【正文】 ③服務(wù)原則：要為方便?。ㄓ茫羯疃?wù)。②競(jìng)爭(zhēng)原則：引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)；①有償原則：要按價(jià)值規(guī)律辦事，實(shí)行等價(jià)交換；（5）綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)經(jīng)營(yíng)的原則綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量包括產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量?jī)煞矫?。?）綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的質(zhì)量③由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)代化的手段越來越多地應(yīng)用于服務(wù)管理中來。①開展綜合服務(wù)，對(duì)于社會(huì)主義精神文明建設(shè)具有越來越重要的作用。（3）綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)③評(píng)估經(jīng)濟(jì)效益。②評(píng)估環(huán)境效益。①評(píng)估社會(huì)效益。（2）內(nèi)容4．綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的評(píng)估意義評(píng)估是檢驗(yàn)的一種重要方法。3）預(yù)測(cè)自己經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的供給數(shù)量。2）預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的技術(shù)發(fā)展。②主要內(nèi)容1）預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求量。4）優(yōu)勢(shì)特色項(xiàng)目?jī)?yōu)先；5）中介服務(wù)項(xiàng)目?jī)?yōu)先。3）易損易耗品維修項(xiàng)目?jī)?yōu)先；2）消費(fèi)周期短、利用頻繁的項(xiàng)目?jī)?yōu)先；l）日常生活類項(xiàng)目?jī)?yōu)先；選擇經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和項(xiàng)目時(shí)要遵循的原則有：③選擇經(jīng)營(yíng)內(nèi)容或項(xiàng)目可以以物業(yè)管理公司的信譽(yù)直接進(jìn)行項(xiàng)目借貸，進(jìn)行抵押貸款，或通過向其他單位、個(gè)人集資的辦法。具體分為三方面：①籌措資金1）獲得上級(jí)主管部門撥款。（3）無償性服務(wù)3．綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的運(yùn)作（l）綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面。這部分服務(wù)是有償?shù)?，但又是非盈利性的，帶有社?huì)公益的性質(zhì)。它主要包括公共的、經(jīng)常性的、全體業(yè)主認(rèn)為必不可少的服務(wù)項(xiàng)目。這是用戶對(duì)于效用、方便和態(tài)度的心理感受。這是用戶對(duì)服務(wù)者行為方式上的需求。這是業(yè)主在講究效用的同時(shí)對(duì)省力、省時(shí)、省麻煩服務(wù)的要求。這是用戶對(duì)服務(wù)者的相應(yīng)素質(zhì)和使用價(jià)值的需求，它是由服務(wù)者的知識(shí)、技能或體力轉(zhuǎn)化所帶來的實(shí)際效果。（3）開展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的要求基本要求是高效、優(yōu)質(zhì)。⑧經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評(píng)估、公證，開設(shè)保姆介紹所等等。⑥購(gòu)物方面：包括日用百貨供應(yīng)和副食供應(yīng)。④教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)大學(xué)、老年大學(xué)。②飲食方面：如餐館店、快餐服務(wù)和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。（－）鑒定要求掌握綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的內(nèi)容和開展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的基本要求；掌握綜合服務(wù)的三種方式及其內(nèi)容；了解開展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件和綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容；掌握綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)評(píng)估的意義和方法。六、綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)按封面、編制說明、修繕工程預(yù)算費(fèi)用表、修繕工程預(yù)算表。裝訂（9）裝訂簽章其他存在問題及處理意見遺留項(xiàng)目或暫估項(xiàng)目及其原因施工方式編制使據(jù)（9）寫編制說明說明內(nèi)容包括：具體辦法主要有三種：1）重新編制單位估價(jià)表；2）匯總主要材料用量，對(duì)需要調(diào)價(jià)的主要材料，單獨(dú)列表計(jì)算調(diào)整價(jià)差；3）按照調(diào)整系數(shù)求得材料價(jià)差調(diào)整額。有時(shí)也可采用主要材料分析統(tǒng)計(jì)表對(duì)主要材料進(jìn)行更詳細(xì)的分析統(tǒng)計(jì)工作。⑦最后把各分部工程小計(jì)欄內(nèi)的工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)及各種主要需用量分別進(jìn)行匯總，即得單位工程的工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和各種主要材料需用量，填入工程預(yù)算表最后相應(yīng)的總計(jì)欄內(nèi)。⑤將各分項(xiàng)工程項(xiàng)月的工程數(shù)量分別乘以各種主要材料的定額量，即得其需用量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。③將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量乘以其預(yù)算單價(jià)，即得其總價(jià)，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。（5）編制工程預(yù)算表的一般步驟和方法①按定額編號(hào)的順序，把工程量計(jì)算表中相應(yīng)的定額編號(hào)、分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱、單位和工程數(shù)量，填入工程預(yù)算表內(nèi)。（4）編制修繕工程預(yù)算表要按先拆除、后新作與修補(bǔ)的順序排列工程項(xiàng)目。按照修繕定額的分部分項(xiàng)順序，逐項(xiàng)套用相應(yīng)的修繕定額單價(jià)。（3）選用修繕預(yù)算單價(jià)①確定工程計(jì)算項(xiàng)目根據(jù)施工圖紙、修繕定額、施工組織設(shè)計(jì)資料和施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，確定工程計(jì)算項(xiàng)目，并將分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱、定額編號(hào)和計(jì)量單位一并列出。收集施工組織設(shè)計(jì)資料了解施工現(xiàn)場(chǎng)情況了解施工方式（2）計(jì)算工程收集預(yù)算資料3．房屋修繕預(yù)算的編制步驟和方法（l）熟悉施工圖紙、收集預(yù)算資料熟悉施工圖紙③利用預(yù)算定額②利用附近地區(qū)的修繕定額⑤附錄：通常包括各種混凝土、砂漿配合比表，建筑材料名稱及規(guī)格表等（2）修繕定額的選用①應(yīng)選用當(dāng)?shù)?、現(xiàn)行的修繕定額它規(guī)定了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的人工、材料耗用量指標(biāo)，還列有根據(jù)取定的人工工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價(jià)格等分別計(jì)算出的人工、材料費(fèi)用及其匯總的基價(jià)。計(jì)算工程量，是整個(gè)修繕預(yù)算編制中最繁重但也是最基礎(chǔ)的工作，直接影響到修繕預(yù)算編制的速度和準(zhǔn)確性。它規(guī)定了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目工程量的計(jì)算方法、計(jì)量單位、尺寸的起止范圍、應(yīng)扣除和應(yīng)增加的部分，以及計(jì)算附表等。主要說明本分部工程定額的編制依據(jù)，項(xiàng)目劃分的原則，施工方法的確定，定額綜合的主要內(nèi)容，定額的換算原則和方法，選用材料的規(guī)格和各種材料損耗率的確定等。注意回收利用舊料2．房屋修繕定額（l）修繕定額的內(nèi)容①總說明：綜合說明修繕定額的編制原則、指導(dǎo)思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用，同時(shí)還說明編制定額時(shí)已考慮和沒有考慮的因素，有關(guān)規(guī)定和使用方法等。②地區(qū)性強(qiáng)①工料消耗多修繕定額與預(yù)算定額相比，有兩個(gè)特點(diǎn)：（二）學(xué)習(xí)重點(diǎn)1．房屋修繕預(yù)算的特點(diǎn)要使用房屋修繕工程預(yù)算定額重點(diǎn)深入地看不同類別的圖紙，閱讀時(shí)還應(yīng)特別注意各類圖紙之間的聯(lián)系，避免各專業(yè)之間的技術(shù)矛盾。③設(shè)備施工圖④電氣施工圖（2）施工圖的閱讀基本方法：先大略后細(xì)小，先租看后細(xì)看。②結(jié)構(gòu)施工圖①建筑施工圖一套完整的施工圖，除了要有圖紙目錄和設(shè)計(jì)說明書以外，還應(yīng)包括以下專業(yè)圖紙：（l）施工圖的內(nèi)容（3）施工圖中常用圖例施工圖IM=100mm模數(shù)序列是以選定的模數(shù)基數(shù)為基礎(chǔ)展開的數(shù)值系統(tǒng)，分為擴(kuò)大模數(shù)數(shù)列和分模數(shù)數(shù)列?；灸?shù)基本模數(shù)是模數(shù)協(xié)調(diào)中選用的基本尺寸單位，基本模數(shù)的數(shù)值為標(biāo)高符號(hào)以細(xì)實(shí)線繪制。（2）建筑制圖國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定畫法①定位軸線、標(biāo)高、索引符號(hào)1）定位軸線在建筑施工圖中凡承重墻、柱、梁、屋架等主要承重構(gòu)件的位置處均應(yīng)由細(xì)點(diǎn)劃線畫出，并進(jìn)行編號(hào)，這就是定位軸線。假想用一剖切面在物體內(nèi)部結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的部位剖開，移去物體的一部分，畫出余下部分的正投影圖，就是剖面圖。建筑識(shí)圖（l）正投影與剖面圖如果投影方向垂直于投影面，那么所作出來的圖形為正投影。（6）門和窗門是為了方便人們基礎(chǔ)房間和搬運(yùn)家具、設(shè)備而設(shè)的建筑配件，同時(shí)兼有采光和通風(fēng)的作用。是指以防水卷材和瀝青膠結(jié)材料組成，易老化，一般10～15年須維修一次。②平屋頂?shù)娜嵝苑浪菝嬗薪M織排水是將降水有組織地通過管線排入地面或下水系統(tǒng)。平屋頂?shù)呐潘绞椒譃闊o組織排水和有組織排水。①平屋頂?shù)呐潘蓓數(shù)念愋蜌w納起來可分為坡屋頂、平屋頂和曲面屋頂。地面包括底層地面和樓層地面，由面層和基層組成，面層是人們活動(dòng)直接接觸的部分，基層是地面的持力層，包括墊層、結(jié)構(gòu)層、找平層和保溫層（4）樓梯是樓層間的垂直交通工具，在緊急狀態(tài)下供人們安全疏散。鋼筋混凝土樓板是目前應(yīng)用最廣泛的樓板類型。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。4）構(gòu)造柱：是設(shè)置在磚墻內(nèi)的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱，是房屋抗震的一個(gè)主要措施。防潮層的位置與所在的墻及地面情況有關(guān)。一般高度不宜小于120毫米。l）鋼筋混凝土過梁：門窗洞口上的橫梁Pg過梁，其高度為60毫米的倍數(shù)，寬度一般應(yīng)與磚墻厚度相適應(yīng)，端部伸入兩側(cè)墻內(nèi)不少于240毫米。1）按墻體受力情況分為承重墻（直接承受上部傳來荷載的墻）和非承重墻（不承受外來荷載的墻）。①墻體的分類3）按基礎(chǔ)的構(gòu)造形式分為條形基礎(chǔ)（多用于多層住宅）、獨(dú)立基礎(chǔ)（用于工業(yè)廠房或民用建筑的框架結(jié)構(gòu)中）、整片基礎(chǔ)（用于上部荷載較大的建筑物中）、樁基礎(chǔ)（用于高層或超高層建筑物中，或地基質(zhì)差的工程中）。毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)和鋼筋混凝土基礎(chǔ)。一般情況下，基礎(chǔ)的埋深應(yīng)不小于500毫米。是指由室外設(shè)計(jì)地面到基礎(chǔ)底面的距離。①基礎(chǔ)的埋置深度基礎(chǔ)是建筑物的組成部分，它直接承受建筑物的所有負(fù)荷，并把它傳到地基上。（1）基礎(chǔ)分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、商體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。（4）按建筑結(jié)構(gòu)的承重方式分分為低層建筑（1－3層）、多層建筑（4－6層）、中高層建筑（7－9層）、高層建筑（10層以上的住宅和總高度超過24米的公共建筑及綜合建筑，不包括高度超過24米的單層主體建筑）。（2）按建筑物的層數(shù)分類依據(jù)不同分類標(biāo)準(zhǔn)，可將建筑物進(jìn)行分類。建筑物是指直接供人們使用的建筑，為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù)，如住宅、教學(xué)樓等。1．建筑物的分類（二）學(xué)習(xí)重點(diǎn)另外，還有以利潤(rùn)或出資人利益為中心的預(yù)算管理方法、以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理方法。（4）物業(yè)管理資金預(yù)算管理的方法主要有以成本為中心的預(yù)算管理方法和以現(xiàn)金流量為中心的預(yù)算管理方法。即將預(yù)算周期始終保持在一個(gè)固定期間，如一年、一季度或一個(gè)月，連續(xù)進(jìn)行預(yù)算編制。滾動(dòng)預(yù)算編制法F1+F2+F3=P4＝∑Fi5）保安服務(wù)費(fèi)預(yù)算服務(wù)公式P電+∑Q水iP水P3＝∑Q電i4）公用水電費(fèi)預(yù)算公式F0（1＋i%）－F0’P2＝3）行政辦