土地增值稅案例分析與計(jì)算(參考版)
2025-04-20 00:20本頁(yè)面
【正文】 拼一個(gè)春夏秋冬！贏一個(gè)無(wú)悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人.學(xué)習(xí)參考。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來(lái)越難。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿?！窘馕觥浚骸鞍貝偦ㄔ贰毙^(qū)因未分別核算收入，故不能銷售普通住宅優(yōu)惠政策。（6）該公司當(dāng)年發(fā)生管理費(fèi)用580萬(wàn)元（），銷售費(fèi)用430萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用600萬(wàn)元（不能準(zhǔn)確按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅?。清算前該?xiàng)目已預(yù)征土地增值稅80萬(wàn)元。取得銷售收入11300萬(wàn)元，該小區(qū)全部為建筑結(jié)構(gòu)相同的住宅樓，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占可售總建筑面積60%，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占可售總建筑面積40%。根據(jù)所給資料，計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅?！窘馕觥浚海?）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬(wàn)元（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=50050+（1000+3000）5％=650（萬(wàn)元）（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬(wàn)元（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%允許扣除額=（1000+3000）20％=800（萬(wàn)元）（6）允許扣除的項(xiàng)目金額（合計(jì)）=1000+3000+650+555+800=6005（萬(wàn)元）（7）增值額=100006005=3995（萬(wàn)元）（8）增值率=3995247。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬(wàn)元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬(wàn)元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。=%；五、應(yīng)繳納土地增值稅：30%=。2=936萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)成本：“三通一平”：800萬(wàn)/2=400萬(wàn)元；高級(jí)公寓的建筑安裝工程費(fèi)500萬(wàn)元；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)200萬(wàn)元；公共配套設(shè)施費(fèi)160萬(wàn)元；開發(fā)間接費(fèi)用140萬(wàn)元；合計(jì)：1400萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：（936萬(wàn)元+1400萬(wàn)元）10%=；可扣除稅費(fèi)：+=；（1）與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費(fèi)：3744萬(wàn)元5%(1+5%+3%+2%)=；（2）自建建筑物銷售時(shí)建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加：應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加=（按組成計(jì)稅價(jià)格）（500+200+160+140）萬(wàn)元（1+5%）247。按照上述提供的資料，請(qǐng)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算。（6）該公司建造同類型的高級(jí)公寓三棟，其中一號(hào)樓建筑面積6000㎡，售價(jià)2200元/㎡；二號(hào)樓建筑面積9000㎡，售價(jià)2000元/㎡（注：一、二號(hào)樓均在上年采取預(yù)售方式銷售，上年收取預(yù)收款104萬(wàn)元，余款在當(dāng)年已全部收到；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的利潤(rùn)率為10%）；三號(hào)樓建筑面積3000㎡，公司當(dāng)年將其無(wú)償贈(zèng)送給某行政機(jī)關(guān)，三棟公寓均在當(dāng)年12月交付給購(gòu)房人和行政機(jī)關(guān)使用。（4）發(fā)生與開發(fā)高級(jí)公寓有關(guān)的管理費(fèi)用100萬(wàn)元；發(fā)生與開發(fā)高級(jí)公寓有關(guān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用50萬(wàn)元（財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)偅?；發(fā)生與開發(fā)高級(jí)公寓有關(guān)的銷售費(fèi)用300萬(wàn)元。公司將其中一半自建高級(jí)公寓出售；另一半準(zhǔn)備建商場(chǎng)。(5)扣除項(xiàng)目總額=2080+1500+358+=(萬(wàn)元)增值額==(萬(wàn)元)增值率=100%=%適用的稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。(1)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額；(2)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額；(3)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用的金額；(4)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的有關(guān)稅金；(5)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅； 【解析】：(1)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=(4000+160)1/2=2080(萬(wàn)元)(2)應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=30001/2=1500(萬(wàn)元)(3)應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(2080+1500)10%=358(萬(wàn)元)(4)應(yīng)扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=65005%(1+7%+3%+2%)+65000．05%=364+3．25=(萬(wàn)元)當(dāng)題目中出現(xiàn)“合同”字樣，就要考慮印花稅。位于市區(qū)的某國(guó)有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫字樓，2007年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：(1)按照國(guó)家確關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金4000萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅贊160萬(wàn)元；(2)寫字樓開發(fā)成本3000萬(wàn)元，其中裝修費(fèi)用500萬(wàn)元；(3)寫字樓開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬(wàn)元(不能提供金融機(jī)構(gòu)證明)；(4)寫字樓竣工驗(yàn)收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬(wàn)元；將另外1/2的建筑面積出租，當(dāng)年取得租金收入15萬(wàn)元。④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：150005%+150005%(7%+3%+2%)=840(萬(wàn)元)⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除為： (3000+4000)+20%=1400(萬(wàn)元)⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為： 3000+4000+700+840+1400=9940(萬(wàn)元)（3）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：150009940=5060(萬(wàn)元)（4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率： 5060247?！窘馕觥浚海?）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入：轉(zhuǎn)讓收入為15000萬(wàn)元。另知該
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