【正文】 市場預(yù)測 昌吉市經(jīng)濟增長在新疆處于龍頭地位,。商品住宅空置率日益增高的原因是這些住宅小區(qū)不同程度地存在著功能布局不合理，結(jié)構(gòu)可改造性差，設(shè)備配套落后，施工質(zhì)量通病較多，小區(qū)環(huán)境及管理不盡人意等問題，從而造成住宅商品產(chǎn)銷不對路。住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化是推動住宅建設(shè)技術(shù)更新，提高住宅建設(shè)質(zhì)量和效益的根本出路。隨著國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，住宅建設(shè)已成為推動國內(nèi)消費需求、推動國民經(jīng)濟發(fā)展的新的增長點?！笆兰o花園”項目的整個開發(fā)以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)化的概念組織工程的設(shè)計與建造，實現(xiàn)住宅建設(shè)全過程的計算化、信息化、集成化，提高決策水平和科技含量，大大縮短住宅施工周期、提高勞動生產(chǎn)率，提高住宅建設(shè)的質(zhì)量與效益。“世紀花園”項目在已有成果的基礎(chǔ)上將先進成熟的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備進行技術(shù)集成，建立部品體系的概念，實現(xiàn)標準化、工業(yè)化和裝配化，推動住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。人們對商品房的質(zhì)量、環(huán)境、物業(yè)管理要求逐步提高。國家和自治區(qū)政府高度重視住宅建設(shè)和住宅消費，對發(fā)展住宅建設(shè)、啟動住宅消費、拉動經(jīng)濟增長已形成共識。特變電工房地產(chǎn)開發(fā)公司的運作是特變電工資本運營及調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)工作中邁出新的一步，它將成為特變電工新的經(jīng)濟增長點和促進特變電工不斷發(fā)展的生力軍。在施工中由于重質(zhì)量、講信譽被評為重合同，講信譽的企業(yè)。新疆新特房物業(yè)有限責任公司成立于2001年3月，注冊資金100萬元，物業(yè)公司將樹立服務(wù)第一的意識，進一步規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作，爭創(chuàng)自治區(qū)級物業(yè)管理精品小區(qū)。公司是以建筑施工，建筑裝飾為主兼以園林、綠化工程施工，建筑技術(shù)咨詢，經(jīng)營商貿(mào)的綜合經(jīng)濟實體。房地產(chǎn)公司目前已在昌吉儲備土地資源近千畝。公司現(xiàn)有人員80名，其中本科以上學歷占32%，大專以上學歷占83%，其中有高級職稱的5人，中級職稱10人，助理職稱19人。新疆特變電工房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司是由新疆特變電工股份公司以80%控股與新疆第一工業(yè)設(shè)計院共同出資組建的，于一九九九年十一月九日正式在烏魯木齊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)注冊成立，注冊資金壹仟萬元，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)?！笆兰o花園”住宅小區(qū)將把成熟先進的技術(shù)加以集成，建立產(chǎn)業(yè)化的部品體系，實現(xiàn)住宅建設(shè)的技術(shù)更新，產(chǎn)品換代，小區(qū)從立項開始即進行了規(guī)范化操作，成立康居示范項目領(lǐng)導(dǎo)小組，以最新的經(jīng)濟建設(shè)動態(tài)為導(dǎo)向，結(jié)合先進的組織方式與管理模式，實現(xiàn)信息集成、過程集成、企業(yè)群體集成，最終實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化示范工程的目標。 建設(shè)背景“世紀花園”住宅小區(qū)對環(huán)境的影響及其評價。城市居住環(huán)境在新疆首屈一指。位于昌吉市以西第一座城市石河子市距烏魯木齊約150公里。作為自治區(qū)首府的烏魯木齊的衛(wèi)星城市，距烏魯木齊國際機場18公里。參考文獻： [1]宋維佳，王立國，王紅巖.《可行性研究與項目評估》（第二版）[M].大連:東北財經(jīng)大學出版社,2007.[2]國家發(fā)展和改革委、建設(shè)部. 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）[M].北京：中國計劃出版社出版，2006.[3]建設(shè)部.《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》[M].北京：中國計劃出版社出版，2000.[4]曾祥瑞．房地產(chǎn)投資可行性分析方法研究[J]．中國房地產(chǎn)，2002(7)[5]王牌地產(chǎn)研究院．鄭州樓市“紅五月”的真假紅色[EB/OL]. 鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)（2008617）[6]劉長濱．《建筑工程技術(shù)經(jīng)濟學》（第三版）．中國建筑工業(yè)出版社，2007(3) 國家康居示范工程住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)可行性研究報告 工程名稱：新疆昌吉市特變電工“世紀花園”住宅小區(qū) 申報單位：新疆特變電工房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 編制單位：中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院 新疆特變電工房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司二○○一年四月目 錄1. 工程概況 建設(shè)背景及概況 地理位置 建設(shè)背景 建設(shè)的目的、意義及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化目標 立項的必要性與背景 當?shù)亟?jīng)濟狀況和住宅需求預(yù)測 銷售對象定位及住宅性能等級 控制性規(guī)劃要點 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 市政基礎(chǔ)設(shè)施條件 實施進度計劃 工程中采用的成套技術(shù) 專項技術(shù)開發(fā)、關(guān)鍵技術(shù)的突破和預(yù)期成果水平 新型管材的選用 對工程投資及市場銷售的影響 對地方或全國住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)代化的推動作用 對提高住宅建設(shè)水平的示范、帶動作用 對勞動生產(chǎn)率的提高預(yù)測 先進科技發(fā)展成果轉(zhuǎn)化率的提高預(yù)測 “世紀花園”住宅小區(qū)技術(shù)及成本分析一覽表 總投資估算 資金籌措及計劃 經(jīng)營成本和收入 利潤及利潤率 對產(chǎn)業(yè)化技術(shù)推廣應(yīng)用的綜合評價 新疆昌吉市特變電工“世紀花園”住宅小區(qū)位于新疆首府烏魯木齊的衛(wèi)星城市昌吉市。財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最底可接受的收益率或設(shè)定的基準收益率，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。(1)投資利潤率從損益表（附表7）投資利潤率=年平均利潤總額/總投資*100% =（）/*100%=%(2)資本金利潤率 資本金利潤率=年平均利潤總額/資本金*100%=*100%=%(3)投資回收期根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表（附表5）以及投資回收期的計算公式：投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份1+上年累計現(xiàn)金流量的絕對值/當年凈現(xiàn)金流量=41+根據(jù)類似項目的數(shù)據(jù)以及評價標準，從靜態(tài)評價指標分析，該投資項目在經(jīng)濟上是可行的。應(yīng)納稅額=增值額*50%扣除項目金額*15%增值額超過扣除項目金額200%的。 基本財務(wù)報表項目的全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表見附表5項目的資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表見附表6項目的損益表見附表7項目的資金來源與運用表見附表8其中土地增值稅計算依據(jù)為：增值額未超過扣除項目金額50%的，應(yīng)納稅額=增值額*30%增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的。而本項目屬于一般項目，因此只要進行財務(wù)評價就可以了。銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算見附表2經(jīng)濟評價分為財務(wù)評價的綜合評價。預(yù)收部分款項在簽訂預(yù)售合同，交割時分別按30%和70%收取，現(xiàn)房款項在交割時一次性收取。資金籌措及還本付息分別見附表3和附表4 十一章 項目財務(wù)評價根據(jù)青島釋放地產(chǎn)市場的調(diào)查與分析，結(jié)合南京近期別墅銷售價格，通過對類似項目銷售價格的分析與比較，確定寫字樓售價為12000元/平方米，商鋪為13000元/平方米，有償出售的地下停車場車位使用權(quán)價格為8萬元/個。，；商業(yè)銀行貸款6000萬元，；不足部分擬由預(yù)售房款解決?？紤]到此項目有預(yù)售收入，則經(jīng)營資金為0.項目投資，經(jīng)營費用構(gòu)成見表9表9 項目投資，經(jīng)營費用估算表 單位：萬元序號項目合計0123 451項目總投資 開發(fā)建設(shè)費用土地費用1170011700前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費0管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費經(jīng)營資金02經(jīng)營費用管理費用財務(wù)費用銷售費用項目總投資（不含財務(wù)費用）見表10項目總投資見附表1表10 項目總投資（不含財務(wù)費用）表 單位：萬元序號項目合計01231開發(fā)建設(shè)投資土地費用1170011700前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)建設(shè)費0管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期費用其他費用不可預(yù)見費用2經(jīng)營資金03項目總投資 資金籌措房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌措主要是根據(jù)項目對資金的需求以及投資使用計劃，確定資金的來源的相應(yīng)的數(shù)量。其他費用見表8. 表8 其他費用估算表 單位：萬元序號收費項目依據(jù)數(shù)量（萬元）收費標準（‰）金額（萬元）1建設(shè)工程標底編制費魯價房字（94）114號2建設(shè)工程標底審核費魯價房字(94)114號3建設(shè)工程招標管理費魯價房字（99）120號4建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費魯價房（2004）330號5建筑施工安全監(jiān)督管理費魯價房字（97）453號6工程監(jiān)理費合計根據(jù)市場調(diào)查的資料及類似項目的數(shù)據(jù)進行估算。開發(fā)期稅費見表7表7 開發(fā)期稅費序號收費項目依據(jù)數(shù)量收費標準總額（萬元）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 02 土地使用稅03新建房屋白蟻防治費魯價房字（96）315號82180㎡4市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費魯價費（2003）82號82180㎡1055發(fā)展新墻體材料專項用費魯財綜（2002）707號82180㎡106 人防建設(shè)經(jīng)費魯防辦（2003）70號82180㎡307供電工程貼費魯價工（2000）322號5500kva1608煤氣建設(shè)費魯價工字（1998）513號299戶20009自來水官網(wǎng)建設(shè)費魯價工字（1998）54號82180㎡2610教育地方附加省委魯發(fā)（1994）6號82180㎡20 合計11．其他費用其他費用是指根據(jù)國家或項目所在地政府部門規(guī)定計取，或個別工程建設(shè)慣例應(yīng)發(fā)生的但未計入1~10項的費用。以上1~5項之和為基數(shù)，費率為2%。以上述1~5項之和為基數(shù)，%。表4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費序 號 項 目 元/建筑平方米1供電工程2供水工程3供氣工程4排水，排污工程5道路費用6路燈工程7綠化工程8環(huán)衛(wèi)工程9通訊工程合計則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費為:82180*參照青島市新近竣工的同類住宅建筑物的建筑安裝造價以及造價指數(shù)，對本項目的建筑安裝工程費進行估算。，經(jīng)營費用估算 擬通過出讓方式取得該地塊土地使用權(quán)。本項目建設(shè)投資23000萬元，各項投資構(gòu)成如下：一、工程及設(shè)備費用 %二、其它費用　 　 %%三、預(yù)備費用 　　 598萬元 占 %合　　　　計： 投資估算主要依據(jù)青島市同類項目的造價測算， 工程費用按類比計算， 各種收費按青島市及國家有關(guān)規(guī)定估算。以科學的管理創(chuàng)一流的質(zhì)量和最佳的效益。制訂切實可行的各項管理規(guī)章制度，嚴格勞動管理。武警水電部隊青島項目部作為發(fā)起人，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)上有著豐富的經(jīng)驗，可以勝任項目的開發(fā)建設(shè)工作。物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)各期竣工面積和用途制訂規(guī)劃，切實搞好。特別要著力在預(yù)售上下功夫，以期盡早收回資金，減少公司籌集開發(fā)資金的壓力，收到好的經(jīng)濟效果。 寫字樓租售本項目開發(fā)的寫字樓及商務(wù)用房由青島市***置業(yè)有限公司負責銷售。因此，從工程規(guī)劃設(shè)計到竣工全過程，必須對工程設(shè)計、建筑材料、質(zhì)量和價格、施工進度和質(zhì)量等嚴格把關(guān)。所有被招聘的職工都與公司簽訂勞動合同并報青島市勞動局備案。青島市***置業(yè)有限公司機構(gòu)設(shè)置及本項目的管理系統(tǒng)如圖81所示： 勞動定員根據(jù)本項目的經(jīng)營規(guī)模，為保證公司的服務(wù)質(zhì)量，初步確定，定員為15人。
本項目建設(shè)由工程部負責，房地產(chǎn)銷售由經(jīng)營部組織專門的銷售班子具體負責。各部設(shè)部門經(jīng)理1名，負責本部門的日常工作，對總經(jīng)理及分管副總經(jīng)理負責。管理機構(gòu)設(shè)總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理3名。 董事會為公司最高權(quán)力機構(gòu)，董事會設(shè)董事長1名，副董事長1名， 董事若干名。水、電、煤制氣等能源使用均配置計量器具，做好計劃用能，減少浪費。合理布局房間朝向，提高房間自然光照。室內(nèi)照明采用節(jié)能燈具。盡量做到合理高效。其中電是主要能耗，消耗量占總能耗的81%。(4) 通風系統(tǒng)，在必要的位置加裝消音器。(2) 產(chǎn)生