【正文】 40 / 40。第五章：項(xiàng)目交房使用階段一、媒介、電話告知客戶 時(shí)間、地點(diǎn)，所交單位門牌； 清楚告知客戶需要攜帶的手續(xù)，費(fèi)用及費(fèi)用清單； 物業(yè)使用說明書及保修說明書。1）公積金貸款： 貸款資格 貸款對(duì)象：在本地購(gòu)買自住住房，同時(shí)在當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。二、商品房銷售及按揭辦理銷售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷售代理公司進(jìn)行）第一階段：基礎(chǔ)市場(chǎng)調(diào)研地塊環(huán)境與街區(qū)功能調(diào)研區(qū)域經(jīng)濟(jì)及政策調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及非競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目調(diào)查重點(diǎn)項(xiàng)目考察市場(chǎng)需求抽樣調(diào)研重點(diǎn)客戶（群體）市場(chǎng)調(diào)研經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)分析市場(chǎng)需求趨勢(shì)分析出具市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告物業(yè)的全面解析及定位項(xiàng)目SWOT分析1）、競(jìng)爭(zhēng)要素全面解讀2）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 3）、項(xiàng)目劣勢(shì)分析4）、項(xiàng)目機(jī)會(huì)利用5）、市場(chǎng)威脅與困難點(diǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估1）、地段價(jià)值與發(fā)展評(píng)估2）、項(xiàng)目差異性支撐力評(píng)估3）、消費(fèi)者選擇性標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估4）、項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估目標(biāo)市場(chǎng)定位與消費(fèi)者需求研究 目標(biāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)市場(chǎng)特征描述 目標(biāo)消費(fèi)者行為分析 消費(fèi)個(gè)案描述 置業(yè)顧問營(yíng)銷理念提升 營(yíng)銷核心理念提升 賣點(diǎn)體系設(shè)計(jì)與提升 營(yíng)銷戰(zhàn)略與主線策略 置業(yè)顧問營(yíng)銷攻擊體系建立 現(xiàn)場(chǎng)攻擊體系的建立 價(jià)格定位及策略 價(jià)格策略 價(jià)格定位 定價(jià)預(yù)控及說明 付款方式建議 銷售額動(dòng)態(tài)測(cè)算 項(xiàng)目促銷計(jì)劃建議 渠道促銷建議 公關(guān)活動(dòng)促銷建議 客戶促銷建議 品牌促銷建議 示范單位及環(huán)境的設(shè)計(jì)建議 置業(yè)顧問營(yíng)銷預(yù)算 推廣費(fèi)用預(yù)計(jì) 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程全過程（六）第二階段：物業(yè)賣點(diǎn)與利益點(diǎn)轉(zhuǎn)換分析品牌策略方向建議與定義 消費(fèi)者心理感受定位 宣傳攻勢(shì)的確定 宣傳途徑的制定 功能劃分建議 裝修方向建議 樣板房的功能劃分定義 看房通道的布局建議 傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計(jì)劃 項(xiàng)目標(biāo)識(shí)（LOGO）設(shè)計(jì) 中英文標(biāo)準(zhǔn)字設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)色系 輔助色系 標(biāo)準(zhǔn)組合規(guī)范 特許組合 禁用組合 銷售培訓(xùn) 銷售管理策劃 銷售隊(duì)伍進(jìn)駐 銷售執(zhí)行 第三階段：推廣主題的制定1. 推廣口號(hào)的制定2. 整體包裝風(fēng)格的確定3. 主要街區(qū)路段包裝風(fēng)格及具體形式4. 現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造風(fēng)格及具體形式5. 展示中心及示范環(huán)境具體裝修風(fēng)格建議6. 樣板房具體裝修風(fēng)格建議7. 看樓通道裝飾風(fēng)格建議 名片、信紙、信封、 傳真紙、 文件袋 、請(qǐng)柬、工作卡、 水杯、煙灰缸、垃圾桶 、 車體、工地圍墻設(shè)計(jì)、工地廣告牌設(shè)計(jì)、導(dǎo)示牌設(shè)計(jì)、條幅設(shè)計(jì)、路旗設(shè)計(jì) 、掛旗設(shè)計(jì) 、車體包裝設(shè)計(jì) 、 主要街區(qū)大型形象廣告牌的設(shè)計(jì)、展板設(shè)計(jì)、售樓處導(dǎo)示招貼、 噴繪畫設(shè)計(jì)、看樓通道設(shè)計(jì)、戶形形象說明設(shè)計(jì)、樣板房導(dǎo)示卡、牌、標(biāo)志等設(shè)計(jì) 、行車導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)、售樓書 、售樓雜志、宣傳折頁(yè)、宣傳海報(bào)、 郵遞單張 、 影視廣告腳本創(chuàng)意第四階段：各銷售期的廣告具體創(chuàng)意、傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計(jì)劃 展銷會(huì)的配合 促銷活動(dòng)的配合 其他外賣場(chǎng)的配合 廣告效果測(cè)定與監(jiān)控 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手監(jiān)控 競(jìng)爭(zhēng)者咨詢報(bào)告 競(jìng)爭(zhēng)者廣告監(jiān)控及具體分析 銷售控制及月度目標(biāo)制定 銷售合同的簽訂。現(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當(dāng)消費(fèi)者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。規(guī)定為多層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的全部；小高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二；高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的二分之一。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。施工階段的工作包括：施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件；施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件；施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備；施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備；臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理；施工許可批文及辦理開工手續(xù)；確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)；組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底；編制工程進(jìn)度計(jì)劃；1設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)；第四章：項(xiàng)目銷售階段一、領(lǐng)取《預(yù)售許可證》商品房銷售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。既不開工又不申請(qǐng)延期或者超過延期時(shí)限的，施工許可證自行作廢。3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開工。施工許可證辦理機(jī)構(gòu)：建設(shè)局施工許可證辦理程序：1）填寫《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》，并領(lǐng)取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。項(xiàng)目竣工后，及時(shí)報(bào)請(qǐng)建設(shè)主管部門進(jìn)行建設(shè)工程綜合驗(yàn)收及建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。本階段開發(fā)商要完成的主要報(bào)批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向計(jì)委申請(qǐng)列入年度施工計(jì)劃；同時(shí)，與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。項(xiàng)目管理承包企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)一定的管理風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。項(xiàng)目管理承包是指工程項(xiàng)目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項(xiàng)目管理服務(wù)的全部工作內(nèi)容外，還可以負(fù)責(zé)完成合同約定的工程初步設(shè)計(jì)（基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)）等工作。工程項(xiàng)目管理有兩種基本方式，即項(xiàng)目管理服務(wù)型或項(xiàng)目管理承包型，項(xiàng)目管理服務(wù)是指工程項(xiàng)目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項(xiàng)目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報(bào)告，進(jìn)行可行性分析和項(xiàng)目策劃；在工程項(xiàng)目實(shí)施階段，為業(yè)主提供招標(biāo)代理、設(shè)計(jì)管理、采購(gòu)管理、施工管理和試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等服務(wù)，代表業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量、安全、進(jìn)度、費(fèi)用、合同、信息等管理和控制。其二是工程項(xiàng)目管理方式，工程項(xiàng)目管理是指從事工程項(xiàng)目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目的組織實(shí)施進(jìn)行全過程或若干階段的管理和服務(wù)。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對(duì)總承包企業(yè)負(fù)責(zé)。工程建設(shè)項(xiàng)目組織實(shí)施方式目前有兩種方式：其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對(duì)工程項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等實(shí)行全過程或若干階段的承包。具有工程勘察、設(shè)計(jì)或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)等級(jí)許可的工程項(xiàng)目范圍內(nèi)開展工程總承包業(yè)務(wù)。《暫行規(guī)定》從企業(yè)曾承擔(dān)國(guó)總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級(jí)須具備的具體條件。為加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992年4月建設(shè)部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》。(2)工程總承包企業(yè)的管理隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目總承包為宗旨的企業(yè)集團(tuán)。通過對(duì)企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)等級(jí)，由資質(zhì)等級(jí)確定企業(yè)承接施工任務(wù)的范圍與規(guī)模；通過對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)果凍及工作業(yè)績(jī)的考核來重新評(píng)定資質(zhì)等級(jí)。對(duì)企業(yè)資質(zhì)的升級(jí)、降級(jí)實(shí)行公告制度。一級(jí)企業(yè)由建設(shè)部審批，二至四級(jí)根據(jù)隸屬關(guān)系由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門和省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》(1)施工企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)管理企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理是指由于情況變化，當(dāng)構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，由資質(zhì)管理部門對(duì)其資質(zhì)等級(jí)或承包工程范圍作相應(yīng)調(diào)整的管理。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)按1989年建設(shè)部《施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績(jī)、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級(jí)；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級(jí)。由于違約給對(duì)方造成的損失如超過履約保證金的，還應(yīng)補(bǔ)償履約保證金的不足部門。保證金額在合同期滿后應(yīng)當(dāng)退回。投標(biāo)單位中標(biāo)后，如果拒絕承擔(dān)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)單位有權(quán)向?yàn)槠涑鼍弑：膯挝凰魅⊥稑?biāo)保證金。如果決標(biāo)結(jié)果有損于國(guó)家利益時(shí)，政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門，有權(quán)予以否決。對(duì)于大中型建設(shè)項(xiàng)目，招標(biāo)單位還可以邀請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)估水平的專家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，對(duì)各投標(biāo)方案作出評(píng)價(jià)。此外，一個(gè)招標(biāo)工程，只能編制一個(gè)標(biāo)底。招標(biāo)必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標(biāo)底，并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門或其委托單位審查批準(zhǔn)。(2)應(yīng)注意的問題工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)必須編