【正文】 　　 附 則　　本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團有關成本管理的規(guī)定執(zhí)行。各公司都應完整、詳細、動態(tài)的編制成本報表。　　 成本核算工具　　成本管理軟件是成本核算的主要工具，金蝶財務軟件是成本核算的輔助工具，其數(shù)據(jù)可由成本管理軟件引入?！　?開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、配套設施費　　能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目；應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，可通過各成本項目下的“待分攤成本”之核算項目進行歸集，再按下表所示分攤標準分配計入各成本核算對象：　　成本項目 分攤標準　　開發(fā)前期準備費 按可售面積分攤　　主體建筑工程費 （1） 扣除直接費用后，按建筑面積分攤；　?。?） 根據(jù)經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積，確定標準分攤；　　主體安裝工程費 （1） 扣除直接費用后，按建筑面積分攤；　　（2） 根據(jù)造價經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積相乘，確定標準分攤；　　社區(qū)管網(wǎng)工程費 按可售面積分攤；若能區(qū)分可按占地面積分攤　　園林環(huán)境工程費 公享性強，按可售面積分攤；公享性不強并可區(qū)分，按占地面積分攤　　配套設施費 按可售面積分攤　　 開發(fā)間接費　　 應先通過“開發(fā)間接費”科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際發(fā)生數(shù)，在每月（季）末，根據(jù)其實際發(fā)生數(shù)按一定標準分配計入各開發(fā)項目的各成本核算對象?！　》椒ǘ阂部蓪⒐谜嫉孛娣e先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配?！　￠_發(fā)前期準備費 按前述明細 按前述明細 各成本核算對象　　主體建筑工程費 按前述明細 按前述明細 各成本核算對象　　主體安裝工程費 按前述明細 按前述明細 各成本核算對象　　社區(qū)管網(wǎng)工程費 按前述明細 按前述明細 各成本核算對象　　園林環(huán)境工程費 按前述明細 各成本核算對象　　配套設施費 按前述明細 各成本核算對象　　開發(fā)間接費 按前述明細 按前述明細 各成本核算對象 自一級科目　　開發(fā)間接費轉入　　成本預提及結轉 各成本核算對象　　開發(fā)間接費 項目名稱 工程管理費 按前述明細 定期轉入　　開發(fā)成本　　營銷費用 按前述明細　　資本化利息　　物業(yè)管理完善費　　其他　　完工開發(fā)產(chǎn)品 項目名稱 具體苑或棟或期以及配套資產(chǎn)名稱 住宅、商鋪、寫字樓、車庫及車位、其他　　 成本費用的歸集與分配　　 土地獲得價款　　一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分攤成本”的核算項目進行歸集，然后再在有關成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設定分攤方法分配計入有關成本核算對象?！　【唧w核算要求詳見《萬科集團存貨核算規(guī)范》?！　?“待攤費用”科目　　按權責發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應由本期及以后各期共同負擔的、分攤期限在一年以內的費用?！　?費用預提的時間：至少每季度末預提一次；　　 費用預提的范圍：對完工開發(fā)產(chǎn)品應進行成本預提，未完工產(chǎn)品按實際支付金額核算成本；　　 費用預提的金額：以成本管理軟件中的動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。各級明細科目的設置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”?！　?“開發(fā)間接費”科目　　該科目歸集和分配與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費?！　〕杀竞怂銓ο蟮木唧w設置參見下圖：　　項目 在建一期 住宅　　商鋪　　在建二期 寫字樓　　??????? ???????　　擬開發(fā)土地　　待分攤成本　　項目開工前，所有成本均在成本核算對象“擬開發(fā)土地”中核算；項目開工后，將已開工部分逐期自“擬開發(fā)土地”中轉入“在建期”。　　在各級明細科目下，應按各成本核算對象設立核算項目，成本核算對象可分層次設立?！　〕杀竟芾碥浖\用成熟的單位，可以將明細科目僅設置到二級，即八項成本項目，三級、四級明細數(shù)據(jù)在成本管理軟件中保存?！　? 會計科目與帳簿設置　　 “開發(fā)成本”科目　　該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。　　 期間費用　　包括管理費用、營業(yè)費用、財務費用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設置、歸集內容、核算程序等詳見《萬科集團費用核算規(guī)范》。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；　　(5) 其他。　　A、工程管理費　　(1) 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；　　(2) 預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；　　(3) 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費　　(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎　　(5) 工程質量監(jiān)督費：建設主管部門的質監(jiān)費；　　(6) 安全監(jiān)督費：建設主管部門的安監(jiān)費；　　(7) 工程保險費?！　≡摮杀卷椖肯掳锤黜椗涮自O施設立明細科目進行核算，如：　　A、游泳池：土建、設備、設施；　　B、業(yè)主會所：設計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結構；　　C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；　　D、學校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；　　E、球場；　　F、設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；　　G、車站建造費：土建、設備、各項設施。主要包括以下幾類：　　A、在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；　　B、在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；　　C、開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經(jīng)營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；　　D、對于產(chǎn)權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目?！　?社區(qū)管網(wǎng)工程費　　A、室外給排水系統(tǒng)費　　(1) 室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；　　(2) 雨污水系統(tǒng)費用　　B、室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用　　C、室外燃氣系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調壓站　　D、室外電氣及高低壓設備費　　(1) 高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用；　　(2) 室外