【正文】 變更測繪的一般原則 變更測繪一般指一棟建筑，在完成第一次房屋建筑面積測繪之后，因建筑的改建或擴(kuò)建、建筑功能的改變、建筑內(nèi)部空間劃分修改、一戶或多戶專有面積的權(quán)屬界線變更、或建筑的相關(guān)屬性更改而重新進(jìn)行的房屋建筑面積測繪。 騎樓底層位于建設(shè)用地紅線內(nèi)，成為小區(qū)公共道路的一部分的，或經(jīng)市政府行政主管部門批準(zhǔn)列為核增建筑面積的，如計算建筑面積的，均計為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 騎樓底層位于建設(shè)用地紅線之外，并成為公共道路街巷通行的部分，不計算建筑面積。 此時，共用的消防控制室等應(yīng)視為為多棟服務(wù)的公用建筑面積，列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；為主、附樓各自服務(wù)的梯間、門廳等公用建筑面積，應(yīng)分別在主、附樓按各自功能劃分的功能區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪? 半外墻 設(shè)于建筑中某一層供本層多戶或多層共同使用的空調(diào)機房、風(fēng)機房、水泵房等設(shè)備用房，雖其被某一戶專有面積所包圍，該設(shè)備房仍作為公用建筑面積在其相應(yīng)服務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? 宗地內(nèi)多棟建筑中設(shè)有配電室的一棟為新建的大廈，其余多棟為早期建設(shè)的舊房，則新建大廈中的配電室為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 宗地內(nèi)規(guī)劃有多棟建筑，每棟均設(shè)計有配電室，則每棟的配電室面積均列為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 在一宗地內(nèi)規(guī)劃有多棟建筑物時，上述設(shè)備用房中的一種或與之類似的設(shè)備用房僅設(shè)在其中一棟的，其建筑面積列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；當(dāng)宗地內(nèi)只規(guī)劃設(shè)計一棟建筑時，設(shè)在該棟建筑的設(shè)備用房列為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 配電室、變電室、有線電視間、網(wǎng)絡(luò)間，分別視為設(shè)備用房的一種。 如宗地內(nèi)早期建設(shè)的建筑物內(nèi)已設(shè)有消防控制室，新建的一棟建筑設(shè)有僅為本棟服務(wù)的消防控制室時，該消防控制室作為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；如宗地內(nèi)早期建設(shè)的建筑物內(nèi)未設(shè)有消防控制室，設(shè)于新建建筑內(nèi)的消防控制室為整個小區(qū)的多棟建筑使用，則該消防控制室計為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 宗地內(nèi)僅建有一棟建筑時，設(shè)于其內(nèi)的消防控制室列為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；宗地內(nèi)建有多棟建筑，消防控制室僅設(shè)于其中的某一棟建筑內(nèi)，該消防控制室列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。為一棟房屋服務(wù)的值班警衛(wèi)室列為整棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；在一棟建筑之外獨立設(shè)置的值班警衛(wèi)室、為多棟建筑服務(wù)的值班警衛(wèi)室，均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 值班警衛(wèi)室、消防控制室 會所用房應(yīng)作為分戶面積，不列入公用建筑面積范圍，并應(yīng)參與分?jǐn)傁嚓P(guān)的公用建筑面積。管理用房應(yīng)作為分戶面積，不列入公用建筑面積范圍，并應(yīng)參與分?jǐn)傁嚓P(guān)的公用建筑面積。 管理用房、會所用房 各層多戶公用的風(fēng)井或煙道，計為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e在功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偂? 位于核心筒內(nèi)的通風(fēng)井、煙道，與核心筒相連并為梯間服務(wù)的通風(fēng)井、煙道，與核心筒一體作為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，在其相關(guān)的服務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? 不計容積率的地下室或半地下室使用的采光井、通風(fēng)井、煙道位于地面的部分，均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e并計入地下室或半地下室的建筑面積中；計容積率的地下室或半地下室使用的采光井、通風(fēng)井、煙道位于地面的部分，列為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由地下室或半地下室分?jǐn)偂? 公共陽臺 兩棟獨立建筑物之間的架空通廊建筑面積列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 兩座建筑物在地面部分由裙樓連成一體，且不能將塔樓和相應(yīng)裙樓劃分成多棟建筑的，架空通廊建筑面積列為整棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 門廳、大堂、中庭 設(shè)置于公共大門口或樓梯口等處的門廊、雨蓬，計算建筑面積的，建筑面積列為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 為一戶獨立設(shè)置的門廊、雨蓬，計算建筑面積的，其建筑面積計入該戶的套內(nèi)建筑面積中。 走廊、過道 通往地下各層的電梯間，當(dāng)其通過半地下室時，如半地下室屬不計容積率建筑面積，那么通過該半地下室的梯間面積與半地下室一起計入不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e中；如地下室為計容積率建筑面積，則梯間面積與半地下室中其它公用建筑面積一起計入應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e中。 下地下室的車道，其坡道下方回填無建筑空間的，或設(shè)計為不可利用的建筑空間的，或車道下方直接為地下二層建筑空間的，該車道對應(yīng)的地面一層有蓋部分作上空處理，車道有蓋部分只計一層建筑面積并計入地下一層建筑面積中；如車道下方在地下一層為可利用空間，那么車道計兩層建筑面積，并均計入地下室建筑面積中（圖27）。如其位于地面一層的門廳、通道為其與地面以上相關(guān)空間共用，則門廳、通道等應(yīng)一起在其地面以下和以上的服務(wù)范圍內(nèi)共同分?jǐn)傆嬎恪? 由地面下地下室（空間）的地下室專用梯，當(dāng)該專用梯地面出入口位于建筑物外墻或主體之內(nèi)時，若： c) 地下室既有商業(yè)、辦公等計容積率用途，也有人防、停車或設(shè)備用房等不計容積率用途時，如該專用梯僅為商業(yè)或辦公服務(wù)，該專用梯及地面出入口的建筑面積計為商業(yè)、辦公部分的應(yīng)分?jǐn)偣灿妹娣e；如該專用梯同時服務(wù)于地下室計容積率用途和不計容積率用途，該專用梯及地面出入口的建筑面積列為不分?jǐn)偣灿妹娣e，并計入地下室不計容積率功能區(qū)的建筑面積中。 a) 地下室為商業(yè)、辦公等計容積率用途時，該專用梯及地面出入口的建筑面積計為地下室應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e； 下地下室樓（電）梯、車道 這些公用建筑面積應(yīng)列為“使用”部分建筑的功能區(qū)內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 由建筑物上部的一層或連續(xù)多層的樓層所專用，建筑物的下部連續(xù)各樓層均不開門（設(shè)計不開門）使用，同時“使用”與“不使用”部分的用途不同的樓（電）梯，稱為專用梯。圖26 商場扶梯、公共過道圖示圖25 為室外平臺服務(wù)的樓梯圖示 、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、消防避難層、設(shè)備層的電（樓）梯間，該層的電（樓）間應(yīng)計算建筑面積。與高、低區(qū)電梯機房連接的緩沖電梯井道按自然層計入電梯間建筑面積。 一棟房屋的非專用樓梯或電梯，當(dāng)各層梯間平面結(jié)構(gòu)相同時，其服務(wù)范圍為整棟或其通過的整個功能區(qū)。 位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)部（外墻以內(nèi)）的非專用梯為室內(nèi)非專用梯，位于建筑結(jié)構(gòu)外部（外墻以外）的非專用梯為室外非專用梯。 供整棟、或樓（電）梯通過的各功能區(qū)或?qū)庸餐褂玫臉牵姡┨荩蜻M(jìn)口和出口處都是公共空間的樓（電）梯，視為非專用梯。 圖24 坡地建筑的地下室和半地下室圖示 b) 半地下層如全部或部分用于商業(yè)、辦公等用途，且商業(yè)、辦公等部分的出入口、外墻位于地面以上（圖24中a），則該半地下層層數(shù)計入地面以上層數(shù)，面積計入地面以上建筑面積中。 a) 半地下層如僅用作公共停車、公共設(shè)備用房、人防用途時，則該半地下層的層數(shù)不計入地面以上層數(shù)，建筑面積亦不計入地面以上建筑面積中；但當(dāng)住宅等的入戶大堂位于該層時，大堂及其樓（電）梯間等公用建筑面積應(yīng)作為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e相應(yīng)扣除，并在其地面以上相應(yīng)的服務(wù)范圍內(nèi)分?jǐn)偂? 坡地建筑的樓層，當(dāng)有一面以上（含一面）位于地面以上，且該面為該層的主出入口之一時，則該層視為半地下層（圖24）。其層數(shù)不計入地面以上層數(shù)，面積亦不計入地面以上面積中；，其層數(shù)計入地面以上層數(shù)，面積計入地面以上建筑面積中（圖23），此時，位于該半地下層中的樓（電）梯間、住宅大堂等公用建筑面積，其計算方法與分?jǐn)傄?guī)則均與地面架空層中相應(yīng)的公共面積計算方法與分?jǐn)傇瓌t一致。 半地下室 此時，下地下室車道面積、其它專門服務(wù)于車位的公共通道面積和公共用房面積均列為各車位應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 地下室 圖22 “棟”的概念圖示 d) 當(dāng)一棟有多個門樓的住宅，各門樓之間除地面或天面連通外，其它處均不連通，且無相關(guān)的公用建筑面積情況下，可將每一門樓作為一“棟”。 c) 如果連接多座塔樓的大型裙樓，一部分為停車庫和設(shè)備用房，一部分為商業(yè)或其它功能的建筑空間，則與商業(yè)或其它功能建筑空間無關(guān)的各座塔樓及在裙樓中的相應(yīng)部分各自作為獨立一“棟”，而由商業(yè)或其它功能建筑空間連接的其它一個或多個塔樓作為另一“棟”（圖22）。 b) 如果連接多座塔樓的地面架空層全部為停車庫和設(shè)備用房，各個塔樓的主出入口位于架空層頂層，則可分別將各塔樓及其在架空車庫中的相關(guān)部分（如核心筒、電梯前室等）作為一“棟”。 a) 一棟由多座塔樓和裙樓組成的建筑，當(dāng)各座塔樓及其相應(yīng)裙樓之間有兩邊不相通的伸縮縫或隔墻作為明顯界線，且各部分之間無共用的設(shè)備間、配電室、值班室、大堂、過道等公用建筑面積的，則計算時，可以把不相通的各座塔樓及其相應(yīng)裙樓作為獨立的一“棟”，公共面積分?jǐn)傇谠摗皸潯狈秶鷥?nèi)獨立進(jìn)行。 地面以上有裙樓（含架空層）相連通的建筑視為一棟。 各套（單元）應(yīng)分?jǐn)偯娣e＝套（單元）專有建筑面積區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù) 下一級分?jǐn)偂獏^(qū)（層）內(nèi)分?jǐn)? 區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù)＝區(qū)間應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e總和/各區(qū)專有建筑面積總和 多級分?jǐn)偡椒? 分?jǐn)傁禂?shù)=應(yīng)公攤公用建筑面積/專有建筑面積總和 整體分?jǐn)偡椒? 應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e的劃分確認(rèn)原則是： 按照應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的優(yōu)先級高低，優(yōu)先級低的公用建筑面積須參與分?jǐn)們?yōu)先級高的公用建筑面積。 e) 層內(nèi)公用建筑面積。指僅為某一功能區(qū)內(nèi)的兩層或兩層以上樓層服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在相關(guān)樓層范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? c) 功能區(qū)公用建筑面積。指僅為一棟建筑的某幾個功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在相關(guān)的功能區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? a) 整棟公用建筑面積。 應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的劃分及優(yōu)先級 一棟房屋或其局部，在進(jìn)行變更測繪時，除非原測繪中存在明顯錯誤，否則應(yīng)遵循相同的分?jǐn)傇瓌t。 公用建筑面積分?jǐn)傆嬎愫?，各分戶的建筑面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的棟、功能區(qū)、層的建筑面積。 多功能綜合樓，須按其使用功能和服務(wù)范圍進(jìn)行公用建筑面積的劃分與分?jǐn)傆嬎恪? 凡列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，一律不參與分?jǐn)偲渌墓媒ㄖ娣e。 一棟建筑只有一個產(chǎn)權(quán)人時，如其不需分層或分戶提供產(chǎn)權(quán)登記面積時，則該棟建筑可取各層外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和計算該棟的建筑面積，不需進(jìn)行公用建筑面積的劃分與分?jǐn)傆嬎恪? 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪? 公用建筑面積的分?jǐn)傆嬎阋詶潪閱挝贿M(jìn)行，非本棟的公用建筑面積不在本棟分?jǐn)?，本棟的公用建筑面積也不分?jǐn)偟狡渌鼦澣ァ? j) 為它棟建筑所有權(quán)人生活利用上不可缺少的公共建筑空間； h) 住宅區(qū)內(nèi)的消防通道，為小區(qū)內(nèi)多棟建筑服務(wù)的公共用房； f) ； d) 建筑物內(nèi)某些層中設(shè)置的用于消防避難的建筑空間； b) 建筑物底層、頂層或裙樓頂層架空用于公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共建筑空間； 不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括： h) 、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、設(shè)備層內(nèi)的電梯間、樓梯間、設(shè)備間等。 f) 凸出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機房、樓梯間、風(fēng)機房、設(shè)備工具間等； d) 套與公共建筑空間之間分隔墻墻體面積的一半、外墻（包括山墻）水平投影面積的一半； b) 建筑物內(nèi)的公用核心筒、樓梯間、電梯間（井）、觀光井（梯）、提物井、室外樓梯等垂直移動空間及各種管道井、垃圾井道； 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括： 公用建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。 公用建筑面積的計算及分?jǐn)? 多層房屋中設(shè)置的技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層、設(shè)備層、架空層等。 屋面上的建筑空間的面積計算 凸出建筑外墻并與外墻相連的結(jié)構(gòu)墻體均計入外墻墻體面積，凸出外墻的非結(jié)構(gòu)的裝飾性墻體不計入外墻墻體面積。 外墻含有裝飾性空心柱時，取柱內(nèi)側(cè)部分及承重結(jié)構(gòu)體為外墻并計算墻體面積，柱外側(cè)部分視為裝飾墻不計算建筑面積（圖21）。 凸窗與陽臺相鄰時，共有墻部分按墻中線劃分，半墻面積分別計入各自建筑空間；不共墻部分取墻體外邊線，墻體面積計入相應(yīng)的服務(wù)空間（圖21）。 位于凸窗兩側(cè)的墻體，當(dāng)為非結(jié)構(gòu)墻體時，墻體面積計入凸窗建筑面積；當(dāng)為結(jié)構(gòu)墻體時，墻體面積計入外墻建筑面積（圖21）。 如墻體由上下兩部分組成，而上下兩部分墻體厚度不同時，取下半部分墻厚為墻體厚度；否則，取上半分部分墻厚為墻體厚度。 商場、商鋪以防火卷簾、鋼化玻璃等直接落地作為共有墻或外墻的，墻體厚度取圍護(hù)構(gòu)架的厚度；如系安裝于地面梁體或墻垛之上，墻體厚度取梁體或墻垛厚度。建筑物內(nèi)設(shè)置夾層的，夾層部分的外墻分?jǐn)傆嬎阋?guī)定與標(biāo)準(zhǔn)層一致。 外墻、共有墻的墻體面積均為其水平投影面積，其相應(yīng)的半墻墻體面積為其水平投影面積的一半。 陽臺、室外樓梯、凸窗、外走廊等與套內(nèi)之間的分隔墻視為外墻；陽臺與陽臺之間的分隔墻視為陽臺間的共有墻；建筑物墻體外側(cè)為架空空間時，該段墻體視為外墻。 圖20 既有主墻又有幕墻時外墻計算圖示 c) 一面外墻，當(dāng)其幕墻內(nèi)側(cè)存在局部多段主墻時，若主墻分段之和大于該面外墻長度的1/2時，可取主墻及延伸線為外墻，并相應(yīng)計算外墻的墻體建筑面積；否則，應(yīng)取幕墻為外墻，并相應(yīng)計算外墻的墻體面積； a) 一面外墻，當(dāng)其全部為圍護(hù)性幕墻時，按幕墻計算該外墻的墻體面積； 圖19 不同情況下圍護(hù)性幕墻外墻計算圖示 c) 當(dāng)下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護(hù)性幕墻，取梁厚作為外墻厚，并相應(yīng)取半外墻； a) ，以該距