業(yè)樓面積*7700元/ m2 314住宅（萬元）均價3850元/ m2 315車位（萬元）車位數(shù)量*77000元/個 四、收益（萬元）41 收入商業(yè)+住宅+停車位 42 直接成本直接開發(fā)成本 43 相關(guān)稅費(fèi) 431 管理費(fèi)用建設(shè)期每年120萬元 432 財務(wù)費(fèi)用取自第11章中還本付息表 433維修基金建安費(fèi)用*% 434 銷售費(fèi)用按照12章銷售策劃預(yù)算 435 營業(yè)類稅費(fèi)銷售額*7% 44 稅前利潤銷售收入直接成本稅費(fèi) 45 所得稅稅前利潤* 46 凈利潤稅前利潤所得稅 47 每平米凈利潤利潤/建筑面積 表83：成本效益分析表 經(jīng)營成本利潤率=主營業(yè)務(wù)利潤/直接成本*100%= /*100%=% 銷售利潤率(%)＝產(chǎn)品銷售利潤/產(chǎn)品銷售收入100% ＝*100%=%根據(jù)以上成本收入分析，該項(xiàng)目成本利潤及銷售利潤均高于行業(yè)平均水平，且在技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上合理。收集2009年5月各相關(guān)樓盤銷售市場價格，運(yùn)用權(quán)重比較法，確定本項(xiàng)目住宅銷售價格：項(xiàng)目及權(quán)重本項(xiàng)目名城左岸學(xué)府苑西華雅園平均價格（元/m2）PX310030003050權(quán)重（%）　70255總項(xiàng)目分項(xiàng)目權(quán)重評定評定評定評定%　　得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分得分得分得分位置及環(huán)境區(qū)位級差58888生活環(huán)境28877商業(yè)環(huán)境59877升值潛力69976交通狀況道路狀況37777公交通達(dá)56666配套設(shè)施文化設(shè)施28877商業(yè)服務(wù)49988學(xué)校39876金融服務(wù)35555規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)規(guī)劃47656外觀設(shè)計(jì)9875實(shí)用性39866通風(fēng)采光9865小區(qū)配套車位配比39854會所3550000娛樂設(shè)施38764物業(yè)管理提供服務(wù)47634收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)36688公司品牌38745物業(yè)形象現(xiàn)場包裝38854售樓處包27754營銷策劃情景營銷49844廣告宣傳39855銷售素質(zhì)29955工程進(jìn)度20051010戶型結(jié)構(gòu)59855發(fā)展商品牌、實(shí)力69867項(xiàng)目規(guī)模58865合計(jì)(Qx)100QX　　Q1　Q2　Q3表81：住宅權(quán)重及價格表PX=QX(P1W1/Q1+P2W2/Q2+P3W3/Q3)= 元/平米由于本項(xiàng)目在2010年6月開始建設(shè)2011年1月再進(jìn)行銷售，通過市場比較分析保守估計(jì)當(dāng)時距現(xiàn)在價格上漲幅度為10%，110%=3850元/平米。C. ，保證廚房、生活陽臺的實(shí)用性，同時盡量營造較大的陽臺活動空間。5. 經(jīng)濟(jì)型一房（建筑面積：49平米）（1）參考戶型圖經(jīng)濟(jì)型一房：圖79：經(jīng)濟(jì)型一房戶型圖（2）房屋設(shè)計(jì)特色A. 采用單衛(wèi)雙陽臺設(shè)計(jì)。C. 盡量增加可變空間等提高贈送面積。D. 可在高層考慮部分的躍層設(shè)計(jì)。B. 主臥室配套衛(wèi)生間，可盡量附帶設(shè)計(jì)書房或陽光室。3. 舒適型二房（建筑面積：）（1）參考戶型圖舒適型二房：圖77：舒適型二房戶型圖（2）房屋設(shè)計(jì)特色A. 采用兩廳兩衛(wèi)雙陽臺設(shè)計(jì)。D. 可打造專門的儲藏空間。B. 。G. 采用大陽臺設(shè)計(jì)。E. 可打造專門的儲藏空間。C. 采用大客廳、大主臥方式處理。1. 舒適型三房（建筑面積：）（1）參考戶型圖舒適型三房： 圖75：舒適型三房戶型圖（2）房屋設(shè)計(jì)特色A. 采用兩廳兩衛(wèi)雙陽臺設(shè)計(jì)。3. 強(qiáng)調(diào)景觀視野原則堅(jiān)持每套戶型均有良好的景觀視野，若出現(xiàn)東西向布局，則優(yōu)先保證景觀效果。1. 合理分區(qū)原則戶型設(shè)計(jì)中注意合理分區(qū)，如動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)等。3. 戶型越小的越應(yīng)增大贈送性空間，戶型越大的越應(yīng)引入更多的情趣空間和功能房間。1. 結(jié)合目前本區(qū)域住宅市場在售，以及預(yù)售項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行綜合分析，本項(xiàng)目的戶型應(yīng)注重實(shí)用性，在保證套內(nèi)基本功能的滿足前提下，主張盡可能增加一些附加值空間。 商業(yè)部分建筑用途樓號占地面積（平米）建筑面積（平米）商業(yè)①號樓14層10004000商業(yè)商鋪樓12層40008000合計(jì)12000表73：商業(yè)建筑面積列表用途樓號占地面積（平米）建筑面積（平米）住宅②③④號樓127層280075600住宅⑤⑥⑦⑧⑨號樓118層400072000合計(jì)147600表74：住宅建筑面積列表用途位置占地面積（平米）建筑面積（平米）停車場小區(qū)地下2層3000050800表75：停車場建筑面積列表綜上：地上建筑面積159600平米；地下建筑面積50800平米規(guī)劃建筑總面積為：210400平米位置面積用途商鋪樓12層8000平米小面積商業(yè)鋪面①號樓12層2000平米中型超市（市場）①號樓34層2000平米連鎖賓館（酒店）表76：商業(yè)部分規(guī)劃1. 樓型以點(diǎn)式高層為主，主要為18F和27F 的高層，以每單元一梯5戶為主，一梯6戶為輔構(gòu)成，總體上戶型緊湊、實(shí)用。設(shè)計(jì)50800平米地下停車場，另還有地上零時停車場，地下停車位1270個，由于商業(yè)需要，部分可設(shè)置為對外停車。4. 網(wǎng)球場1個，占地160平米。2. 籃球場4個，每個2815=420平米，共1680平米。另在小區(qū)內(nèi)設(shè)置教育類配套設(shè)施、宣傳欄等，其成本計(jì)入小區(qū)綠化費(fèi)中。其中景觀一為水景，占地面積5000平米，景觀二為園林景觀，占地面積3000平米。高層住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，多層商業(yè)樓采用框架結(jié)構(gòu)。車庫：地下2層建設(shè)50800平米地下停車庫。商業(yè)鋪面：商鋪樓2層分60、80、100、1150六種不同大小型商業(yè)鋪面。 號樓18高層住房清水80014400⑨ 號樓18高層住房清水80014400⑦ 號樓27高層住房清水100027000⑤ 號樓27高層住房清水100027000③①②③④⑤⑥⑦⑧⑨商鋪樓公共活動設(shè)施入口3商業(yè)廣場籃球場羽毛球網(wǎng)球場景觀1景觀2入口2入口1圖74：小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖本項(xiàng)目各主要規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)如下：主要規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)指標(biāo)設(shè)計(jì)條件實(shí)際指標(biāo)大小土地使用面積11800平米建筑面積不超過160000平米159600（地下50800）平米建筑密度總≤50%，高層≤30%%建筑容積率建筑高度低于100米最高層不超過90米綠地率大于20%40%表71：小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)名稱層高用途裝修占地面積（平米）建筑面積（平米）①3. 重視高層住宅與學(xué)府路的交通關(guān)系，充分考慮項(xiàng)目地塊與活動中心之間的交互性，與本項(xiàng)目產(chǎn)生良性互動和交流，充分發(fā)揮周邊資源價值。1. 采用“大社區(qū)、小組團(tuán)圍合”的整體布局，即強(qiáng)調(diào)整體性，又強(qiáng)調(diào)多個空間的變化和營造。注：本項(xiàng)目其他相關(guān)內(nèi)容及賣點(diǎn)在第十二章銷售策劃中有詳細(xì)闡述，為避免重復(fù)，本章節(jié)不做過多描述。如果把西城印象比喻成一個人，那么他應(yīng)該是一個儒雅、博學(xué)、聰睿的年輕智者。龍生九子，九子各不同。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運(yùn)動休閑中心、公共活動空間等充滿人情味的居住環(huán)境。在同等建造成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出時尚前衛(wèi)的、富有創(chuàng)意的單體及園林。 圖72：小區(qū)檔次定位本項(xiàng)目的檔次定位為“城市新星追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。第七章 產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)圖71：建筑形象定位校園文化與古蜀文化有機(jī)結(jié)合，“純粹、時尚”的市場定位將區(qū)別于其它居住小區(qū)，高層建筑彰顯時尚氣息，將賦予她一個全新的概念，以吸引更多的消費(fèi)群體。因其外出活動較為頻繁，戶外廣告及看板對其影響較大。購房時較看重環(huán)境、配套及物管。他們比較注重家庭布置與和諧，以招待朋友和同事，并試圖努力在事業(yè)與家庭之間尋找平衡。他們往往注重教育，希望其子女獲得良好的文化熏陶，以成為素養(yǎng)較高的專業(yè)人員，日后能享有更輕松、舒適的生活。目標(biāo)客戶各種相關(guān)信息見下表：（1）年齡層次2550歲（2）家庭總收入狀況（月收入）5000元以上（3）家庭結(jié)構(gòu)兩口、三口之家為主，并兼有單身人士（4）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)現(xiàn)有存款8萬元以上（5）消費(fèi)水平中等消費(fèi)水平（6）購房動機(jī)自住為主，也存在用于投資出租的（7）購房心態(tài)生活學(xué)習(xí)便利，可以享受文化的熏陶和現(xiàn)代的氣息，且價格較為便宜（8）環(huán)境偏好治安良好，周邊配套齊全，綠化程度好（