【正文】 此方案所提供的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路及意圖只是一個(gè)大的框架，許多細(xì)節(jié)部分還有待在項(xiàng)目銷(xiāo)售中加以進(jìn)一步細(xì)化和充實(shí)。但可以肯定的是：營(yíng)銷(xiāo)模式的更新、銷(xiāo)售階段性策略的把控將是決定其后期銷(xiāo)售市場(chǎng)戰(zhàn)役成功與否的關(guān)鍵。另外，也可以在市場(chǎng)和業(yè)內(nèi)制造話(huà)題，有利于本項(xiàng)目的關(guān)注度和形象的提升。從市場(chǎng)推廣的立場(chǎng)來(lái)看，我們希望加大對(duì)初期銷(xiāo)售宣傳體系建立，從整個(gè)項(xiàng)目幾個(gè)周期開(kāi)發(fā)來(lái)看，這筆支出是值得的。但不益過(guò)多，否則也容易產(chǎn)生滯銷(xiāo)，不利于開(kāi)發(fā)商回收資金．建議主力戶(hù)型套型上下二室半為主，半室可贈(zèng)送。 現(xiàn)代主義：以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒(méi)有過(guò)分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀(guān)，強(qiáng)調(diào)建筑外觀(guān)的明快、簡(jiǎn)潔和實(shí)用，但又富有朝氣的生活氣息?！　《?、　室內(nèi)裝修風(fēng)格設(shè)計(jì)主張 采用新古典主義和現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)結(jié)合的設(shè)計(jì)風(fēng)格。道路規(guī)劃：充分方便物流車(chē)輛出入，采用環(huán)線(xiàn)布置，分流有序。初期推廣時(shí)間安排內(nèi)部認(rèn)購(gòu)引爆宣傳開(kāi)業(yè)熱銷(xiāo)立體宣傳強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)持續(xù)銷(xiāo)售活動(dòng)促銷(xiāo)尾盤(pán)銷(xiāo)售品牌提升1個(gè)月2個(gè)月3個(gè)月　第九部分 相關(guān)規(guī)劃建議一、總體規(guī)劃位置設(shè)計(jì)建議 建筑群體及布局組合：充分審視現(xiàn)有地塊，總體布局采用包圍排列方式。做旺市場(chǎng)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)是首要目的，也是后續(xù)開(kāi)發(fā)的的必要保障。 抓住主要客戶(hù)群，隨時(shí)寄送相關(guān)項(xiàng)目資料 物業(yè)管理不可忽視，包括項(xiàng)目的住宅部分，可考慮成立一個(gè)物業(yè)公司進(jìn)行管理，提高物業(yè)的影響力和知名度，營(yíng)造一個(gè)星級(jí)的購(gòu)物環(huán)境 價(jià)格策略 高調(diào)入市，先聲奪人。 在對(duì)建材大市場(chǎng)的定位要做到家喻戶(hù)曉，并且在宣傳中保持策略的一致性。 管理模式對(duì)品牌實(shí)行目標(biāo)管理，把“合肥裝飾建材購(gòu)物中心”、管理部門(mén)和經(jīng)營(yíng)戶(hù)緊密聯(lián)系起來(lái)，形成三位一體的利益鏈。 強(qiáng)化后期公司管理一、讓經(jīng)營(yíng)者放心，二、讓住與商的真正結(jié)合，真正促進(jìn)，相互不受到影響和干擾。 造公司的品牌形象其包裝環(huán)節(jié)，經(jīng)過(guò)VI系統(tǒng)，形成強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力的品質(zhì)占領(lǐng)目標(biāo)市場(chǎng)，從表面的感知階段過(guò)渡到內(nèi)在感知階段。過(guò)VI系統(tǒng)的延續(xù)，營(yíng)造鮮明的主題 通過(guò)已有的項(xiàng)目定位，營(yíng)造一個(gè)鮮明的專(zhuān)業(yè)建材市場(chǎng)的主題，鎖定其目標(biāo)用戶(hù)。這樣也同時(shí)節(jié)約了推廣成本。所以在操作過(guò)程中。 互利經(jīng)營(yíng)概念在原價(jià)上提高5%，從成交額里提取5%的金額作宣傳基金，開(kāi)業(yè)后定期投資廣告，如定期在宣傳折頁(yè)刊登市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的物品及籌辦的促銷(xiāo)活動(dòng)，開(kāi)業(yè)后成立業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督基金投放情況。四、 選擇促銷(xiāo)方案 價(jià)格遞增方式制定一準(zhǔn)確終止日期（如正月初十）或第一批銷(xiāo)售套數(shù)（如100套），以哪個(gè)先達(dá)為準(zhǔn)，超過(guò)以上數(shù)字的，銷(xiāo)售的商鋪價(jià)格以5000元為一個(gè)遞增額度，之后根據(jù)市場(chǎng)反映，確定第二個(gè)遞增標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字。三、目標(biāo)買(mǎi)家分析現(xiàn)時(shí)的商鋪市場(chǎng)、私人購(gòu)鋪的比例持續(xù)穩(wěn)定，機(jī)構(gòu)團(tuán)體購(gòu)買(mǎi)力則逐漸萎縮，投機(jī)炒作之風(fēng)仍然存在，但投資保值的比例不斷上升。建議此辦法在面積較大的獨(dú)立鋪使用。純租金發(fā)展商直接將商鋪?zhàn)饨o商戶(hù)使用，收取固定的租金，商戶(hù)自己經(jīng)營(yíng)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展商亦可根據(jù)商戶(hù)的品牌，及在當(dāng)?shù)氐氖軞g迎程度和營(yíng)業(yè)者的信心，利用此辦法，與商家共同分享利潤(rùn)，爭(zhēng)取商戶(hù)進(jìn)駐本商場(chǎng)。合作分成合作分成即從營(yíng)業(yè)額中提取一部分作為商場(chǎng)的回報(bào)（提取額度根據(jù)各行業(yè)而定），開(kāi)發(fā)商跟商戶(hù)共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)。此方法能減輕商戶(hù)在租金上的壓力，但如果商戶(hù)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)了解不深，將難以吸引其進(jìn)駐。所以經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)較少，但承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也小，建議對(duì)商品生產(chǎn)的商家使用以上辦法，避免經(jīng)多重環(huán)節(jié)增加商品成本，以提高商品的競(jìng)爭(zhēng)力。商品代銷(xiāo)由經(jīng)營(yíng)者設(shè)立專(zhuān)柜，商戶(hù)按一定的價(jià)格提供貨源（價(jià)格根據(jù)貨品而定），經(jīng)營(yíng)者將其商品價(jià)格上浮，再放到專(zhuān)柜內(nèi)出售，貨品售出后與商戶(hù)結(jié)算，上浮部分利潤(rùn)由經(jīng)營(yíng)者獲得。所以推薦幾種招商方式以供參考和借鑒。其他品牌店采用直接聯(lián)系廠(chǎng)商或地區(qū)經(jīng)銷(xiāo)商的形式招商，可以輔助廣告?zhèn)鬟_(dá)信息給廠(chǎng)商、經(jīng)銷(xiāo)商、投資者，從而達(dá)到凝聚效應(yīng)。這是項(xiàng)目爭(zhēng)取最大投資回報(bào)的重點(diǎn)和難點(diǎn)。 本案總體量較大，市場(chǎng)消化存在風(fēng)險(xiǎn)。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為現(xiàn)房（主要是雄姿商貿(mào)城），如明珠廣場(chǎng) 中州家具。項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)是空白產(chǎn)品，短期內(nèi)所面臨機(jī)遇大于風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)迅速，政府大力支持，銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。機(jī)會(huì)（O）市場(chǎng)的低層次競(jìng)爭(zhēng)，城市規(guī)劃藍(lán)圖日益彰顯，本項(xiàng)目剛剛起步，可針對(duì)環(huán)境特性量身打造，加強(qiáng)適用性。作為商業(yè)區(qū)與生活住宅區(qū)存在較大的差別，因而為開(kāi)發(fā)商工作增加了難度。片區(qū)成熟，作為安徽區(qū)域首都城市的發(fā)展趨勢(shì)明顯，區(qū)域位置具有不可復(fù)制性，發(fā)展?jié)摿o(wú)限。第六部分 SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）本項(xiàng)目地點(diǎn)交通便利，裝飾建材行業(yè)前景看好?！? 本項(xiàng)目“裝飾建材購(gòu)物中心”定位主觀(guān)因素分析：本項(xiàng)目的商鋪規(guī)劃及位置定向，另其商鋪數(shù)量總面積達(dá)8000平方可容達(dá)上千多家容資商，規(guī)劃為品種繁多的大型裝飾建材市場(chǎng)會(huì)可滿(mǎn)足消費(fèi)者一站式購(gòu)足購(gòu)好的專(zhuān)門(mén)化需求。C、在與住宅、酒店、綜合物業(yè)商鋪等房地產(chǎn)品種的比較中，建材類(lèi)與整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展氣候的關(guān)聯(lián)度最大，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，它不僅能產(chǎn)生商業(yè)利潤(rùn)，同時(shí)不受房屋折舊因素影響，不因房齡增長(zhǎng)降低其投資價(jià)值，價(jià)格具有無(wú)可比擬的剛性，這是其增值的另一個(gè)保障。B、本項(xiàng)目位處交通核心區(qū)域，匯聚巨大的人流、物流、資金流，裝飾地段優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。項(xiàng)目建成后是將是安徽省合肥地區(qū)最大的專(zhuān)業(yè)裝飾建材市場(chǎng)，可以吸引廣大客商長(zhǎng)期入駐經(jīng)營(yíng)，改變合肥建材裝飾材料分散、自由貿(mào)易狀況，使合肥市建材交易市場(chǎng)走向規(guī)模化、規(guī)范化，布局合理化，可以使每位客戶(hù)不用在位裝修購(gòu)買(mǎi)裝飾建材家具而煩心！對(duì)合肥市現(xiàn)代化建設(shè)快速健康的發(fā)展有著深遠(yuǎn)意義。根據(jù)項(xiàng)目所在地段、市場(chǎng)特點(diǎn)及市場(chǎng)整體狀況綜合分析 據(jù)此調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，本項(xiàng)目總面積與周邊其他在售在建項(xiàng)目的比較，存在面積較大、規(guī)劃過(guò)于單調(diào)的問(wèn)題，但行業(yè)定位明確，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小。l 交通狀況良好，交通便利，便于出行。l 周邊餐飲業(yè)依靠重多企業(yè)單位輻射和周邊小區(qū)的人氣支撐，但分布零散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。%%%注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于《投資指南》二、 周邊環(huán)境調(diào)研l(wèi) 周邊地區(qū)商業(yè)形態(tài)分布較多，以后人氣較旺，有利于商業(yè)的發(fā)展。本案最理想的位置于以西南門(mén)位置，與合肥現(xiàn)在相連，是投資重點(diǎn)和熱點(diǎn)區(qū)域，升值空間巨大。