房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程簡(jiǎn)介(參考版)
2025-02-14 10:26本頁(yè)面
【正文】 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 項(xiàng)目推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因 最主要的時(shí)間耽誤在項(xiàng)目開(kāi)工前期： ?決策上的時(shí)間反復(fù)； ?規(guī)劃設(shè)計(jì)上的時(shí)間耽誤； ?各專業(yè)單位的銜接不夠緊密； ?規(guī)劃報(bào)建的時(shí)間耽誤； ?亦可能遇到不常見(jiàn)的因素如： 地基問(wèn)題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢； 資金短缺導(dǎo)致的工程施工進(jìn)度緩慢； 天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致）； 工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時(shí)停工和工地整改。 ?客服、物業(yè)部：入伙方案、風(fēng)險(xiǎn)排查、組織入伙、客戶投訴處理、后續(xù)服務(wù)跟進(jìn)。 ?成本部：竣工結(jié)算。（精裝修一般都是毛坯入伙后，委托開(kāi)發(fā)商裝修，單獨(dú)簽訂協(xié)議。 ?設(shè)計(jì)部：竣工圖確認(rèn)。 （物業(yè)、客服） 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 資料 準(zhǔn)備 各類(lèi) 物資 配置 各類(lèi)展板 與流程標(biāo) 識(shí)準(zhǔn)備 成立專門(mén)入伙小組 落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急預(yù)案 模擬集中交付 流程 與崗 位安 排 集中交付 案例：入伙交付流程 各部門(mén)職責(zé)： ?投資開(kāi)發(fā)部：面積實(shí)測(cè)報(bào)告 —— 竣工驗(yàn)收備案。 關(guān)鍵要素：工程達(dá)到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開(kāi)盤(pán)。（產(chǎn)品類(lèi)型不同、城市不同，情況有異） ?成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。 ?設(shè)計(jì)部：配合銷(xiāo)售的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 各部門(mén)職責(zé)： ?投資開(kāi)發(fā)部：面積預(yù)測(cè)報(bào)告 —— 取得預(yù)售許可證。 關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開(kāi)放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投標(biāo)。（成本月報(bào)） ?采購(gòu)部：分包工程及材料設(shè)備采購(gòu)。 ?財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。 ?設(shè)計(jì)部：配套工程圖紙（水、電、燃?xì)狻⑴盼郏?、配合銷(xiāo)售的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。 各部門(mén)職責(zé)： ?投資開(kāi)發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 如何處理無(wú)證施工？ 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)： ?工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備； ?整體工程建設(shè)：?jiǎn)误w部分、環(huán)境部分、室外管線； ?建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等； ?項(xiàng)目施工周期（合理進(jìn)度）： 多層及低密度： 9— 12個(gè)月； 小高層： 1年半； 高層建筑： 2年到兩年半； ?施工組織次序： 基礎(chǔ)部分 → 主體工程 → 外墻裝飾及安裝 → 園區(qū)管線 → 景觀施工 → 竣工驗(yàn)收。 技術(shù)處理 文物考察？政府工程？先行土方開(kāi)挖？先行基礎(chǔ)施工？ 協(xié)調(diào)關(guān)系 城管是主要查處的單位，和城管關(guān)系好可避免很多麻煩。 關(guān)鍵要素：各類(lèi)設(shè)計(jì)方案、合作方資源、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總綱、土方開(kāi)挖及邊坡支護(hù)。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算） ?采購(gòu)部：施工圖顧問(wèn)單位 —— 景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計(jì)單位 —— 監(jiān)理單位招標(biāo) —— 土建總包招標(biāo) —— 工程材料設(shè)備采購(gòu)。 ?財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。 ?設(shè)計(jì)部：編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) —— 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審（含單體設(shè)計(jì)方案） —— 景觀方案評(píng)審 —— 初步設(shè)計(jì)成果評(píng)審（含基坑支護(hù)設(shè)計(jì)圖） —— 建筑施工圖評(píng)審（含基礎(chǔ)設(shè)計(jì)圖） —— 正式施工圖評(píng)審。 各部門(mén)職責(zé)： ?投資開(kāi)發(fā)部：方案設(shè)計(jì)報(bào)批批復(fù)意見(jiàn)書(shū) —— 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 —— 基礎(chǔ)施工許可證。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 ? 詳規(guī)報(bào)建 ? 方案報(bào)建 ? 初步設(shè)計(jì)報(bào)建 ? 施工圖報(bào)建 ? 開(kāi)工時(shí)間 ? 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 設(shè)計(jì)控制點(diǎn) 項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn) ?概念設(shè)計(jì)研究 ?區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論 ?規(guī)劃方案設(shè)計(jì) ?區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì) ?區(qū)域單體確認(rèn) ?實(shí)施方案完成 ?基礎(chǔ)施工圖 ?全套施工圖完成 ?景觀設(shè)計(jì) ?銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì) 方案文本中，最重要兩
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