【正文】 48 / 48。 寫字樓銷售原則避開西區(qū)小戶型強(qiáng)銷期，前期不易露出，保持項(xiàng)目純住宅的宣傳主題。 對(duì)于底商盤量定價(jià)原則，采用低價(jià)入市，開盤初期暫不銷售，誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)，蓄積客戶，造成一房多人的搶購(gòu)局面，最終以較高價(jià)拍賣成交。 根據(jù)開放期“誠(chéng)意金”收取及優(yōu)惠卡的銷售情況，再次調(diào)整。 通過(guò)不同層差、朝向、采光、景觀視線、噪音程度、清潔度、安全性、及戶型分類（個(gè)性房、資源房、普通房、缺陷房）系數(shù)，加權(quán)平均，計(jì)算每單戶價(jià)。二、監(jiān)審流程和監(jiān)審人監(jiān)審流程所有和約填寫完成，業(yè)務(wù)員自查 報(bào)現(xiàn)場(chǎng)主管審查 確認(rèn)無(wú)誤后，蓋章 甲方法人代表簽字 再次交現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理審查 確認(rèn)無(wú)誤后，一份交客戶，其余交財(cái)務(wù)保存監(jiān)審人：現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理三、責(zé)任銷售經(jīng)理初查，檢查出錯(cuò)誤，要求業(yè)務(wù)員必須重新填寫認(rèn)購(gòu)書，由業(yè)務(wù)員以10元/套向財(cái)務(wù)購(gòu)買新認(rèn)購(gòu)書；現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理復(fù)查后，若再次檢查出錯(cuò)誤，給予業(yè)務(wù)員50元/次罰款處罰，同時(shí)由業(yè)務(wù)員以10元/套向財(cái)務(wù)購(gòu)買新認(rèn)購(gòu)書；若連續(xù)出現(xiàn)第三次錯(cuò)誤，取消本次業(yè)務(wù)員的銷售業(yè)績(jī)；銷售價(jià)格作價(jià)原則 首先根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析周邊樓盤及西安市整體樓盤今年下半年走勢(shì)，結(jié)合工程形象進(jìn)度，確定不同銷售階段的掛牌均價(jià)，通過(guò)銷售進(jìn)度及銷售比例的綜合換算，配合各階段銷售最大折扣率，計(jì)算出整盤銷售最終折實(shí)均價(jià)。二、監(jiān)審流程和監(jiān)審人監(jiān)審流程認(rèn)購(gòu)書填寫完成，業(yè)務(wù)員自查 報(bào)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理（主管）審查 確認(rèn)無(wú)誤后，蓋章 次由現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理（主管）審查 確認(rèn)無(wú)誤后，一份交客戶，一份交財(cái)務(wù)保存監(jiān)審人：現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理三、責(zé)任銷售經(jīng)理初查，檢查出錯(cuò)誤，要求業(yè)務(wù)員必須重新填寫認(rèn)購(gòu)書，由業(yè)務(wù)員以10元/套向財(cái)務(wù)購(gòu)買新認(rèn)購(gòu)書；現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理復(fù)查后，若再次檢查出錯(cuò)誤，給予業(yè)務(wù)員50元/次罰款處罰，同時(shí)由業(yè)務(wù)員以10元/套向財(cái)務(wù)購(gòu)買新認(rèn)購(gòu)書；若連續(xù)出現(xiàn)第三次錯(cuò)誤，取消本次業(yè)務(wù)員的銷售業(yè)績(jī)；第二條 合同監(jiān)審制度一、 監(jiān)審內(nèi)容（一）、正本合同（〈商品房買賣合同〉）監(jiān)審內(nèi)容 房號(hào)是否書寫正確，確保房號(hào)的“唯一性，排他性”，房號(hào)填寫按照認(rèn)購(gòu)書房填寫的房號(hào)； 合同單價(jià)是否書寫正確，參照認(rèn)購(gòu)書填寫； 套內(nèi)面積單價(jià)是否折算正確，折算公式為：總房?jī)r(jià)款/套內(nèi)面積 合同房屋面積、公攤面積，依照產(chǎn)權(quán)監(jiān)理報(bào)告； 房屋銷售總價(jià)款是否計(jì)算、書寫正確； 首付款，剩余款是否計(jì)算、書寫正確； 交房日期是否正確； 維修基金是否計(jì)算正確； 預(yù)售許可證號(hào)、土地使用證號(hào)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、施工許可證號(hào)是否正確； 土地使用年限是否書寫正確；施工單位是否書寫正確；1客戶聯(lián)系方式：最少兩個(gè)聯(lián)系電話，通信地址必須是能夠收到信件的地址。簽 約 監(jiān) 審 制 度為了規(guī)范和保證和約簽定過(guò)程中的嚴(yán)肅性、規(guī)范性，充分保障公司和客戶的利益，杜絕因?yàn)楹图s簽定中的失誤，造成的經(jīng)濟(jì)損失和法律糾紛，特制定本簽約監(jiān)審制度。四、銷售冠軍獎(jiǎng)勵(lì)辦法 對(duì)于月度銷售冠軍，‰給予獎(jiǎng)勵(lì)。在交房前離職的銷售主管、銷售組長(zhǎng)、銷售人員從公司暫扣30%的保證金中扣除10%作為交房保證金。公司員工本人及直系親屬實(shí)現(xiàn)的銷售不予提成。銷售主管、銷售人員如因公司行為而被辭退的，在辦理好交接手續(xù)且無(wú)欠帳或違規(guī)處罰行為的，公司即按規(guī)定發(fā)放未結(jié)傭金提成（含保證金）。銷售主管、銷售人員若因觸犯國(guó)家法律，將移交司法機(jī)關(guān)處理；若嚴(yán)重違反公司規(guī)章制度而使公司聲譽(yù)或利益受到損害的，予以除名的，未領(lǐng)取的銷售傭金提成（含保證金）不再發(fā)放。（注：此退房是指當(dāng)月出現(xiàn)退房情況，而當(dāng)事銷售人員在傭金發(fā)放前已經(jīng)離職的。（四）、傭金提成發(fā)放比例傭金提成發(fā)放比例為：次月發(fā)放上月個(gè)人銷售提成的70%，公司暫留30%作為保證金。銷售薪資發(fā)放制度一、基本工資發(fā)放 基本工資根據(jù)公司財(cái)務(wù)規(guī)定按期發(fā)放。五、獎(jiǎng)懲辦法（3）亞東公司員工及公司關(guān)系戶購(gòu)房，經(jīng)總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，負(fù)責(zé)簽訂合同及跟進(jìn)工作的銷售代表銷售提成為總房款的千分之二，按房款到帳金額計(jì)提發(fā)放。（1）銷售代表的銷售提成為總房款的千分之三，其中千分之二按房款到帳金額計(jì)提發(fā)放，萬(wàn)分之五年終發(fā)放，另萬(wàn)分之五留待房屋實(shí)際交付之后發(fā)放。考核辦法參照考評(píng)總則。 實(shí)行月考核，百分制。 規(guī)章制度、工作執(zhí)行情況考核。 銷售代表未完成銷售指標(biāo)者，給予下列處罰：凡當(dāng)月未完成銷售指標(biāo)者，當(dāng)月工資扣除200元，并自我檢查，找出差距，繼續(xù)努力。（7） 退房則相應(yīng)減少銷售代表完成的銷售額度。（5） 銷售代表銷售指標(biāo)完成的時(shí)間按月計(jì)算。（3）實(shí)習(xí)期間沒有業(yè)務(wù)考核指標(biāo)，實(shí)習(xí)期滿正式錄用后，兩個(gè)月內(nèi)下達(dá)平均業(yè)務(wù)指標(biāo)的50%，第三個(gè)月80%，第四個(gè)月起100%。 公司新招聘的銷售代表，實(shí)習(xí)（試用）期間的工作，業(yè)務(wù)考核安排如下：凡未從事過(guò)房產(chǎn)銷售工作的，由專案經(jīng)理指定專人負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。（2） 銷售指標(biāo)由公司按月下達(dá)給專案經(jīng)理，專案經(jīng)理根據(jù)各位銷售代表的情況將指標(biāo)分解落實(shí)到人。業(yè)績(jī)考核（1）四、考評(píng) 客戶有特殊要求，盡量學(xué)會(huì)自行解決；如有困難，必須上報(bào)專案經(jīng)理協(xié)同解決；銷售代表無(wú)權(quán)自行為已簽約之客戶私下轉(zhuǎn)名，在折扣上必須明確回答客戶沒有額外優(yōu)惠，不得暗示、啟發(fā)客戶另外找關(guān)系打折。接待客戶時(shí)不做夸大不實(shí)宣傳，不對(duì)客戶做不當(dāng)承諾，不越權(quán)降價(jià)，嚴(yán)格服從專案經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)。11原則上由值班的銷售代表接待，若值班的銷售代表正在接待客戶，則由專案經(jīng)理代為接待，事后及時(shí)移交。三、 客戶接待規(guī)則其次必須做好交房時(shí)期客戶的接待和解釋工作，密切配合發(fā)展商相關(guān)部門及時(shí)解決交房過(guò)程中客戶提出的一切問題。交房臺(tái)帳、資料填寫、整理按揭：銷售代表收齊按揭所需資料后，催款工作主要由按揭辦理人員負(fù)責(zé)，但銷售代表有責(zé)任協(xié)助催款；催款收繳貸款按揭資料收繳首期房款簽定契約時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照范本填寫，不得在價(jià)格、金額、房號(hào)、日期、合同主體的姓名等條款處涂、刮、改。正式簽訂《商品房買賣契約》簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議二、具體工作程序客戶接待 發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，維護(hù)公司形象。 嚴(yán)格執(zhí)行公司的規(guī)章制度及員工行為規(guī)范，保持良好的儀表、形象；（10） 努力提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和銷售技巧，熟悉樓盤規(guī)劃、周圍環(huán)境、交通、房型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)等；學(xué)習(xí)房產(chǎn)、稅務(wù)、金融等政策；做到有問必答，百問不厭；（9） 認(rèn)真做好來(lái)電、來(lái)訪記錄；記好工作臺(tái)帳，按時(shí)填報(bào)周報(bào)；（8） 熱情接待來(lái)訪客戶并和客戶保持良好的聯(lián)系，做到零投訴；（7） 積極參加市場(chǎng)調(diào)研、促銷活動(dòng)；（6） 主動(dòng)協(xié)同有關(guān)人員做好見證、按揭、收款、交房、辦證等工作；（5） 按時(shí)收繳房款，按時(shí)收繳按揭資料，按時(shí)完成預(yù)交付房屋驗(yàn)收工作；（4） 按時(shí)簽訂合同契約；（3） 按時(shí)完成銷售指標(biāo)；（2） 主要職責(zé)是：（1） 銷售代表實(shí)行銷售全程負(fù)責(zé)制，對(duì)本人所售房屋銷售合同的準(zhǔn)確簽訂、房款的及時(shí)回收、房屋的順利交付等方面負(fù)責(zé)。（11）按時(shí)完成總經(jīng)理下達(dá)的其它工作。具體職責(zé)如下:（1）組織、督促銷售人員按時(shí)完成銷售指標(biāo)；（2）督促銷售人員在規(guī)定時(shí)限內(nèi)辦理合同簽約，并審核合同，確保準(zhǔn)確率100%；（3）督促銷售人員收繳房款。一、報(bào)表制度實(shí)行日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)制度；所有現(xiàn)場(chǎng)人員根據(jù)各自職責(zé)，分別認(rèn)真、詳實(shí)填寫各個(gè)崗位的報(bào)表；當(dāng)天的銷售結(jié)束后，及時(shí)整理、匯總當(dāng)天的銷售情況，如實(shí)銷售填寫報(bào)表；報(bào)表上報(bào)時(shí)間：⑴、日?qǐng)?bào)上報(bào)時(shí)間：次日早上9：30以前；周末和法定節(jié)假日，在當(dāng)天上報(bào)公司；⑵、周報(bào)上報(bào)時(shí)間：每周星期一9：30以前上報(bào)上一周銷售周報(bào)；周末和法定節(jié)假日，在當(dāng)天上報(bào)公司；⑶、月報(bào)上報(bào)時(shí)間：每月2日9：30以前上報(bào)上一月銷售月報(bào)；周末和法定節(jié)假日，在當(dāng)天上報(bào)公司；上報(bào)部門：日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)上報(bào)公司營(yíng)銷策劃部二、違規(guī)處罰篡改、假報(bào)銷售數(shù)據(jù)，給予責(zé)任人200元/次罰款處罰；銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，一經(jīng)核實(shí)，給予責(zé)任人200元/次罰款處罰；沒有及時(shí)上報(bào)公司報(bào)表的，給予責(zé)任人50元/次罰款處罰；三、崗位報(bào)表項(xiàng)目 銷售日?qǐng)?bào)表 房源日銷控表 銷售情況周報(bào)表 來(lái)人來(lái)電周報(bào)表 銷售去化統(tǒng)計(jì)表 累計(jì)銷售情況匯總表 資金回款情況匯總表（財(cái)務(wù)）四、上報(bào)內(nèi)容日?qǐng)?bào)內(nèi)容日?qǐng)?bào)表房源日銷控表資金日回款情況匯總表（財(cái)務(wù)）周報(bào)內(nèi)容周報(bào)表周房源去化統(tǒng)計(jì)表一周來(lái)訪客戶分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)表簽約情況匯總表一周資金回款情況匯總表（財(cái)務(wù)）月報(bào)內(nèi)容一月銷售月報(bào)表一月房源去化統(tǒng)計(jì)表一月來(lái)訪客戶分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)表一月簽約情況匯總表一月資金回款情況匯總表（財(cái)務(wù)） 五、報(bào)表內(nèi)容及格式（后附）銷售部業(yè)績(jī)考評(píng)辦法一、職責(zé)專案經(jīng)理職責(zé)：銷售代理商保留活動(dòng)解釋權(quán)。優(yōu)惠卡為不記名卡。適用范圍：EEE2a說(shuō)明：優(yōu)惠卡只能用于卡面金額適用范圍內(nèi)的購(gòu)房活動(dòng)。適用范圍：WWEEE6 客戶交納1500元現(xiàn)金，開盤后購(gòu)房付款時(shí)可沖抵6500元現(xiàn)金使用，既優(yōu)惠5000元。方案二：開放期內(nèi)推出購(gòu)房?jī)?yōu)惠卡具體操作方法： 客戶交納500元現(xiàn)金，開盤后購(gòu)房付款時(shí)可沖抵3000元現(xiàn)金使用，既優(yōu)惠2500元。⑹分期付款或一次性付款的客戶，應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)，到售樓部簽訂[商品房預(yù)售合同]。⑸辦理按揭購(gòu)房的客戶，應(yīng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂7個(gè)工作日內(nèi)，帶齊全套按揭資料到售樓部簽訂[商品房預(yù)售合同]。⑷選中房的誠(chéng)意客戶，應(yīng)在當(dāng)日交納10000元大定，簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。⑵若客戶因誠(chéng)意戶型的朝向、樓層不滿意，又看中其他房型時(shí)，可以排在其他誠(chéng)意客戶后選房。操作方法：開盤日，集中起交一種戶型“誠(chéng)意金”的客戶，分批搖號(hào)，排出順序，第一名被抽中者，有優(yōu)先挑選樓層、朝向及優(yōu)先購(gòu)房權(quán)⑴若按順序排到選房者，放棄選房，由緊隨其后的客戶挑選。重點(diǎn)介紹樣板房的戶型間隔優(yōu)勢(shì)，實(shí)際的裝修標(biāo)準(zhǔn)，家俱擺設(shè)狀況。結(jié)合工地現(xiàn)況和周邊物征，邊走邊介紹。如小區(qū)占地規(guī)模、房屋層高、綠化率、小區(qū)配套設(shè)施、發(fā)展商、監(jiān)理商、戶型間隔、面積數(shù)、均價(jià)、特價(jià)單位、物業(yè)管理、建筑風(fēng)格、過(guò)往業(yè)績(jī)、目前主力推介單位等等，同時(shí)詢問客人需求，了解客人的想法。流程設(shè)定如下：囑咐客戶帶好安全帽及其他隨身所帶物品。因此，我們要求每一個(gè)銷售員都要主動(dòng)帶客戶去看樣板房（除非客戶拒絕）。l 聯(lián)合促銷：和海爾、長(zhǎng)虹等知名企業(yè)聯(lián)合公關(guān)，如在五一節(jié)在資中大商場(chǎng)門口舉行聯(lián)合促銷，買麗景苑房子送彩電或者買彩電，送麗景苑代金券；或者，買商場(chǎng)任