【正文】 、五證： ○ 1 房地產(chǎn)資質(zhì)證書、 ○ 2 規(guī)劃局的《建設工程規(guī)劃許可證》、 ○ 3 國土局的《國有土地使用權(quán)證》《建設用地規(guī)劃許可證》（證明賣方已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障）、○ 4 建設局的《建設工程開工建設許可證》、 ○ 5 房 地產(chǎn)管理局的《商品房銷售〈預售〉許可證 》。 8住宅的層數(shù)劃分為：（ 1）低層住宅為一層至三層；（ 2）多層住宅為四層至六層；（ 3）中高層住宅為七層至九層；（ 4）高層住宅為十層至三十層。 躍層式住宅： 一套單元住宅占據(jù)了住宅樓的兩層，但又不同于別墅，別墅從首層到頂層都屬于一戶，躍層式住宅的上下兩層有室內(nèi)樓梯相連，下層為客廳及服務性房間，上層為主人及家里其他人員的臥室、起居室，增加了內(nèi)部活動的私密性，擴大了單套住宅面積，居室、廳、衛(wèi)生間都較一般戶型增多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （按建筑高度分）： 低層 —— 2 層及 2 層以下 多層 —— 2 層以上， 7 層以下 中高層 —— 7 層以上， 16 層以下 高層 —— 16 層以上， 24 層以下 超高層 —— 24 層以上 房地產(chǎn)的交易： 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)的抵押 房地產(chǎn)的租賃 新的住房不能正常上市出售的房屋范圍： ，產(chǎn)權(quán)共有人不同意出售的 押，且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的 ，已列入拆遷公告范圍的 修費用的 ，或者違反固定 利用公款超標準裝修，超標準部分未按規(guī)定退回或者補足房價 款及裝修費用的 、法規(guī)及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的 土地（國有土地、集體土地所有權(quán)）： 發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房 ? 獲得土地使用權(quán) 方式 、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務業(yè)、商品房） （舊城改造） （如醫(yī)用、軍用等政府用地） 國有土地使用權(quán)出讓年限： 住房用地 70 年 工業(yè)用地 50 年 科教、文體、衛(wèi)生用地 50 年 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年 綜合或其他用地 50 年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 影響房屋價格的因素： ? 房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等） ? 房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等 ? 小區(qū)外部的配套設施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等） ? 小區(qū)內(nèi)部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） ? 房屋的市場價格定位 ? 房屋的供需狀況 ? 物業(yè)管理公司的口碑 ? 房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少 ? 政府因素、土地價格的變動 ? 其它因素 如何選擇理想的居住住宅 ： (地理位置、交通、配套設施、商業(yè)娛樂及網(wǎng)點等 ) 建筑物的分類 （按建筑材料分）： 磚木結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 鋼筋混 凝土結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu) （按承重方式分）： 承重墻結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 排架結(jié)構(gòu) 其它 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、 二手房知識： 消費者建筑類型首選%%%%多層板樓小高層板樓塔樓townhouse消費者購房區(qū)域條件首選%28%19%%周邊良好的交通環(huán)境成熟社區(qū)中具升值潛力熱點區(qū)域 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 消費者角度的項目類型比較 消費者的項目類型偏好 排除一定范疇內(nèi)價格的影響因素，較理想狀態(tài)下，普通北京市民的對住宅項目類型的消費心理是：首選多層板樓，然后是小高層板樓、塔樓與 townhouse。 小戶型以總價低吸引消費者，實際上單價的性價比較高。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 使用率 板樓戶型的使用率平均達到 80%；最高可達 90% 塔樓戶型的使用率常不足70%；受不規(guī)則空間局限很難設計高使用率 使用率越高，空間使用程度越高，價格成本越低。 出入空間 大 小 容積率 低 高 通風 好 不暢 朝向 戶戶朝陽 常有無采居室 采光 戶戶朝陽，南北通透 存在灰色空間 同層分布不同的戶型單位，單位之間互為遮擋對采光 有負面影響；戶型難以全面照顧每間居室的采光設置。 局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內(nèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 板樓 —— 是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。 項目類型的發(fā)展與豐富 經(jīng)濟適用房 :政府對開發(fā)商實行一定程度的補貼，銷售時政府實行最高限價。 房地產(chǎn)項目類型基礎概念 傳統(tǒng)的項目類型 這種劃分的標準綜合了建筑形式與經(jīng)濟意義的考慮因素。房產(chǎn)出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。 商 品房房價的構(gòu)成 大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。 花園式住宅 也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。按國家規(guī)定，對于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的 30％，小區(qū)環(huán)保中不應包括對環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等。 環(huán)保小區(qū) 即注重環(huán)境保護的小 區(qū)。 是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 剪力墻結(jié)構(gòu) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。 建筑面積 指建筑物的水平面積，其計算公式為： 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應分攤的公共建筑面積 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積＋墻體面積＋陽臺建筑面積） 套內(nèi)墻體 面積＝ 1／ 2 共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積 公共分攤面積＝公用建筑面積分攤系數(shù) 套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。 質(zhì)押貸款方式 質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、 AAA 級企業(yè)債券、銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔保而向借款人發(fā) 放貸款的方式。銀行按揭是促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。 展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由 5 年到 20 年不等，在國外 還有長達 30 年的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 銀行按揭 銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。此類房屋價格誘人，隨著城市規(guī)模的擴大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。 微利房 指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤極低的一類商品房，面向社會銷售。要求精心設計，保證施工質(zhì)量，提高和改善住宅的使用功能。 安居房 為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到置業(yè)安居，近幾年國家開始實施安居工程，推動住房制度改革。即商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分攤的公用建筑面積。 購房面積 商品房與其他商品有一點是很不相同的，它在使用中一般不可能完全獨立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。躍層式住宅的優(yōu)