【正文】 附 件祝“東門廣場”取得完滿成功！。我司代理的自由之光名苑外銷比例達到40%，世紀村、水木華庭的外銷比例約為15%，為項目的順利銷售（包括銷售時間、價格、速度）提供了有力保證。未來銷售市場中，香港客戶將成為不可忽視的客戶群，因此，本項目適當引入外銷，將為項目的成功銷售提供更為廣闊的市場空間。尊地策劃、代理的成功佳績均以市場為主導。策劃過程的后勤支援部門由公司市場研究部（協(xié)助市場調研分析，客戶群分析，專題研討會等），銷售部和香港公司策劃組（協(xié)助發(fā)展商在港推廣樓盤及相關公關活動）。216。216。 引入外銷市場對銷售時間、價格、速度的提升本項目位于東門，是港人熟悉和習慣生活的區(qū)域，香港客戶必將是我們的目標客戶群體之一。 網(wǎng)絡推廣尊地利用網(wǎng)絡提供代理樓盤的信息及市場動向，內容多元化，不斷更新，為目標客戶提供尋找樓盤資料的平臺，并為發(fā)展商開拓客源渠道；在未來本項目的銷售推廣過程中，尊地將充分利用網(wǎng)頁為樓盤進行宣傳，為本項目開拓更大的客戶資源。 中國（深圳）十大房地產(chǎn)策劃代理機構由于公司在業(yè)內的良好表現(xiàn)，被評為中國（深圳）十大房地產(chǎn)策劃代理機構，在業(yè)界享有較高的知名度和美譽度。全心全意為開發(fā)商服務，追求客戶滿意度，締造利益共同體。216。 持續(xù)的創(chuàng)新能力公司視創(chuàng)新為企業(yè)的生命，在理論和實踐碰撞的過程中不斷產(chǎn)生靈感，在樓盤策劃理念和手法上推陳出新。通過資源整合，公司能有效地把公司的客戶資源與項目對接起來，推動項目的順利進行。216。實踐證明，公司的市場研究是科學嚴謹并卓有成效的。公司市場研究部在借鑒全球最負盛名的市場調研公司——美國蓋勒普咨詢公司的有關經(jīng)驗的基礎上形成了具有尊地特色的地產(chǎn)市場研究方法和體系。216。216。 尊地代理，專業(yè)專注遵循尊地操盤的宗旨，每次承接一個項目，負責該項目的全體同事將會全情投入其中，針對項目所在片區(qū)進行長期的調研分析，并以審慎樂觀的態(tài)度，客觀分析每個競爭對手的優(yōu)劣勢，專業(yè)專注地制訂具體的銷售策略。八、銷售周期公開發(fā)售6個月完成可銷售面積的95%以上。（二）商家聯(lián)誼抽獎聯(lián)系東門及周邊片區(qū)20家著名商家，比如茂業(yè)百貨、太陽百貨、天虹商場等，凡消費者在聯(lián)誼商家購買金額100元以上者，均可憑購物小票在東門廣場現(xiàn)場進行抽獎，中獎率100%。四、客戶定位深圳客戶l 羅湖情結較重的當?shù)鼐用?；l 東門商圈的生意人，特別是潮汕人；l 東門片區(qū)首次置業(yè)或過渡用房者；l 中港家庭人士；l 深圳投資客戶；香港客戶l 在深圳經(jīng)商的香港人士；l 旅游、度假、娛樂人士；l 購買后贈予朋友的客戶；l 香港投資客戶。賣點七：超輕松置業(yè)，超輕松投資建議東門廣場采用“超級輕松置業(yè)計劃”，以及向客戶提供精裝修，讓東門廣場超越市場上的“價格戰(zhàn)”，而在深圳住宅市場掀起一場“降低置業(yè)門檻、減輕入住成本”的浪潮，從而使本項目具有“輕松置業(yè)”的優(yōu)勢。尤其深圳是移民城市，對住宅的租賃需求極大，在目前股市低迷的情況之下，希望投資房地產(chǎn)獲取穩(wěn)定長期的租金回報收入。賣點五：燙金府邸，黃金收益東門廣場位于羅湖東門片區(qū)的鉆石地段，是至尊生活的焦點。賣點四：鉆石空間，自由揮灑東門廣場擁有多種戶型。而深圳書城、圖書館、深圳戲院等近在咫尺，青少年活動中心、人民公園、洪湖公園、荔枝公園等娛樂設施應有盡有。賣點三：名校薈萃，托起明日之星望子成龍，是每個家長對子女期望。周邊是超市、商場、名校等配套，吃喝玩樂一應俱全，生活熱鬧而繽紛。因為作為樓盤本身具有的優(yōu)點，一般大同小異，在樓盤競爭激烈的今天，這些賣點已經(jīng)顯得蒼白無力，買家的目光已逐漸轉移到樓盤的內在質素，而所謂的內在質素更多的是以“軟件”來體現(xiàn)的。[國投商用置業(yè)公司系Walmart(沃爾瑪)戰(zhàn)略合作伙伴，與Walmart(沃爾瑪)在中國區(qū)域同步拓展。]l 于唐山成功策劃銷售12萬平米的新天地購物公園（New Tiandi Shopping Mall）；[新天地購物公園系中國首個娛樂型購物中心。Q(百安居)。建議公開發(fā)售時間：招商主要工作完成后即可公開發(fā)售。（具體步驟見P15P16招商方案）階段時間階段目標階段事項招商期前期簽約—2003年11月確定主力店合作意向l 知名超市預先簽訂意向合作協(xié)議；l 知名百貨預先簽訂意向合作協(xié)議；招商期后期2003年11月—營業(yè)品牌店特色店招商內部認購期簽約—2003年12月內部認購面積達到95100%l 提前大規(guī)模炒作地鐵商場概念；l 提前大規(guī)模炒作知名的主力店進駐；l 內部認購排號；l 根據(jù)內部認購意愿功能，重新調整功能分布； 公開發(fā)售期2003年12月——2004年2月（3個月）完成銷售面積的50%累計為50%l 盛大開盤：現(xiàn)場排隊搶購，形成羊群效應；l 天價鋪王成功拍賣或推出（標桿式定價）； 公開強銷期2004年3月——2004年4月（2個月）完成銷售面積的30%累計為80%l 階段推廣措施調整；l 挖掘老客戶資源； 尾盤處理期2004年5月——2004年5月（1個月）完成銷售面積的15%累計為95%l 尾盤促銷活動。兩大切入點使東門廣場成為東門商業(yè)新地標。投資客返租租金返租租金方案按售價的7%計算。月核心商家租約主力店租約在1020年之間。月三層為215元/平方米 費加羅 衣時態(tài) 尤內森 扎內蒂 詹尼 卓凡尼 我們全球品牌店網(wǎng)絡資源LEE COOPER adidas 阿迪達斯 ARMANI JEANS CERRUTI 1881 dunhill ECCO 愛步 EMPORIO ARMANI ENRICO ESPN 艾仕拜恩 ESPRIT ESPRIT床品 GIORGIO ARMANI GIVENCHY ICE JEANS JPG LY CHERE MABRUN MAX WINER POLO RALPH LAUERN TB 2 Trakamp。我們全球百貨超市網(wǎng)絡資源百貨類：瑪莎、新世界、蓮卡佛、先得坊、紫荊城、環(huán)宇百貨、友誼城、百盛、北京燕莎、先施百貨、賽特、臺灣崇光、巴黎春天。方案二：純主力店（一家核心商家）4層先出租給一家主力店，然后帶租約銷售（返租）；備注：主力店：另稱店中店，是具有品牌效應的賣場，通常廣為人知，對人氣的聚集有非常大的商業(yè)價值，比如中信城市廣場的吉之島，香港時代廣場的瑪莎與蓮卡佛。主力店兩個主要作用：知名主力店提升整個商場的形象，從而提升整個商場的價值；知名主力店具有較強的市場號召力，可以吸引和帶動大量品牌店和特色店?？繓|門中路、東門中路與曬布路交匯處的商鋪全部劃分為街鋪，充分體現(xiàn)其價值并實現(xiàn)最高的銷售價格；避免人流的過早流失，以達至人流動線的合理性，人為延長顧客在商場內的逗留時間；適當增大臨街鋪的面積，內鋪面積略小，“外大內小”，便于出售；特點：整個商鋪的劃分以中庭作為人流動線起點和中心，同時兼顧東門中路、東門中路與曬布路交匯處的臨街鋪，點面結合。備注：灰色區(qū)域為人行通道，紅色框區(qū)為鋪位。鋪位劃分方案一：商場入口適當調整，主入口仍在東南側（緊靠東門中路），次入口為西南角（靠曬布路）一側和東北角（靠東悅名軒）一側，將原南側入口改為街鋪入口，所有街鋪內外通達，人流更趨合理?？紤]到本項目的鋪位相當部分為臨街商鋪，增加了動線的使用率，我們建議將內部通道適當變窄，所以我們均取下限，即軸心通道為4米，以增加商鋪的經(jīng)營面積，提高商鋪的實用率。l 商業(yè)動線形成：通過商業(yè)動線的形成，將東門廣場的4個出入口連接起來（其中一個出入口擬劃分為街鋪入口商業(yè)價值更高），并依靠臨街鋪面吸納人流，打通商業(yè)運行的人脈與財脈，較大幅度提高內鋪的商業(yè)價值，也增強了臨街商鋪的通透性，從而增加其價值。l 以東門主街為主：在街鋪的劃分上要以東門主街為主，雖然東門廣場四面臨街，但商業(yè)價值沿東門中路，曬布路、內街依次遞減，所以應盡量以東門中路臨街商鋪為主，依次是曬布路，最后才是內街商鋪。n 商業(yè)經(jīng)營機構及機構投資者等餐飲娛樂經(jīng)營機構購買56層整層或半層，機構投資者根據(jù)商鋪的投資潛力亦可購買臨街商鋪以及其他各層鋪位。香港投資者：喜歡較小鋪位及柜臺，認同口岸和地鐵概念，能接受較高樓層的商鋪，重視現(xiàn)樓以及發(fā)展商品牌。我們將根據(jù)兩類客戶的不同市場特性策劃不同的市場營銷方案，準確命中目標客戶。月）功能定位負一層出租經(jīng)營4777．47120知名超市一層劃分后直接出售820004859．76398438000550臨街商鋪二層帶租約出售或部分劃分出售510004708．26240108000330知名百貨主力店（或+品牌店）三層帶租約出售或部分劃分出售350004823．67168805000215知名百貨主力店（或+品牌店）四層帶租約出售或部分劃分出售195004953．5496583500140知名百貨主力店（或+品牌店）五層整體出售或出租經(jīng)營160004953．5479248000110餐飲娛樂六層整體出售或出租經(jīng)營4953．5479248000110餐飲娛樂商業(yè)部分銷售額8．1億元（13層銷售總額）備注：以上單層面積尚未扣除住宅應分攤面積，實際商鋪面積比以上面積稍小。裙樓商業(yè)1層出租經(jīng)營；6層出售或出租經(jīng)營，根據(jù)目前的實際情況，我司建議出租經(jīng)營。東門廣場銷售策劃方案概述作者：日期： 東門廣場銷售策劃方案深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司經(jīng)營理念