【正文】 八、特約服務物業(yè)服務企業(yè)為滿足部分業(yè)主或物業(yè)使用人的需求，可根據(jù)住宅小區(qū)的實際條件及其自身的能力，經(jīng)雙方特別約定，有償提供但不限于以下服務活動：——家庭安裝、維修服務；——家庭保潔服務；——家庭餐飲服務；——鐘點工服務；——洗衣服務；——商務（打字、復印等）服務；——房屋租賃、出售等中介代理服務；——老年人陪聊服務；——小家電維修服務；——搬運服務等。（4）重大節(jié)日或慶典活動，對公共區(qū)域進行花木裝飾。（2）綠地設施及硬質景觀保持常年完好，無人為破壞現(xiàn)象。七、綠化服務綠化養(yǎng)護有專業(yè)人員對住宅小區(qū)實施綠化養(yǎng)護管理，并做到：——對草坪、花卉、樹籬等定期進行修剪、養(yǎng)護；——定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于2%；——對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，缺株率小于3%，存活率大于95%，行道樹缺株率小于3%，土地無明顯裸露；——綠籬、色帶及造型植物，輪廓清晰、層次分明、無殘枝敗葉，造型植物枝葉緊密、圓整，觀賞效果良好；——適時進行防凍保暖，定期噴灑藥物，預防病蟲害；——樹木每年修剪1次以上，樹冠整齊，側枝分布均勻，根干部無萌枝，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦；——定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。衛(wèi)生消殺蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺2次，其它根據(jù)季節(jié)和當?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠每季進行1次，無明顯鼠跡。（4）垃圾桶、果皮箱每日清潔1次。（2）垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味。（4）指示牌、指示燈保持整潔。（2）天花板、墻面每月清潔1次，目視無積塵、蜘蛛網(wǎng)。車庫、車棚（1）地面每日清潔1次，每月沖刷2次。（7）天臺、明溝、上人屋面：每月清潔1次，排水順暢、無垃圾堆放。（5）3米以下庭院燈、草坪燈：每周清潔1次，目視干凈。水面無漂浮物，水體無異味。（3）水景開放期內，每日清潔2次。（2）綠化帶：每日清潔2次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)。（5）電梯轎廂地面、轎廂四壁每日清潔2次，燈飾及轎廂頂部每月清潔2次，保持干凈、整潔。（3）天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每月清潔1次，目視無積塵、無蜘蛛網(wǎng)。地面每日濕拖1次，干凈整潔。（3）每年組織1次以上應急預案演習。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。(3)監(jiān)控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關規(guī)定或行業(yè)標準執(zhí)行。監(jiān)控（1）設有監(jiān)控室的應有專人24小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實。（7）住宅小區(qū)中的車庫不應私自改建、分隔、拆除。（5）有條件的住宅小區(qū)宜建設立體化停車設施。（3）車庫門禁系統(tǒng)、車庫內照明、消防設備設施配置齊全并保持正常使用。有條件住宅小區(qū)宜設立臨時停車位。（3）巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內的異常情況，應立即通知有關部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時準備啟動相應的應急預案。公共秩序維護人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每2小時巡查一次，重點部位增加巡查頻次。（6）保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。（4）對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實。（2）保障值班電話暢通，接聽及時。（3）配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。五、協(xié)助公共秩序維護服務人員要求（1）專職公共秩序維護人員，以中青年為主，45周歲以下的人員占總數(shù)60%以上，身體健康，有較強的責任心，并定期接受專業(yè)培訓。景觀配套附屬設施設備（1）每日按時開啟；每月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復。防雷接地系統(tǒng)（1）每年2次檢查避雷裝置，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復?！娮友哺?，做到：●調試保養(yǎng)每季1次，保證正常運行；●保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。安全防范設施物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)小區(qū)安全防范設施配備的實際情況，選擇做好下列維護保養(yǎng)工作：——監(jiān)控系統(tǒng)，做到：●設備設施24小時運轉正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；●按設備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養(yǎng)；●設備出現(xiàn)故障，能及時修復。（3）供熱季節(jié)，供熱交換站內應設24小時值班人員，每2小時巡視機房和設備一次，并做好設備運行記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處理設備的各類故障隱患。供熱設施（1）自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設備、設施及供熱管線應由物業(yè)服務企業(yè)負責維護、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托承擔小區(qū)內供熱交換站及二次供熱管線的維護和管理。④雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。②雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。⑤泵房環(huán)境整潔，通風良好，無雜物存放，能有效防蛇鼠等小動物進入。③水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質進行化驗，二次供水水質符合國家飲用水標準。給排水（1）生活供水①泵房設備運行情況每日檢查4次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每周1次。（3）委托專業(yè)電梯維保單位按質監(jiān)部門要求定期進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內張貼《年檢合格證》，并對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，保存相關記錄。電梯（1）配備專業(yè)管理人員，電梯設備運行情況每天巡查2次。（2）保持公共照明燈具清潔，亮燈率100%；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。（4）無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。（2）高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設備、絕緣工具進行打壓檢測。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞剑?日內清運。（3）裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。裝飾裝修管理（1）受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項。（2）維修服務在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理。（10）對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關部門。（8）建筑設計有要求外不應安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。（6）室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。（4）房屋外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。（2）每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達95%，處理率達95%以上。每年開展4次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動，節(jié)假日有專題環(huán)境布置。實行酬金制物業(yè)服務收費方式的物業(yè)服務企業(yè)每年至少公布2次服務資金的收支情況。對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在24小時內答復處理。24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修?？蛻舴請鏊ぷ鲿r間不少于12小時，其它時間設置值班人員。二、綜合管理服務業(yè)主入住時物業(yè)服務企業(yè)應提供全面、詳細的業(yè)主公約、房屋使用手冊等。新建小區(qū)綠地率不應低于35%，舊區(qū)改建不宜低于25%。住宅小區(qū)應具備門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他3項以上安全防范設施。五 星 級一、硬件設施要求小區(qū)內地面停車位數(shù)量不應超過小區(qū)總停車位數(shù)量的10%。（2）綠地設施及硬質景觀保持常年完好，無人為破壞現(xiàn)象。七、綠化服務綠化養(yǎng)護有專業(yè)人員對住宅小區(qū)實施綠化養(yǎng)護管理，并做到：——對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護，保持觀賞效果；——定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于5%；——對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，缺株率小于5%，存活率不小于95%，行道樹缺株率小于5%，土地裸露面積小于5%；——定期噴灑藥物，預防病蟲害；——樹木每年修剪1次以上，樹冠整齊，側枝分布均勻，根干部無萌枝，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。（4）垃圾桶、果皮箱每周清潔1次。（2）垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味。（3）門窗、消防栓、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設施每2月清潔1次。保持空氣流通，地面無垃圾和雜物。（8）設有公共衛(wèi)生間的，每日清潔2次；每周1次對公共衛(wèi)生間進行消殺。（6）標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品：每2周清潔1次，目視干凈。設施表面干凈，地面無雜物。水面無漂浮物，水體無異味。花壇表面潔凈無污跡，外觀整潔。外圍保潔（1）道路：每日清掃2次；雨雪天氣及時清掃完畢主要通行道路，方便出行。玻璃明亮、目視干凈。（3）天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每2月清潔1次。（2）樓梯扶手、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每周清潔3次。六、保潔服務樓內保潔（1）樓層通道和樓梯臺階，每日清潔2次。（2）對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關部門。緊急事故防范（1）對洪澇、地震等突發(fā)性自然災害，火災、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人。（2）監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應在10分鐘內趕到現(xiàn)場進行處理。（8）非機動車應定點停放。（6）建有立體停車設備的車庫應設專業(yè)技術人員值守，并對設備使用人進行專業(yè)培訓。（4）收取車輛看管費的車場、車庫設專人24小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。（2）按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。（3）巡查中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內的異常情況，應立即通知有關部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時準備啟動相應的應急預案。重點部位增加巡查頻次，記錄規(guī)范、詳實。（5）對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入。（3）各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設立崗，按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。門崗（1）建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。（2）能處理和應對小區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、安防器械和設備。（2）重大節(jié)日前對景觀附屬設施設備進行安全功能檢修，保證各項設施運行正常。（2）高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進行測試，保證其性能符合國家規(guī)定?！芙绶婪断到y(tǒng)，做到：●主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次；●報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號；●系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內修復，較為復雜的故障24小時內修復?！T禁系統(tǒng)，做到：●每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；●門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次；●一般性故障2小時內修復；較為復雜的故障2日內修復。（4）維修人員每日10：00、22：00對小區(qū)供采暖閥門進行巡視檢查，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應及時采取整改措施，暫時不能解決的應及時上報主管部門。（2）每年在供熱開始前完成采暖供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。⑤不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。③污水提升泵檢查保養(yǎng)每半年1次，對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理。（2）雨污水排放①公共污水管道每年檢查2次，視情況進行清通，排水暢通。④水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護網(wǎng)并完好；每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理，確保供水的安全性。②水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水；水泵潤滑點注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次。（4）電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復，一般性換件維修1日內完成，較為復雜維修3日內完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內到達現(xiàn)場，開展應急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進行救助；物業(yè)服務企業(yè)保存相關記錄。電梯（1）配備專業(yè)管理人員，電梯設備運行情況每日巡查2次，記錄規(guī)范、詳實；（2）保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內整潔。（2）保持公共照明燈具清潔，亮燈率95%以上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。（4）無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。（2）高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設備、絕緣工具進行打壓檢測。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，?3日內清運。（3）裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議的當事人按照約定處理。裝飾裝修管理（1）受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝