【正文】 我司在代理的項目外銷操作過程中，與香港的主流報刊、電視臺、電臺等已建立了良好的合作關(guān)系，不僅積累了豐富的外銷經(jīng)驗，同時也積累了廣泛的客戶資源。 本項目所在區(qū)域為港人熟悉區(qū)域，尊地香港公司保持與深圳公司的時刻聯(lián)系，將香港的項目推廣經(jīng)驗及前衛(wèi)之策劃理念帶到深圳，并配合深圳本地的專業(yè)人員對深圳房地產(chǎn)市場之豐富經(jīng)驗及敏銳的洞察力，為項目提供最具創(chuàng)意，最有效的策劃推廣；同時，積極配合發(fā)展商在港的營銷推廣活動，力求利用優(yōu)勢形成立體銷售網(wǎng)絡(luò)，為項目在深港兩地創(chuàng)造銷售佳績。我們永遠保持對市場的警覺性，靈活變通，在銷售策略上，尊地會針對深圳及香港二個不同市場需求而作出不同策略進行推廣。尊地在項目操盤過程中，各部門分工明細，各盡所能，同時實行資源共享制度，有序的運作系統(tǒng)成為本項目操作成功的最有利支持。 ? 企業(yè)外銷優(yōu)勢 尊地項目策劃主要由深、港公司跟進，以公司領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)控，策劃總監(jiān)牽頭，專職策劃經(jīng)理主要負責，配備策劃師若干名，為開發(fā)商監(jiān)控一切開發(fā) 事宜，協(xié)調(diào)廣告公司及設(shè)計院等工作并提供專業(yè)意見，直至業(yè)主認可。我司建議按照一定的內(nèi)外銷比例進行銷售，將對項目的銷售周期、價格、速度提升起到重要的作用。 ? 網(wǎng)絡(luò)推廣 尊地利用網(wǎng)絡(luò)提供代理樓盤的信息及市場動向，內(nèi)容多元化，不斷更新，為目標客戶提供尋找樓盤資料的平臺，并為發(fā)展商開拓客源渠道；在未來本項目的銷售推廣過程中，尊地將充分利用網(wǎng)頁為樓盤進行 宣傳，為本項目開拓更大的客戶資源。全心全意為開發(fā)商服務(wù)，追求客戶滿意度，締造利益共同體。公司在代理世紀村一期時創(chuàng)造性地在運用事件營銷 —— 百萬英雄贈豪宅（我司代理期間實現(xiàn)該樓盤 100%的銷售率），開創(chuàng)了事件營銷在地產(chǎn)界運用的先河并被寫進了建設(shè)部有關(guān)教材中。通過資源整合，公司能有效地把公司的客戶資源與項目對接起來，推動項目的順利進行。這一點已經(jīng)得到了不少開發(fā)商、媒體的高度認可，深圳特區(qū)報地產(chǎn)版力邀公司合辦“一 周樓評”欄目便是一個例證。為了保持一個前沿的研究水平，公司與上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究院合作建立了房地產(chǎn)研究所，對國內(nèi)外房地產(chǎn)市場進行深入研究。 ? 深入的市場研究能力 樓盤的市場定位是否精確是樓盤銷售成敗的決定性因素，而精確的市場定位離不開深入有效的市場研究。每一次的項目推介，都集中人力、物力全線出擊，竭盡所能，務(wù)求取得最理想的銷售成績。 八、銷售周期 公開發(fā)售 6 個月完成可銷售面積的 95%以上。 （二）商家聯(lián)誼抽獎 聯(lián)系東門及周邊片區(qū) 20 家著名商家，比如茂業(yè)百貨、太陽百貨、天虹商場等，凡消費者在聯(lián)誼商家購買金額100 元以上者，均可憑購物小票在東門廣場現(xiàn)場進行抽獎，中獎率 100%。 四、客戶定位 深圳客戶 ? 羅湖情結(jié)較重的當?shù)鼐用瘢? ? 東門商圈的生意人，特別是潮汕人； ? 東門片區(qū)首次置業(yè)或過渡用房者； ? 中港家庭人士； ? 深圳投資客戶； 香港客戶 ? 在深圳經(jīng)商的香港人士； ? 旅游、度假、娛 樂人士； ? 購買后贈予朋友的客戶； ? 香港投資客戶。 賣點七：超輕松置業(yè)， 超輕松投資 建議東門廣場采用“超級輕松置業(yè)計劃”，以及向客戶提供精裝修，讓東門廣場超越市場上的“價格戰(zhàn)”，而在深圳住宅市場掀起一場“降低置業(yè)門檻、減輕入住成本”的浪潮，從而使本項目具有“輕松置業(yè)”的優(yōu)勢。尤其深圳是移民城市，對住宅的租賃需求極大，在目前股市低迷的情況之下，希望投資房地產(chǎn)獲取穩(wěn)定長期的租金回報收入。 賣點五：燙金府邸，黃金收益 東門廣場位于羅湖東門片區(qū)的鉆石地段，是至尊生活的焦點。 賣點四：鉆石空間，自由揮灑 東門廣場擁有多種戶型。而深圳書城、圖書館、深圳戲院等近在咫尺，青少年活動中心、人民公園、洪湖公園、荔枝公園等娛樂設(shè)施應(yīng)有盡有。 賣點三：名校薈萃，托起明日之星 望子成龍，是每個家長對子女期望。周邊是超市、商場、名校等配套，吃喝玩樂一應(yīng) 俱全，生活熱鬧而繽紛。因為作為樓盤本身具有的優(yōu)點，一般大同小異，在樓盤競爭激烈的今天，這些賣點已經(jīng)顯得蒼白無力，買家的目光已逐漸轉(zhuǎn)移到樓盤的內(nèi)在質(zhì)素，而所謂的內(nèi)在質(zhì)素更多的是以“軟件”來體現(xiàn)的。 [國投商用置業(yè)公司系 Walmart(沃爾瑪 )戰(zhàn)略合作伙伴，與 Walmart(沃爾瑪 )在中國區(qū)域同步拓展。 ] ? 于唐山成功策劃銷售 12 萬平米的新天地購物公園（ New Tiandi Shopping Mall）； [新天地購物公園系中國首個娛樂型購物中心。Q(百安居 )。 建議公開發(fā)售時間： 招商主要工作完成后即可公開發(fā)售。 （具體步驟見 P15P16 招商方案） 階段 時間 階段目標 階段事項 招商期前期 簽約 — 2020 年 11 月 確定主力店合作意向 ? 知名超市預(yù)先簽訂意向合作協(xié)議； ? 知名百貨預(yù)先簽訂意向合作協(xié)議； 招商期后期 2020 年 11 月 — 營業(yè) 品牌店特色店招商 內(nèi)部認購期 簽約 — 2020 年 12 月 內(nèi)部認購面積達 到 ? 提前大規(guī)模炒作地鐵商場概念； 95100% ? 提前大規(guī)模炒作知名的主力店進駐； ? 內(nèi)部認購排號； ? 根據(jù)內(nèi)部認購意愿功能，重新調(diào)整功能分布； 公開發(fā)售期 2020年 12月 —— 2020年 2月 （ 3 個月） 完成銷售面積的 50% 累計為 50% ? 盛大開盤：現(xiàn)場排隊搶購，形成羊群效應(yīng)； ? 天價鋪王成功拍賣或推出（標桿式定價）； 公開強銷期 2020 年 3 月 —— 2020 年 4月 （ 2 個月） 完成銷售面積的 30% 累計為 80% ? 階段推廣措施調(diào)整； ? 挖掘老客戶資源； 尾盤處理期 2020 年 5 月 —— 2020 年 5月 （ 1 個月） 完成銷售面積的 15% 累計為 95% ? 尾盤促銷活動。 兩大切入點使東門廣場成為東門商業(yè)新地標。 投資客返租租金 返租租金方案按售價的 7%計算。月 核心商家租約 主力店租約在 1020 年之間。月 三層為 215 元 /平方米 費加羅 衣時態(tài) 尤內(nèi)森 扎內(nèi)蒂 詹尼 卓凡尼 我們 全球品牌店網(wǎng)絡(luò)資源 確定核心商場主力店 根據(jù)主力店業(yè)態(tài)選擇 品牌店及特色店 街鋪內(nèi)部認購 調(diào)整街鋪功能分區(qū)街鋪出售并用補充協(xié)議或其他方式限制功能（與主力店協(xié)調(diào)） LEE COOPER adidas 阿迪達斯 ARMANI JEANS CERRUTI 1881 dunhill ECCO 愛步 EMPORIO ARMANI ENRICO ESPN 艾仕拜恩 ESPRIT ESPRIT 床品 GIORGIO ARMANI GIVENCHY ICE JEANS JPG LY CHERE MABRUN MAX WINER POLO RALPH LAUERN TB 2 Trakamp。 我們?nèi)虬儇洺芯W(wǎng)絡(luò)資源 百貨類 ： 瑪莎、新世界、蓮卡佛、先得坊、紫荊城、環(huán)宇百貨、友誼城、百盛、北京燕莎、先施百貨、賽特、臺灣崇光、巴黎春天。 方案二：純主力店（一家核心商家） 4 層先出租給一家主力店，然后帶租約銷售（返租）； 備注：主力店：另稱店中店，是具有品牌效 應(yīng)的賣場，通常廣為人知，對人氣的聚集有非常大的商業(yè)價值，比如中信城市廣場的吉之島，香港時代廣場的瑪莎與蓮卡佛。 主力店兩個主要作用： 知名主力店提升整個商場的形象，從而提升整個商場的價值；知名主力店具有較強的市場號召力，可以吸引和帶動大量品牌店和特色店。 靠東門中路、東門中路與曬布路交匯處的商鋪全部劃分為街鋪，充分體現(xiàn)其價值并實現(xiàn)最高的銷售價格； 避免人流的過早流失，以達至人流動線的合理性，人為延長顧客在商場內(nèi)的逗留時間； 適當增大臨街鋪的面積，內(nèi)鋪面積略小，“外大內(nèi)小”，便于出售； 特點： 整個商鋪的劃分以中庭作為人流動線起點和中心，同時兼 顧東門中路、東門中路與曬布路交匯處的臨街鋪，點面結(jié)合。 備注：灰色區(qū)域為人行通道 ，紅色框區(qū)為鋪位。 鋪位劃分方案一： 商場入口適當調(diào)整，主入口仍在東南側(cè)（緊靠東門中路），次入口為西南角（靠曬布路）一側(cè)和東北角（靠東悅名軒）一側(cè)， 將原南側(cè)入口 改為街鋪入口， 所有街鋪內(nèi)外通達，人流更趨合理。商場的 軸心通道一般寬度為 米，區(qū)域 U 型通道 米，考慮到本項目的鋪位相當部分為臨街商鋪，增加了動線的使用率，我們建議將內(nèi)部通道適當變窄，所以我們均取下限，即軸心通道為 4 米， U 型通道為 米，以增加商鋪的經(jīng)營面積，提高商鋪的實用率。 ? 商業(yè)動線形成 ：通過商業(yè)動線的形成，將東門廣場的 4 個出入口連接起來（其中一個出入口擬劃分為街鋪入口商業(yè)價值更高），并依靠臨街鋪面吸納人流，打通商業(yè)運行的人脈與財脈，較大幅度提高內(nèi)鋪的商業(yè)價值，也增強了臨街商鋪的通透性，從而增加其價值。 ? 以東門主街為主 ：在街鋪的劃分上要以東門主街為主，雖然東門廣場四面臨街，但商業(yè)價值沿東門中路，曬布路、內(nèi)街依次遞減，所以應(yīng)盡量以東門中路臨街商鋪為主 ，依次是曬布路，最后才是內(nèi)街商鋪。 ? 商業(yè)經(jīng)營機構(gòu)及機構(gòu)投資者等 餐飲娛樂經(jīng)營機構(gòu)購買 56 層整層或半層，機構(gòu)投資者根據(jù)商鋪的投資潛力亦可購買臨街商鋪以 及其他各層鋪位。 香港投資者：喜歡較小鋪位及柜臺，認同口岸和地鐵概念，能接受較高樓層的商鋪，重視現(xiàn)樓以及發(fā)展商品牌。我們將根據(jù)兩類客戶的不同市場特性策 劃不同的市場營銷方案，準確命中目標客戶。月） 功能定位 負一層 出租經(jīng)營 4777． 47 120 知名超市 一層 劃分后直接出售 82020 4859． 76 398438000 550 臨街商鋪 二層 帶租約出售或部分劃分出售 51000 4708． 26 240108000 330 知名百貨主力店（或 +品牌店） 三層 帶租約出售或部分劃分出售 35000 4823． 67 168805000 215 知名百貨主力店（或 +品牌店） 四層 帶租約出售或部分劃分出售 19500 4953． 54 96583500 140 知名百貨主力店（或 +品牌店） 五層 整體出售或出租經(jīng)營 16000 4953． 54 79248000 110 餐飲娛樂 六層 整體出售或出租經(jīng)營 4953． 54 79248000 110 餐飲娛樂 商業(yè)部分銷售額 8． 1 億元（ 13 層銷售總額） 備注： 以上單層面積尚未扣除住宅應(yīng)分攤面積，實際商鋪面積比以上面積稍小。 裙樓商業(yè) 1 層出租經(jīng)營； 6 層出售或出租經(jīng)營，根據(jù)目前的實際情況，我司建議出租經(jīng)營。