【正文】 公有房屋出售給外國人的，應(yīng)當(dāng)符合涉外房屋買賣的有關(guān)規(guī)定。出售共有房屋時(shí)，房屋共有人有優(yōu)先購買權(quán)。出售公有房屋所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定使用。公有房屋買賣時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。4．買賣管理公有房屋的買賣，買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的證明文件。在租賃期限內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行。 出租人在租賃期滿前必須收回房屋時(shí)，應(yīng)事先商得承租人同意，并賠償承租人的損失；收回住宅用房的，同時(shí)要作好承租人的住房安置。租賃期滿后，承租人應(yīng)當(dāng)返還房屋。確需變動(dòng)時(shí)，必須征得出租人同意，并簽訂書面協(xié)議。出租經(jīng)營性房屋的修繕責(zé)任，由租賃雙方在協(xié)議中議定。承租人發(fā)現(xiàn)房屋損壞，應(yīng)及時(shí)報(bào)修，出租人應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)修復(fù)。拖欠租金的，出租人可以按規(guī)定收取滯納金。經(jīng)營性房屋的租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃協(xié)議，明確租賃期限、使用性質(zhì)和租賃價(jià)格，規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)持租賃協(xié)議，到房地產(chǎn)行政主管部門辦理審核手續(xù)。3．租賃管理 公有住房的租賃必須執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策卻租金標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)具有重要?dú)v史意義、文化藝術(shù)和科學(xué)價(jià)值的公有房屋，產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，不得擅自改變原狀。房屋使用人應(yīng)當(dāng)合理用房，不得無故閑置不用。交換公有房屋使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循有利生產(chǎn)、方便生活的原則，由交換雙方簽訂書面協(xié)議。公有房屋可以通過調(diào)整、交換等方式，促進(jìn)合理使用。辦理公有房屋所有權(quán)登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和房屋狀況變動(dòng)登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照下列要求提交證明文件：（1）新建、改建和擴(kuò)建的房屋，應(yīng)當(dāng)提交立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和建設(shè)等部門的批準(zhǔn)文件和證件；（2）購買的房屋，應(yīng)當(dāng)提交原《房屋所有權(quán)證》、買賣合同和批準(zhǔn)買賣的文件；（3）劃撥的房屋，應(yīng)當(dāng)提交原《房屋所有權(quán)證》和劃撥的有關(guān)文件；（4）贈(zèng)與的房屋，應(yīng)當(dāng)提交原《房屋所有權(quán)證》、有關(guān)批準(zhǔn)文件、贈(zèng)與合同和公證書；（5）交換的房屋，應(yīng)當(dāng)提交雙方的《房屋所有權(quán)證》和雙方簽訂的交換合同。 共有房屋由房屋共有人共同申請(qǐng)所有權(quán)登記，領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》。公有房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)，到房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門辦理所有權(quán)登記手續(xù)。(二)城市公房管理的內(nèi)容1．所有權(quán)登記 公有房屋實(shí)行所有權(quán)登記制度。 （1）登記范圍：凡在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人，將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動(dòng)的單位和個(gè)人。3．租賃登記 房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要的，進(jìn)行公告。（2）權(quán)屬審核。申請(qǐng)人辦理房屋買賣登記須提供以下證件：《房屋所有權(quán)證》、房屋買賣合同、營業(yè)執(zhí)照或身份證明、交易部門認(rèn)為有必要提供的證件。房屋買賣登記，由房屋所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局辦理。同時(shí)，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)根據(jù)有關(guān)規(guī)定收取費(fèi)用后，將房屋權(quán)屬證書發(fā)給權(quán)利人，并將登記中形成的各種產(chǎn)權(quán)證明、證件、文件和歷史材料等予以收集保管，建立檔案。其內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)證、實(shí)地復(fù)核后繪制的單獨(dú)房地產(chǎn)平面圖、分戶房地產(chǎn)平面圖或分房分戶房地產(chǎn)平面圖。（4）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書經(jīng)審查確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)、準(zhǔn)予發(fā)給產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)及時(shí)繪制權(quán)證。審核工作其目的在于確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)，這也是整個(gè)產(chǎn)權(quán)登記的核心。同時(shí)，對(duì)需要評(píng)估的登記業(yè)務(wù)，由評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告。（2）權(quán)屬審核權(quán)屬審核分內(nèi)查外調(diào)兩部分內(nèi)查工作一般以產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍檔案的歷史資料和實(shí)地調(diào)查勘察的現(xiàn)實(shí)資料為基礎(chǔ)，以國家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù)，對(duì)申請(qǐng)人的身份、申請(qǐng)書、墻界表以及其他產(chǎn)權(quán)證明，審查其申請(qǐng)登記的房屋產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變動(dòng)是否合法的過程。按照《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，辦理房屋所有權(quán)登記的程序是：（1）申請(qǐng)登記申請(qǐng)登記是指房屋所有權(quán)人在規(guī)定的期限內(nèi)持有關(guān)證件向房屋登記主管機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。(二)城市居民私房管理的內(nèi)容1．所有權(quán)登記房屋所有權(quán)登記，是指房地產(chǎn)管理部門根據(jù)房屋所有權(quán)人的申請(qǐng)，依照法定程序?qū)ζ浞课菟袡?quán)進(jìn)行審查核實(shí)、注冊登記、頒發(fā)房屋所有權(quán)證書的一種制度。為實(shí)施城市建設(shè)規(guī)劃，國家可以將城市私房占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)收回后授予新的土地使用者。2．城市私房用地使用權(quán)：是指城市私有房屋的所有權(quán)人對(duì)房屋占用的土地所享有的國有土地使用權(quán)。第三節(jié) 城市房屋管理一．城市私房管理(一)城市居民私房1．涵義：城市居民私房是指城市居民個(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。土地證書以宗地為單位根據(jù)土地登記卡填寫。（5）核發(fā)或更改土地證書土地證書是土地登記卡部分內(nèi)容的副本，是土地使用者持有的法律憑證。注冊登記的內(nèi)容主要包括：填寫《土地登記卡》和《土地共有使用權(quán)登記卡》、填寫《土地歸戶卡》、組裝《土地登記簿》、填編《土地歸戶冊》。土地登記經(jīng)辦人和審核人必須由獲得土地登記上崗資格，熟悉精通業(yè)務(wù)和有關(guān)法律法規(guī)的人員擔(dān)任，并實(shí)行專人負(fù)責(zé)制度。經(jīng)土地管理部門土地登記審核人員審核批準(zhǔn)后，即可直接生效，作為土地登記人員在《土地登記卡》注冊登記的依據(jù)。權(quán)屬審核應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)是：權(quán)屬合法、界址清楚和面積準(zhǔn)確。權(quán)屬審核是土地登記的核心環(huán)節(jié)。地籍調(diào)查的基本單元是宗地。權(quán)屬調(diào)查主要是查清宗地權(quán)屬、界址位置、用途等。其目的是依照有關(guān)法律程序和技術(shù)規(guī)程，查清每一宗土地的位置、界限、面積、權(quán)屬、用途以及等級(jí)等基本情況，以滿足土地登記的需要。土地登記申請(qǐng)人應(yīng)提交的文件資料1．土地登記申請(qǐng)書2．申請(qǐng)人身份證明3．土地權(quán)屬來源證明4．地上附著物權(quán)屬證明注：土地登記申請(qǐng)書由申請(qǐng)人或其代理人填寫；土地登記申請(qǐng)書以宗地為單位填寫；土地登記機(jī)關(guān)在對(duì)土地登記申請(qǐng)人提交的文件資料審查確認(rèn)無誤后，應(yīng)在事先準(zhǔn)備好的《土地登記收件單》上進(jìn)行登記、編號(hào)、裝袋入案。符合地役權(quán)登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將地役權(quán)合同約定的有關(guān)事項(xiàng)分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權(quán)利證書，并將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。符合抵押登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將抵押合同約定的有關(guān)事項(xiàng)在土地登記簿和土地權(quán)利證書上加以記載，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。八．查封登記：國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后將查封或者預(yù)查封的情況在土地登記簿上加以記載。六．異議登記：土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記?？梢猿衷恋貦?quán)利證書和證明登記錯(cuò)誤的相關(guān)材料，申請(qǐng)更正登記。當(dāng)事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)并公告后，原土地權(quán)利證書廢止。四．注銷登記：指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。包括：；；；；；；；；；。1．地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類一．土地總登記：指在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。本條第(三)項(xiàng)試適用于登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行公告的登記”。(三)公告。2．房產(chǎn)權(quán)屬登記的程序《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十條規(guī)定：“房屋權(quán)屬大呢國際依以下程序進(jìn)行：(一)受理登記申請(qǐng)。（5）他項(xiàng)權(quán)利登記：設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記。(3)房屋翻建的。（4）變更登記：權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記：(1)房屋坐落的街道、門牌或者房屋名稱發(fā)生變更的。房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房竣工后，經(jīng)過初始登記才能取得大產(chǎn)證。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。在我國現(xiàn)行的登記體制下，房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。房地產(chǎn)登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法的一項(xiàng)重要制度?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定辦理登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。當(dāng)事人未辦理抵押物登記手續(xù)的，不得對(duì)抗第三人。但因其過于原則，對(duì)善意合同相對(duì)方的利益保護(hù)不夠周全，對(duì)此在司法實(shí)踐中有淡化登記生效主義立法的趨勢。上述法律、行政法規(guī)及部門規(guī)章，基本上形成了我國目前的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的法律體系，從以上規(guī)定中可以得出，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)立法從整體上來看，基本上是采德國式的登記生效主義的立法模式，實(shí)行的是登記發(fā)證制度，登記為房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的生效要件，非經(jīng)登記不生權(quán)利變動(dòng)的效力?！?．《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第6條第（六）項(xiàng)規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”，第18條第1款規(guī)定：“違反本條規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓無效；房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)沒收違法所得，并可處以罰款。”上述兩款中的“須”字，是“必須”的意思，是強(qiáng)制性規(guī)范，當(dāng)事人買賣私有房屋必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。7．《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第6條第1款規(guī)定：“城市私有房屋所有人，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。 第49條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同”。 5．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》）第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。4．《土地登記規(guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力。3．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條規(guī)定：“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。土地所有權(quán)、使用權(quán)變更，自變更登記之日起生效?！贝藯l說明，只有合法取得的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)才能得到法律的保護(hù)，而只有登記才是合法取得土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的標(biāo)志；反之，未經(jīng)登記不能取得土地所有權(quán)和土地使用權(quán)，也是無法獲得法律保護(hù)的。2．《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第3條規(guī)定：“國家依法對(duì)土地實(shí)行登記發(fā)證制度。單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。若當(dāng)事人已將房屋實(shí)際交付使用，買受人且對(duì)房屋進(jìn)行了重大修繕，因未登記而宣告買賣無效，買受人返還房屋，必然造成現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)秩序的重大混亂，此在司法實(shí)踐中越來越顯露出矛盾的尖銳性和復(fù)雜性。我國法律規(guī)定房屋所有權(quán)變更登記可在三個(gè)月內(nèi)完成，若出賣人在此時(shí)間內(nèi)一房二賣，買受人因合同未生效而無法要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，只能要求出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任。于此合同關(guān)系就會(huì)形同虛設(shè)，對(duì)當(dāng)事人并無約束力，可以任意反悔，善意一方當(dāng)事人的利益就無法得到保障。買賣雙方已對(duì)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移產(chǎn)生了合意，合同生效后對(duì)當(dāng)事人均有約束力，違反合同的當(dāng)事人要承擔(dān)違約責(zé)任。登記生效主義雖是保護(hù)交易的安全和快捷，穩(wěn)定社會(huì)秩序的強(qiáng)有力的措施，其亦有缺陷。若以時(shí)間先后順序確定，則又無法達(dá)到公示對(duì)抗主義借對(duì)抗利益促成當(dāng)事人完成公示的立法目標(biāo)。在同一買賣關(guān)系中，買賣人為物之所有權(quán)人，出賣人則為債權(quán)人，雙方之間的利益不平衡。第三，合同當(dāng)事人之間的利益不平衡。交易主體雖知此存在風(fēng)險(xiǎn)，故欲借登記對(duì)抗效力來督促主體進(jìn)行公示，然免不了有抱僥幸心里之人，認(rèn)為自己取得的權(quán)利會(huì)免于他人的追奪而不予公示。第二，登記對(duì)抗主義使物權(quán)的最重要的排他性特征喪失殆盡。第一，登記對(duì)抗主義過多關(guān)注主體的自由意思而對(duì)交易安全的社會(huì)價(jià)值重視不夠，交易安全的社會(huì)價(jià)值被置于個(gè)人價(jià)值之下，他人無法獲得主體之間房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的時(shí)間和有無，因而交易安全便無法得到保障。私有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利絕對(duì)、契約自由以及過失賠償責(zé)任都體現(xiàn)了以個(gè)人權(quán)利為主的法律精神。（二）兩種登記效力模式之比較 登記對(duì)抗主義的精髓是意思主義，“其追求的價(jià)值在于個(gè)人的尊嚴(yán)與自由，認(rèn)為人的意思負(fù)載著主體的尊嚴(yán)”，“物權(quán)的變動(dòng)僅以當(dāng)事人的意思已足，形式的東西實(shí)屬多余，交付和登記為對(duì)抗要件，且采自愿原則，法律不予強(qiáng)制”。這種模式認(rèn)為登記具有公信力，登記對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或設(shè)定具有絕對(duì)的效力。 在英美法系的大多數(shù)國家，如英國、愛爾蘭、加拿大、菲律賓、美國的部分州則采托倫期模式。理由是：房地產(chǎn)是一種特定物，其權(quán)利的變動(dòng)與其他權(quán)利的設(shè)定應(yīng)當(dāng)與債權(quán)的成立同步，在登記之前權(quán)利就已經(jīng)轉(zhuǎn)移或設(shè)立。二是登記對(duì)抗主義，以法國為代表的日本、西班牙、意大利、比利時(shí)等國家采此模式?，F(xiàn)由是：房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移和設(shè)定在登記之前只體現(xiàn)為債權(quán)的存在，在登記這后才能認(rèn)為是完成產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移或權(quán)利的設(shè)立。在大陸法系國家的立法中，關(guān)于房地產(chǎn)登記的效力主要有兩種模式：一是登記生效主義，以德國為代表的瑞士、荷蘭、奧地利等國家以及我國臺(tái)灣地區(qū)采此模式。同時(shí)，在房地產(chǎn)登記過程中，通過登記的合法性審查，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正不法行為。房地產(chǎn)權(quán)屬的登記管理功能，是指房地產(chǎn)登記具有國家管理意圖的功能。[4]因?yàn)槿魏稳嗽O(shè)定或移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)權(quán)利，都會(huì)涉及第三人利益，因此房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立或移轉(zhuǎn)必須公開和透明，以利于保護(hù)第三人的利益，維護(hù)交易安全和秩序。（二）公示功能。二、城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能（一）產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能房地產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能，是房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有的確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，賦予房地產(chǎn)權(quán)以法律效力，建立房地產(chǎn)與其權(quán)利人之間的法律支配關(guān)系的功能。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作。房地產(chǎn)權(quán)證書的式樣報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。申