【正文】 。因此，在此階段所作的定位建議主要還是一個相對靜態(tài)的分析。㈥、強化項目進程中的投資、質量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。㈣、項目開發(fā)經營風險較小本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負擔，樓面地價成本相對較低，在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，且項目定向開發(fā)部分站項目開發(fā)總量達30%左右，通過一期的開發(fā)的收益，開發(fā)商少量貸款或無需貸款就可自主開發(fā)第二期，有效降低了項目開發(fā)的風險，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。.項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。.住宅小區(qū)的定位屬中高等檔次，在供需圈內具有廣泛的目標客戶。㈡、項目在經濟上具有較強的可行性項目總建筑面積：582916平方米項目總投資：248373萬元項目經營利潤：148532萬元上述經濟指標是根據目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。以確保預期目標的實現。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。項目的資本風險分析項目的收入計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現個性以謀求市場。從產品定位方面考慮，與“田園世界”同一檔次的物業(yè)在某筒鎮(zhèn)在建的項目供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。任何產品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。市場風險分析該項目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現對人的關懷和尊重的現代居住社區(qū)。 盈利能力分析財務現金流量表序號項目合計1現金流入4957725600銷售收入4157725600貸款8000000002現金流出3472403720成本投資2483733384營業(yè)稅及附加188670336償還貸款8000000003稅后利潤額14853218804項目稅后利潤率七、項目開發(fā)經營主要風險及對策分析房地產開發(fā)經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據本報告關于該項目開發(fā)經營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。投資估算表序號項目單價(元/ m2)數量金額（元）1土地費用6966055122前期費用2058291611658320勘測設計費2058291611658320報規(guī)報建費2205829161282415203工程費用220058291612824152004銷售管理費用按銷售收入的2%提計831545125資金成本2500000006不可預見200000007總投資2483733384銷售收入根據工程所處位置、周圍環(huán)境和某縣房地產現行市場預測，考慮到房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，本項目住宅均價定位為5500元/ m2 ，商業(yè)及其他均價定位為10000元/ m2 。詳見表1：《項目總投資估算表》，更詳細的投資計劃可能隨設計及實施的改變而調整。二、項目投資估算項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。力創(chuàng)精品項目所在地塊的素質較好，具有很強的可塑性，通過項目的品牌地塑造，可有效地帶動項目銷售。根據對項目地塊的現狀分析，建議該項目以130畝地塊為突破口。該項目開發(fā)總建筑面積達56萬平方米，預計總投資約26億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。⑷、具體合作細節(jié)以合作協(xié)議及股東章程為準。⑶、 公司負責項目后續(xù)所有的融資工作及開發(fā)經營管理，前期合作方持有項目80%的股份，中環(huán)公司持有20%的股份，由 公司擔任或委派法人代表。（ 公司為此次收購已于2013年3月組建了由律師、會計師、投資顧問等人員組成的投資團隊，委托相關專業(yè)機構已完成前期投資盡職調查及項目策劃）。中環(huán)公司將以上述兩家項目開發(fā)公司為合作主體，中環(huán)公司為合作平臺，以股權融資的方式對外合作，期引入有實力的戰(zhàn)略合作方，聯(lián)合收購該項目，共同成立開發(fā)經營管理團隊，傾力打造某縣精品住宅樣板，取得良好的經濟和社會效益，回報股東及社會。一、項目開發(fā)經營策略依據本項目及開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“合作開發(fā)，整體規(guī)劃、分期實施、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經營策略。綠化覆蓋小區(qū)的大部分地方給居民以田園般的感覺。本項目主體工程為每層24戶設計。具體布置參見總平面布置圖。 主體工程與公用、輔助工程⑷、 平面布置與功能要求 在平面布置時以可持續(xù)建筑概念為指導，注重以人為本，方便住戶使用為幾本原則。保證舒適，健康的室內熱環(huán)境基礎上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現可持續(xù)發(fā)展的目標。 ⑵、建筑特征與結構 本小區(qū)內的住宅多為高層建筑，均高26層，底層為層高2米的車庫；頂層為復式樓；其他中間層由兩室兩廳一衛(wèi)一廚（位于樓棟每層中間部分）及三室兩廳兩衛(wèi)一廚（位于樓棟每層的兩端）的戶型結構組合而成。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現“以人為本”及建設“兩型社會”的現代設計理念。（５）生態(tài)建筑文化和美學藝術的原則綠色建筑應以其獨特的建筑技術和藝術方式表達現代生態(tài)文化的內涵和審美意識，創(chuàng)造自然健康、親切舒適、生機勃勃、豐富多彩、具有傳統(tǒng)和地方文化意蘊和現s代氣息的建筑環(huán)境藝術。 （４）靈活開放，適應發(fā)展的原則建筑的空間和使用功能應適應社會的發(fā)展變化，要求建筑空間應具有包容性，功能應具有綜合性，使用應具有靈活性和適應性以及易于發(fā)展的可擴展性，從而使建筑的使用功能具有與其物質結構的耐久性相適應的持久生命力，不僅能很好地滿足其當前的使用要求，而且應避免建筑物因其功能失效而大量、頻繁地拆除重建，使建筑具有潛在而巨大的節(jié)能、節(jié)材、節(jié)約資金以及減少生產和施工對環(huán)境的污染等綜合效益。 （２）節(jié)約資源和能源、高效利用的原則建筑的規(guī)劃設計、施工建造、使用運行和管理維護等一切建筑活動應盡可能節(jié)約自然資源和能源消耗；提倡經濟、合理、實用、高效，反對鋪張、浪費和奢侈；采用人工與自然相結合、現代高新技術與傳統(tǒng)適用技術相結合、行政干預與市場經濟相結合的方式，最大限度地提高建筑資源和能源的利用率。⑸、戶型設計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設計的多樣化（平面、復式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、）等。每一戶型內部布置都應按內外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設計⑶、住宅外觀設計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。如果我們今天設計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。參考戶型：A型：（82 ㎡1房2廳2衛(wèi) ）B型：（89 ㎡2房2廳2衛(wèi)）C型：（120 ㎡2+1房2廳1衛(wèi)）D型（173㎡3房2廳2衛(wèi)）F型（145㎡4房2廳2衛(wèi)）戶型室內效果圖：（客廳）（臥室）（衛(wèi)生間）（廚房）㈣、建筑方案建筑設計指導思想⑴、住宅的設計要適度超前。主要居住對象為公務員、商業(yè)精英、知識分子、白領階層等，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現“以人為本”的設計理念。上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設計人員在把握總體原則