【正文】 三、 設備的更新及改造。2） 必須進行緊急維修時，須考慮盡量減少對業(yè)主的影響。3） 盡可能做好預防性維修以減少緊急維修的發(fā)生。一、 預防性維修1） 包括定期檢修，例如月檢、季檢、年檢等，以及因發(fā)現(xiàn)設備之隱患而作出的改進措施。要求：公司所有員工高度重視資產(chǎn)管理，認真按照公司要求，切實做好固定資產(chǎn)及低值耗品的使用及管理工作，如果查出個人丟失隱瞞不報或者丟失一個月內(nèi)不予賠償?shù)葐T工將加倍賠償。如有交接不清楚而造成固定資產(chǎn)或低值易耗品丟失的（包含外借），由部門負責人及物資管理人包賠損失。報廢單一式兩份，一份交予物業(yè)保管員，一份留部門保存。如其他項目或部門員工借用，須雙方部門主管簽字確認后，由當事人打借條明確歸還時間或者每月更換借條。，每月月底進行分類盤點，并將月度物品收、發(fā)、存情況及庫存物品明細報財務部，并保存好各類質(zhì)量記錄。《材料動態(tài)卡》登記工作，憑有效領料單發(fā)料后及時填寫《材料動態(tài)卡》。，及時向領導匯報并及時退貨，控制不合格物品入庫。8. 完成公司、部門領導交辦的其它工作。6. 認真編制企業(yè)的財務報表和報告，做到數(shù)字真實、計算準確，內(nèi)容完整，說明清楚，上報及時。4. 加強企業(yè)實物資產(chǎn)管理，嚴格出入庫手續(xù)，定期進行存貨盤點，確保帳帳、帳實相符。2. 按公司財務管理制度規(guī)定，認真審核付款憑證和報銷單據(jù)，對不符合報銷手續(xù)的業(yè)務有權拒絕受理，維護公司利益。5. 在服務過程中注意個人儀表儀容，熱情待人、禮貌用語。3. 負責保管好各自清潔工具、物料、及勞防用品。五、保潔部崗位職責1. 遵守總公司及服務中心的各項規(guī)章制度，積極參加培訓。6．宣傳貫徹消防法規(guī)、遵守防火安全管理制度，以高度的工作責任感完成各項技術工作和日常管理工作。4．對消防控制室設備及通訊器材等要進行經(jīng)常性檢查，定期做好各系統(tǒng)功能測試，以確保消防設施各系統(tǒng)運行狀況良好；做好交接班工作。2．熟悉本系統(tǒng)所采用消防系統(tǒng)基本原理、功能，熟練掌握操作技術，協(xié)助技術人員進行修理、維護，不得擅自拆卸、挪用或停用，保證設備正常運行。配合客服部做好安全管理檔案建設工作，負責提供相應信息。8. 配合行政人事部做好員工的招聘、面試工作。6. 負責本部門相關標識管理。4. 負責與安全防衛(wèi)、消防廠家有關的記錄控制工作。2. 具體負責對本部門員工的培訓、檢查、考核。18. 在小區(qū)竣工交付使用后保修期間，協(xié)調(diào)各有關承包商及施工單位，進行整改工作。16. 每月總結當月工程事項，上報相關領導。14. 在更新改造工程上，提供相關專業(yè)意見，在工程進行時，監(jiān)察所有工程，以確保符合標準。12. 配合有關部門，為小區(qū)大型或?qū)I(yè)工程尋找合格承包商并進行比較，對其報價做出評核，包括電梯維修承包商。定期為機器測試和保養(yǎng)維修。9. 對每年的工程費開支做出預算，并嚴格執(zhí)行預算方案，如因特別事故需超支，應報請有關部門批準。7. 確保小區(qū)所有系統(tǒng)，根據(jù)國家規(guī)范要求，做出定期檢查、測試和保養(yǎng)，并將有關證件安放于適當位置。5. 做好各系統(tǒng)設備運行和工程維修情況的記錄工作，并及時上報領導。3. 與物業(yè)其他部門共同應對小區(qū)內(nèi)緊急事故（例如暴雨、火災）和突發(fā)性損壞和其它工程事故，及時維修，對系統(tǒng)進行規(guī)范操作，以便將小區(qū)和業(yè)主的損失減至最低。 二、工程部崗位職責：1. 負責小區(qū)所有有關工程及設備的運作維修和保養(yǎng)工作。9. 負責本服務中心與業(yè)主/住戶的溝通、協(xié)調(diào)。7. 負責監(jiān)督檢查業(yè)主/住戶報修、投訴、服務項目的落實和處理情況，并及時向上級領導匯報。5. 負責本部門員工培訓工作，以提高在管員工的服務質(zhì)量。3. 根據(jù)本管理中心年度工作要求，制定并執(zhí)行本部門的年度工作計劃。各部門崗位職責一、客服部崗位職責：1. 負責本物業(yè)服務中心與公司之間文件的收發(fā)、整理、歸檔工作。B、啟用應急照明等設施，迅速派員進行搶修。B、了解停電原因和恢復時間。B、通知客戶服務部、安管部、監(jiān)控中心。（2）工程部處理程序① 值班人員應根據(jù)停電時間、場合，迅速了解停電原因，組織恢復供電，通知相關部門（客戶服務部、安管部、保潔部、物業(yè)服務中心辦公室）并做好記錄。⑥ 了解是否有人被困于電梯內(nèi)，若有則按電梯困人應急程序解決。④ 阻止用明火（如打火機）照明現(xiàn)象。② 若單路或局部停電，在迅速向工程部了解原因后，派員工至各停電所影響的部位向住戶作好解釋工作，求得諒解。（3）強電專業(yè)技工負責安全操作。第六條 停電應急辦法（一）職責分工（1）工程部主管負責組織協(xié)調(diào)停電應急工作。（2）工程部處理程序① 接報后迅速到達現(xiàn)場，協(xié)助查找泄漏地點及原因；在緊急情況下盡可能先切斷泄漏管道的供氣。④ 打開泄漏范圍的有關門窗，加快氣體擴散，阻止現(xiàn)場范圍的非有關人員進入與圍觀，并對相關人員進行疏散。② 若確認有煤氣泄漏，則迅速通知監(jiān)控中心，監(jiān)控中心人員迅速通知各部門主管。（3）水暖專業(yè)技工負責安全操作。第五條 天然氣泄漏應變辦法（一）職責分工（1）工程部主管負責組織協(xié)調(diào)天然氣泄漏時的應急工作。③ 停水后恢復供水時產(chǎn)生溢水的防止：當市政停水前后，物業(yè)服務中心對住戶作好停水、供水時間的確定和告示工作。尤其是臺風暴雨季節(jié)，要加強巡視檢查。⑤ 地下水反溢時，應暫將有關反溢的地下水管通往大廈的入口封閉，并用排水泵將積水抽排出大廈外。③ 切斷部分受影響區(qū)域的電源，但要保證應急搶險電源的供給。（2）工程部處理程序① 接報后主管與值班人員立即到場，作出溢水流量、來源、去向及影響的估計。⑧ 監(jiān)控中心接報后，如有可能，應將攝像頭移至受損區(qū)域。⑥ 大樓外進水時，應在各低水位出入口與地下停車場出入口放置沙包或攔水板，并布置警示標記，如公告或圍繩。④ 在工程部搶險、應急員工未趕到之前，將受影響區(qū)域的升降梯開至頂層并關閉電梯。（1）客服部、安管部處理程序① 接報后主管立即到現(xiàn)場.② 迅速調(diào)集抽水機、水桶等工具迅速清理溢水，以恢復原狀（疏泄）。（3）工程部技工負責在領導指揮下進行具體操作。第四條 溢水應急辦法（一）職責分工（1）工程部主管負責組織本部門的溢水工作的組織與監(jiān)督。（6）各工程人員在巡檢時，嗅到異味或懷疑天然氣泄漏時，不得在現(xiàn)場使用任何對講機、電話或開關任何電器，避免發(fā)生爆炸。C、檢查受影響的樓層，并拍照作為記錄。（5）當火災被撲滅或確證是誤報后：A、將火災報警系統(tǒng)及其他消防、噴淋系統(tǒng)裝置還原，如有消防人員在場，須征得消防人員同意才可行動。立刻上報，在可能情況下，用手提滅火器或消防栓嘗試把火撲滅。如不能把火撲滅，應立刻關門離開火場并報警。如火災在機房內(nèi)，不要冒險，在可能的情況下，將主機關掉。立刻查看全機房范圍，確定警報是否源自主機房。通知有關工程人員和操作維修工人在工程部待命?！獜婋姼骱髠浒l(fā)電/照明系統(tǒng)?！娞輵詣咏抵潦讓硬⑼Ｖ惯\行，消防電梯降至首層待命?！艧熛到y(tǒng)：火災區(qū)域排煙閥與新風閥切換，排煙閥打開，排煙風機打開。配合專職消防員，加強對自動消防報警系統(tǒng)消防聯(lián)動的監(jiān)視。向有關人士和消防人員提供技術上的意見。與各工種協(xié)調(diào)，確保各消防系統(tǒng)運行正常。通知機房值班人員發(fā)生火警警報，做好相應的準備工作。H、其他當值工程人員留守崗位待命。G、當消防員到場，立刻報告火警情況。E、通知所有當值員工，尤其是身處在地下車庫及機房的員工。C、通知項目經(jīng)理/工程部主管/安管部主管有關情況。工程部還應做以下行動：A、比較資深的工程人員前往控制室協(xié)調(diào)救火工作。（3）正確判斷現(xiàn)場火災報警的樓棟與樓層。（二）工作程序（1）當火災報警時，全體員工必須配合專職消防人員對火災的確認，認真處理，保持清醒的頭腦，不慌張，不大聲喧嘩。（2）安管部提供消防設備及技術支持。(10）暴雪過后工程人員應對供水、供電設備等應采取保護性的措施，作好冰雪清理和防凍工作。(8）給排水操作維修人員，配合保潔部定期對小區(qū)內(nèi)、外的排水溝、窨井進行清潔疏通。非防水的控制面板，門必須做好防水，防護。(5）檢查水下機電設備的絕緣情況，整理水下電源信號線及動力線。C、給排水操作維修人員，對可能出現(xiàn)故障的排水設備、管線進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。如：安全帽、雨衣、雨鞋、手套、保險帶、應急照明燈、電筒、對講機、木板、吸水器、掃帚、急救箱、推雪板、鐵锨等。(3）暴風雨雪警報期間，休假員工應經(jīng)常關心氣象預報，在家待命，以便及時取得聯(lián)系，聽候調(diào)遣。(2）暴風雨雪警報期間，各部門員工必須在工作崗位待命。(3）各部門員工負責在領導指揮下進行具體操作。第二條 防臺、防汛、防暴雨、防暴雪應急辦法（一）責任分工(1）工程部主管負責組織本部門的防臺、防汛、防暴雨、防暴雪工作的組織與監(jiān)督。(5）必須記錄被困者救出的時間或傷者離開的時間，查詢傷者送往何處醫(yī)治。被困人救出后，須與他們聯(lián)系及詢問：A、你是否有任何不適，是否需要幫助？B、請其提供姓名，地址、聯(lián)絡電話及到本小區(qū)的原因；C、如被困者不合作及自行離去，則應記錄下來，以便存檔留案備查。由工程人員到電梯機房，拉掉故障電梯的總電源，查看樓層鋼絲繩平層圖，手動電引輪將電梯靠近樓層平層，然后機房人員和樓層解救人員上下確認平層樓層后，由工程部主管指揮開門放人，救出被困人員。(3）當維修人員未到，被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足，需特別留意。(2）立即通知工程部維修人員緊急搶修，盡快解救被困者。第二部分 緊急事件處理辦法第一條 電梯困人解救方法（一）成立安全領導小組組 長：項目經(jīng)理副組長：工程主管組 員：保潔部主管、客服部主管、安管部主管（二）具體操作流程(1）如乘客被困在電梯內(nèi)，巡邏安管人員或監(jiān)控室操作員聽到電梯警鈴響聲或呼救聲，首先由監(jiān)控室操作員確認電梯編號，?？繕菍?，并用對講機通知當班領班或監(jiān)控中心馬上用電梯內(nèi)通話機或?qū)χv機與被困人員保持聯(lián)系。發(fā)現(xiàn)火險隱患和不安全因素，應立即解決，并及時向領導匯報。（六）杜絕員工將各類電瓶等與工作無關的物品帶到公司充電。（四）任何辦公設備須按規(guī)范使用，不得超負荷使用。（二）辦公室及宿舍內(nèi)不得亂拉電氣線路，如需要找工程部電工按規(guī)定安裝。安全管理及緊急事件處理辦法第一部分 辦公區(qū)域安全管理（一）辦公室內(nèi)嚴禁吸煙，嚴格執(zhí)行人走燈滅，工作人員應做好本室的安全工作。 （13）因員工過失而引致本公司聲譽受損。 （11）違反國家法令或觸犯國家任何刑事案件。（9）連續(xù)曠工三天。 （7）泄露管理處商業(yè)管理機密。 （5）偷竊。 （3）作不道德行為。（三）可被即時解雇之劣行： （1）在小區(qū)內(nèi)打架。 （17）挑撥打架事件。（15）消極怠工。 （13）欺上瞞下，有重大問題不向領導匯報者。 （11）擅自張貼或涂改本公司之通告。 （9）在本小區(qū)內(nèi)聚賭。 （7）在小區(qū)內(nèi)售賣私人物品。 （5）未經(jīng)許可或無故進入各私人單位。 （3）對上司不禮貌，頂撞，違背或不服從主管或上司合理的工作指令。（二）書面警告：（適用重復在小事上違反本公司規(guī)則或首次較嚴重違紀） （1）擅離工作崗位或無故遲到和早退超過一小時。（14）最后離場時，沒有關閉辦公場地的燈及空調(diào)。（12）無故不參加公司組織的業(yè)務知識培訓。 （10）下班后，無特別原因仍在小區(qū)范圍內(nèi)逗留。（8）私配衣柜鑰匙或在更衣柜私自加裝別鎖。（6）不保持辦公環(huán)境清潔和一切設備清潔。（4）每月無故遲到或早退時間累計半小時至一小時以內(nèi)（含一小時）。 （2）當值時不穿著整齊制服，沒有佩戴員工證。（3）才能卓著、成績特別突出且能勝任更高職務者。（三）晉升：（1）連續(xù)兩年被公司授予“優(yōu)秀員工”稱號者。（5）協(xié)助公安機關破獲重大案件者。（3）拾重金而不昧者。（二）員工有下列事件之一者給予獎工：（1）優(yōu)質(zhì)服務，受業(yè)戶書面表揚或口頭表揚三次以上者。（2）通過自身努力，避免了質(zhì)量事故、安全事故和設備設施事故者。第四條 獎勵 獎勵包括通報表揚、獎工、晉升。對于不合理、不公平的懲罰，員工有向上級主管部門申訴的權利。第二條 獎懲原則獎懲依據(jù)公司的各項規(guī)章制度以及員工的崗位職責、工作標準，實行獎懲及時、獎懲公開、有功必獎、有過必懲的原則進行。人走必須斷電,各辦公室在下班或值班后必須將所有用電設備的電源關閉,并及時關門、關窗,防止出現(xiàn)失盜事故。四、要求各部門必須認真落實通知精神,切實做好本部門的節(jié)能降耗工作,出現(xiàn)問題將嚴肅處理相關人員及部門負責人,如因未及時斷電等人為因素造成用電設備的損壞,維修費用由部門自付。個人電話 （1） 凡享受手機補貼的員工,在沒有特殊情況之下,手機要24小時開機。（7）發(fā)送稿件上不宜有硬物（如裝訂針、大頭針等）以免引起故障。（5）不宜頻繁地開機和關機以延長傳真機使用壽命。 （3）為節(jié)省費用，大部分電話已申請局域網(wǎng),公司內(nèi)部辦公電話請一律使用內(nèi)部分機號,如果查出內(nèi)部通話使用外線費用一律自理。三、電話和傳真機的使用管理辦公電話、傳真的使用 （1）辦公室固定電話的安裝主要是作為方便與外界溝通,方便開展業(yè)務之用,不允許在公司內(nèi)部撥打和接聽任何形式的私人電話。7．若復印資料數(shù)量較多時，應先選擇復印1件，確認質(zhì)量合格，再輸入余數(shù)，以免浪費紙張。可以傳閱的文件以及用電腦傳輸?shù)碾娮影嫖募M量不要復印，內(nèi)部使用的文件則盡量使用再生紙張，資料在排版時要以盡量緊湊、減少復印張數(shù)為原則，盡量減少打印復印成本，節(jié)約辦公經(jīng)費開支。當復印機出現(xiàn)異常時，非專業(yè)人員不得私自拆動，由相關人員酌情處理。3．使用復印機前應先到負責人處填寫《復印機使用登記表》，按照登記表填寫使用人姓名、所屬部門、使用時間、復印內(nèi)容及頁數(shù)等。世紀華府復印機使用管理由項目助理指定專人負責，復印使用時設置開機密碼。外來技術人員進行維護工作時，須有電腦管理人員陪同或認可。遇有電腦或網(wǎng)絡設備出現(xiàn)故障，應及時申報維修。