【正文】 同時(shí)，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好，故項(xiàng)目建設(shè)可行。提高了城市防洪能力，完善了城市道路網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，改善了經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境。有利于城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展將起到極大的推動(dòng)作用。同時(shí)對(duì)解決下崗職工再就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力增加農(nóng)民收入都具有重要的作用。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)解決下崗再就業(yè)起著重要作用。規(guī)劃有商業(yè)、住宅等功能分區(qū)。改善城市居民居住水平。美化城市環(huán)境，大大增加了城市綠化面積。帶動(dòng)了城市建設(shè)，完善了城市功能。增加行車安全，減少事故。 社會(huì)效益防止水體深度污染，較少疫病流行。由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)會(huì)帶動(dòng)道路周圍經(jīng)濟(jì)的發(fā)展（如修建住宅、商業(yè)用房及發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)等），將會(huì)使土地的級(jí)差收益增加，帶來(lái)土地增值收入。主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)見附表13。通過(guò)以上分析可以看出，本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目最高所能承受的開發(fā)投資總額為13738萬(wàn)元，%。經(jīng)測(cè)算，在銷售額和費(fèi)用不變的情況下，本項(xiàng)目能夠承受的最高土地價(jià)格為7638萬(wàn)元，%。最高出讓價(jià)和最高出讓面積土地費(fèi)用是影響項(xiàng)目盈利性的重要因素，也是重要的不確定性因素。最低出讓量是指在預(yù)定的土地出讓價(jià)下，要達(dá)到預(yù)定的最低盈利水平，所必須達(dá)到的土地出讓量。當(dāng)土地出讓價(jià)格降低10%時(shí)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率（所得稅前）%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為866萬(wàn)元；當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)總投資增加10%時(shí)，項(xiàng)目的全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1066萬(wàn)元； 由此可見，土地出讓價(jià)格的變化對(duì)項(xiàng)目影響最為敏感。 不確定性分析 敏感性分析考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中一些不確定因素的變化，分別對(duì)望天壩基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資提高10%、土地出讓價(jià)格下降10%的間因素變化作敏感性分析，敏感分析結(jié)果見附表10，敏感性分析圖見附表11。銀行借款還本付息計(jì)算見附表9，銀行借款償不期開始借款年算起為5年（按年等額還本付息估算，含兩年寬限期），能滿足銀行要求的期限。資產(chǎn)負(fù)債表見表附表8。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）：IRR=%全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）：IRR=%自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：IRR=%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）；全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）：NPV=833萬(wàn)元全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）：NPV=2000萬(wàn)元自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：NPV=1083萬(wàn)元投資回收期（含建設(shè)期）投資回收期所得稅后（Pt）=投資回收期所得稅前（Pt）=以上分析表明，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。投資利潤(rùn)率=%投資利稅率=%資本金凈利潤(rùn)率=%項(xiàng)目總利潤(rùn)情況如下：利潤(rùn)總額5129萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期年平均利潤(rùn)總額1026萬(wàn)元；稅后利潤(rùn)3435萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期年平均稅后利潤(rùn)687萬(wàn)元，以上指標(biāo)表明本項(xiàng)目靜態(tài)投資利潤(rùn)指標(biāo)較好。本項(xiàng)目土地開發(fā)總成本為11314萬(wàn)元。耕地占用稅及相關(guān)稅費(fèi)全免。項(xiàng)目收入估算見表91。項(xiàng)目計(jì)算期土地出讓總收入為17400萬(wàn)元?？拷靿蔚挠P路兩邊的土地實(shí)際出讓價(jià)已達(dá)到40萬(wàn)元/畝（見南充市人民政府南府函（2001）1126號(hào)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批復(fù)）。由此可見，南充市望天壩小區(qū)的開發(fā)建設(shè)具有非常好的前景本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)實(shí)現(xiàn)696畝土地的出讓和開發(fā)是可行的。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 土地出讓收入該項(xiàng)目為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，沒有直接的財(cái)務(wù)收入，其主要收入為小區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地出讓的增值收入。本項(xiàng)目的收入為土地增值收益，按有關(guān)文件規(guī)定，主要用于開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不繳納土地增值稅和所得稅，營(yíng)業(yè)稅率為5%，城建維護(hù)稅7%，教育費(fèi)附加3%。因此，本項(xiàng)目建成后的土地開發(fā)、出讓等的增值收益可作為業(yè)主的收益，其土地增值收益可償還銀行貸款本息，并用于小區(qū)的開發(fā)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，考慮到南充市近幾年城市發(fā)展情況及至2005年的發(fā)展規(guī)劃，本項(xiàng)目建成后，將使該地區(qū)的土地迅速增值，可加快該區(qū)域的開發(fā)，預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目建成后的5年內(nèi)，完成全部土地的開發(fā)。主要分布在中區(qū)和西區(qū)，約有143畝位于東區(qū)，東區(qū)所占土地規(guī)劃為娛樂及商業(yè)用地。 基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率本項(xiàng)目基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率確定為10%。望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程投資總估算表表81估算書編號(hào)工程和費(fèi)用名稱單位工程量單價(jià)(元)總價(jià)(萬(wàn)元)1第一部分 工程費(fèi)用11改河工程111挖土方1000m33885112爆破石方1000m3113石渣回填碾壓1000m3114C15砼護(hù)面1000m3115機(jī)械轉(zhuǎn)運(yùn)土方1000m312排洪（污）暗涵工程121挖土方1000m3122爆破石方1000m3123C20現(xiàn)澆砼1000m3124鋼筋制安T155013道路工程131路基平整土石方1000m3132機(jī)動(dòng)車道（δ4,5）100m2133人行道100m2134路沿石制運(yùn)10m3135路沿石安砌100m136行道樹10m137雨水排放工程10m138污水排放工程10m139給水工程10m1310道路照明工程10m1311燃?xì)夤こ?0m14平場(chǎng)工程141挖運(yùn)土方1000m3142爆破石方1000m3143機(jī)械轉(zhuǎn)運(yùn)土石 方1000m32第二部分 其他費(fèi)用21征地費(fèi)畝22拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)萴25024160023建設(shè)單位管理費(fèi)1%24前期費(fèi)13%25工程監(jiān)理費(fèi)1%26勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1%27銷售費(fèi)用3基本預(yù)備費(fèi)（I+II）8%4財(cái)務(wù)費(fèi)用5不含財(cái)務(wù)費(fèi)用投資6開發(fā)投資估算南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 基本數(shù)據(jù) 評(píng)價(jià)方法本項(xiàng)目按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》和《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的有關(guān)要求進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。申請(qǐng)銀行貸款3800萬(wàn)元。 資金籌措南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程總投資11314萬(wàn)元，所需資金籌措方案如下：南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)開發(fā)投資有限自籌4779萬(wàn)元，其中：南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限公司資本金2000萬(wàn)元，征用土地已投入2369萬(wàn)元，公司資本公積及所屬土地出讓收入410萬(wàn)元。投資估算見表81。 投資估算本工程項(xiàng)目建設(shè)工程包括西河改道工程、排洪（污）暗涵工程、望天壩小區(qū)平場(chǎng)工程和濱河路、長(zhǎng)勝路道路工程及給水、排水（污）、燃?xì)?、照明、綠化等各類設(shè)施配套建設(shè)。1根據(jù)國(guó)家計(jì)委的最新文件規(guī)定，物價(jià)上漲指數(shù)為0%，故漲價(jià)預(yù)備費(fèi)不列入造價(jià)。前期工作費(fèi)按工程費(fèi)用的3%計(jì)算。%計(jì)算。土地征用費(fèi)按南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限公司提供的資料，其中：。建筑工程主要材料價(jià)格及人工費(fèi)按南充市現(xiàn)行價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限公司提供的望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙資料。 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃各項(xiàng)工作實(shí)施期限如下：前期工作 6個(gè)月 2002年1月2002年6月房屋拆遷安置 6個(gè)月 2002年6月2002年11月改河工程 6個(gè)月 2002年11月2003年4月平場(chǎng)工程 7個(gè)月 2002年7月2003年1月、暗涵工程 7個(gè)月 2002年12月2003年6月道路工程 6個(gè)月 2003年7月2003年12月 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表見71。項(xiàng)目建設(shè)按單項(xiàng)工程獨(dú)立組織。本項(xiàng)目全部工程預(yù)計(jì)于2002年6月完成立項(xiàng)、可行性研究、初步設(shè)計(jì)以及招投標(biāo)等前期工作。第七章 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 建設(shè)進(jìn)度設(shè)想南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限公司已完成土地征用等工作，截2002年4月，已完成投資2000余萬(wàn)元。從道路的斷面布置圖可知，機(jī)動(dòng)車道兩則均布置有較寬綠化帶，使其行人、住所隔開，交通噪聲、廢氣、振動(dòng)污染較小。⑷按照建筑用途的需要安靜程度，進(jìn)行合理區(qū)域規(guī)劃。⑵加強(qiáng)交通管理，疏導(dǎo)分流和交通，使車輛有適度的流量和速度，盡可能地勻速、暢通、減少因加速、減速、剎車、啟動(dòng)帶來(lái)的污染。因此，可采取下述措施予以控制。通過(guò)上述措施，可大大減少對(duì)環(huán)境的影響，而這種暫時(shí)的影響將隨工程竣工而消失。⑸科學(xué)管理，做好道路沿線的土石方調(diào)配平衡工作。⑶選擇合理的取土、棄土場(chǎng)地，做好場(chǎng)地的排水工作。⑴作好施工的組織協(xié)調(diào)工作，文明施工，不隨地拋棄建筑垃圾，排放污水。新河道入口不僅要作好底板、邊坡，而且要符合水利學(xué)要求，防止?jié)B漏和滲透。故盡可能作到邊開挖邊填埋。先開挖新河道兩端入、出口之間的部分，后開挖出口尤其是入口位置；入、出口之間的河道完成挖掘后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行其底板、邊坡工程，避免入口挖開后河水沖走新河道兩邊土壤。為減輕水土流失，開工前應(yīng)先規(guī)劃設(shè)置好土方臨時(shí)堆放場(chǎng)所和建筑材料料場(chǎng)，建筑施工棄渣場(chǎng)。 環(huán)境保護(hù)施工期間水土流失、建筑垃圾、污水、噪聲的控制。南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能第六章 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能 環(huán)境影響保護(hù)好生態(tài)環(huán)境，維護(hù)生態(tài)平穩(wěn)是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策，是保護(hù)人民健康，造福后代的長(zhǎng)久之計(jì)。燃?xì)鈨蓷l道路均設(shè)D198mm燃?xì)飧晒芤粭l，承擔(dān)生活及商業(yè)用氣。生活、生產(chǎn)污水排放采用D800mm砼干管，雨水排放采用D600mm砼干管，兩種管道均與市政排污干管聯(lián)通。各設(shè)閥門井一座。 給、排水及市政管線給水在兩條道路的人行道一側(cè)，各設(shè)DN500供水管一根，與市政供水管網(wǎng)聯(lián)通，供水水原由市政供水廠供給。路燈控制采用時(shí)控與手控相結(jié)合方式。兩邊人行道栽種不對(duì)稱小葉榕樹，以綠化環(huán)境。人行道路采用6cm厚預(yù)制砼彩磚，%的橫坡以利排水。%的橫坡，以利排水。道路紅線寬24米，（人行道）+（車行道）+（人行道）。 縱斷面為有利于排出道面雨水，兩條道路均3%縱坡。兩條道路的平面位置設(shè)在小區(qū)的東西兩邊，中間已有過(guò)境道路。橫向不設(shè)坡度。 分塊高程，坡度設(shè)計(jì)按地形、地貌及開發(fā)配套工程的需要，平場(chǎng)工程共分A、B、C、D、E、F、G、H8個(gè)塊段（詳見分塊高程坡度設(shè)計(jì)平面圖），其中：H、G塊高改河工程開挖放坡區(qū)，A、B、C、D塊段為土地開發(fā)利用區(qū)，E、F塊段為開發(fā)配套景區(qū)。三小區(qū)總占地面積1033004平方米（）。三個(gè)小區(qū)占地面積分別為585002平方米、217001平方米和231001平方米。由于西河常受嘉陵江洪水倒灌的影響，故本涵洞設(shè)計(jì)為有壓涵洞。 縱橫斷面縱坡暗涵的縱坡由改河工程下游河床底高程為控制起點(diǎn)，反推至火車客站排洪隧洞出口底板處，‰，‰。暗涵從人工河0+395為起點(diǎn)。本段溪溝改造采用暗涵型式，其軸線布置在望天壩老河道下游，靠左岸一側(cè)，以便利用有利地形連結(jié)原河道上分支小溪溝。 排洪（污）暗涵工程 平面布置 為了營(yíng)造望天壩及火車客站周邊約3平方公里土地的開發(fā)建設(shè)，就必須改造流經(jīng)該區(qū)域內(nèi)的天然排水溪溝。橫斷面橫斷面設(shè)計(jì)按本河段P=5%的過(guò)流量為1830米3/S經(jīng)水力計(jì)算，設(shè)成梯形過(guò)水?dāng)嗝婧哟驳讓挒?5米，經(jīng)水力計(jì)算，設(shè)計(jì)梯形過(guò)水?dāng)嗝?，河床底寬?5米，兩邊的邊坡1：，每8米設(shè)一馬道，第一級(jí)馬道寬2米，第二級(jí)馬道及以上寬4米?！?，改造河道縱斷面布置長(zhǎng)440米。截彎的原河段長(zhǎng)度約為1600米，取直后的人工河長(zhǎng)440米，人工河下游設(shè)一彎道，轉(zhuǎn)彎半徑310米。 平面布置為了充分利用土地，改善城市布局和城市生態(tài)環(huán)境，在流經(jīng)望天壩區(qū)域的西河（又名桓子河）的變曲河段截彎取直，并將望天壩區(qū)域分為東、中、西三區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)?；缸雍釉O(shè)計(jì)洪峰流量表表53重現(xiàn)期（年）二十年十年洪峰（m3/s）1830設(shè)計(jì)洪水位：采用水力學(xué)原理，利用能量方程忽略壓能與動(dòng)能后，天然河道水面差可寫為：△Z=Q21/2（1/K12+1/K22）按上式將回水推至人工河道出口處。綜合分析確定桓子河流域設(shè)計(jì)24小時(shí)暴雨量如表52。對(duì)西充站19541998年雨量資料，通過(guò)整理作頻率分析，并換算為24小時(shí)暴雨量，西充、南充年最大24小時(shí)暴雨參數(shù)建表51。發(fā)源于西流縣青獅鄉(xiāng)苦竹埡，自北向南流經(jīng)仁和、雙鳳、車龍坡鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），進(jìn)入順慶、嘉陵區(qū)界、經(jīng)雙桂、石樓、華鳳、新建等鄉(xiāng)，于南充市南門壩注入嘉陵江，全長(zhǎng)97公里，流域面積769平方公里，‰。留有余地，兼顧現(xiàn)實(shí)，充分體現(xiàn)時(shí)代風(fēng)貌與現(xiàn)代城市建筑風(fēng)格。安全可靠，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，美觀大方。建治并舉，改善美化環(huán)境，以人為本，服務(wù)于民。中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《堤防工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5028698； 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)道路等級(jí)城市干道III級(jí)計(jì)算行車速度：4