某體育公園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-04-28 22:33本頁面
【正文】 但若能妥善解決可能存在的公益設(shè)施功能異化和市場(chǎng)需求不足的問題，本方案將具有較大的可行性。當(dāng)存在相當(dāng)多的風(fēng)險(xiǎn)，主要來自于公益設(shè)施功能異化的風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。（3）如果實(shí)施本方案，則需要重新對(duì)用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整，在項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間上可能會(huì)有較長的延遲。（2）從提供給市民休閑娛樂的場(chǎng)所來看，方案一（M11C/2009為接待中心）在M11C/2009地塊設(shè)置了游泳池，對(duì)外開放場(chǎng)所較大，而本方案調(diào)整為住宅后，整個(gè)M11C/2009地塊封閉，市民休閑娛樂場(chǎng)所大大減少。若按此思路，則全部設(shè)施建完后，有17290 M2的商鋪可用于出租，假定租金為30元/，年正常商鋪?zhàn)饨鹗找娲笾聻?20萬元，扣除公益設(shè)施虧損后，年盈利約為330萬，在此情況下，按一般投資者能夠接受的回收期（7年左右）計(jì)算，土地出讓金大約為136萬元/畝。（3）本方案最大的不足在于公益設(shè)施建設(shè)后年虧損約為287萬元，在今后長期的維護(hù)運(yùn)營中無盈利項(xiàng)目支撐，業(yè)主從逐利角度出發(fā)，公益設(shè)施功能極可能異化。（2）本方案的優(yōu)勢(shì)在于住宅、商業(yè)部分盈利優(yōu)勢(shì)明顯。39表31 運(yùn)動(dòng)中心投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期 123456789101現(xiàn)金流入 網(wǎng)球館 羽毛球館 多功能體育場(chǎng)館 室外網(wǎng)球場(chǎng) 乒乓球 游泳館 停車收益 2現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 球館等營業(yè)支出 球館等設(shè)施維護(hù) 公益設(shè)施維護(hù) 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 公益部分人工工資 營業(yè)稅金及附加 3所得稅前凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 5調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量 7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 表32 商鋪（出售）投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期 1234合計(jì)1現(xiàn)金流入 商鋪出售收入 2現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地費(fèi)用 商鋪出售成本 營業(yè)稅金及附加 3所得稅前凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 5調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量 7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 表33 住宅一投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期 12341現(xiàn)金流入 出售收入 2現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 出售成本 營業(yè)稅金及附加 3所得稅前凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 5調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量 7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 表44 住宅二投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期 1234合計(jì)1現(xiàn)金流入 公寓出售收入 2現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地費(fèi)用 公寓出售成本 營業(yè)稅金及附加 3所得稅前凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 5調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量 7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 表35 全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期 12345678910合計(jì)1現(xiàn)金流入 住宅一 運(yùn)動(dòng)休閑區(qū) 住宅二 商鋪 2現(xiàn)金流出 住宅一 運(yùn)動(dòng)休閑區(qū) 住宅二 商鋪 3所得稅前凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 5調(diào)整所得稅 6所得稅后凈現(xiàn)金流量 7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 4 結(jié)論與建議通過對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)營收入支出測(cè)算可以看出：（1）項(xiàng)目總投資約5億元，按照本方案一般估計(jì)，業(yè)主實(shí)質(zhì)需要的投資約1億元（不含土地出讓金）。（5）綜合（不考慮土地費(fèi)用）如表35，以十年作為計(jì)算期。（4）住宅二如表34。（3）住宅一如表33。（1）運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)如表31，投入運(yùn)營后，每年需要再貼補(bǔ)287萬元作為運(yùn)營費(fèi)用。（2）商鋪按
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