2005年成都住宅市場分析報告-中原(參考版)
2025-04-17 04:53本頁面
【正文】 住宅市場將健康發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也將進(jìn)入良性發(fā)展軌道。 在宏觀調(diào)控下，供需市場將回歸理性，房價也會進(jìn)入到合理水平，住宅市場將實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展，供需將逐步平衡，供需關(guān)系將成為市場調(diào)節(jié)的關(guān)鍵因素；216。在宏觀政策下，對滿足擁有真實(shí)需求為主購房者的普通物業(yè)的交易量將穩(wěn)步上漲。下半年及今后一段時間，這兩種戶型的交易將進(jìn)一步下滑，房地產(chǎn)市場的投機(jī)空間越來越小；216。 2005年1—5月，60㎡%；180㎡%。 隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，人民生活水平進(jìn)一步提升，人們希望擁有更好的居住環(huán)境，改善居住的愿望增加，對于戶型的要求也隨之發(fā)生改變，中戶型和中大戶型能滿足絕大部分擁有真實(shí)需求購房者的居住和改善居住需求，市場交易將平穩(wěn)發(fā)展；但在宏觀調(diào)控下，大戶型物業(yè)的市場交易漲幅逐步下滑；020406080100120（單位：萬平方米）15月成都市區(qū)住宅不同戶型區(qū)間供銷狀況供給銷售供給銷售60以下609090120120180以各種戶型住宅銷售價格戶型面積（平方米）銷售面積（萬平方米）銷售套數(shù)成交均價（元/平方米）60以下47953864609055193286901205258330412018075863677180以上11794680資料來源。 由于各個新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，如北部新城、城東起步區(qū)和城東副中心、青羊新區(qū)等規(guī)劃的出爐，這些位于三環(huán)路以外的新區(qū)將成為未來房產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，潛在的土地可供應(yīng)量也較充裕。由于城南、城西發(fā)展較快，可供開發(fā)的土地日益減少；而城東發(fā)展相對較晚，房產(chǎn)開發(fā)的市場空間較大。 購房者將更趨理性，不再盲目追漲；房價也將逐步回歸理性，供需將平衡，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展（二）市政規(guī)劃的影響216。 在宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步調(diào)整，普通物業(yè)的市場供應(yīng)會有所增加；而備受限制的高端物業(yè)，由于購房者絕對量較大，且購買力較強(qiáng)，供需市場不會出現(xiàn)大的波動；216。而2005年第二季度，由于春季房交會的集中放量，供應(yīng)量增大，%，而受國家宏觀調(diào)控的影響，市民觀望心理加重，需求受到較大影響，供需在05年第二季度出現(xiàn)了較明顯的落差。 這主要是由于成都投資環(huán)境改善，城市凝聚力逐步加強(qiáng)；基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，居住環(huán)境較好；生活成本較低等因素吸引了周邊地區(qū)購房者的不斷進(jìn)入；六、發(fā)展趨勢預(yù)測（一）政策對成都房地產(chǎn)市場的影響216。住宅交易中，㎡，%。 隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)融合度的上升，外來人口不斷增加，外來人口已成為在建商品房購買量的第一位。商品房購買對象分析 數(shù)據(jù)來源。 高層住宅主要集中在中高檔物業(yè)，價格較高，有的甚至達(dá)到5000元/平米以上，銷售率主要集中在70%左右，這些高端高層物業(yè)多集中在一環(huán)線附近，配套成熟，居住環(huán)境得天獨(dú)厚，因此也受到了市場的接納，如中海 低價位的小高層項(xiàng)目供應(yīng)較少，其供應(yīng)主要集中在中檔和中高檔物業(yè)，總體銷售情況較好，但不及多層住宅，對同價位的多層、高層項(xiàng)目有較大的競爭性。 多層住宅一直以來是市場供應(yīng)的主流，銷售價格兩極分化嚴(yán)重，4500元/平米以下的多層住宅銷售情況較好，銷售率一般在80% 以上，多層住宅從經(jīng)濟(jì)實(shí)用的普通多層到追求品味的花園洋房都是購房者選擇的對象，但4500元/平米以上的高檔多層項(xiàng)目在別墅項(xiàng)目的強(qiáng)有力競爭下，銷售情況不容樂觀。 20042005年成都住宅市場保持供銷兩旺的局面，一度出現(xiàn)需求大于供給的局面。216。216。 內(nèi)環(huán)住宅主要為中高檔住宅，由于三大商圈均位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，擁有良好的商業(yè)氛圍，物業(yè)投資空間較大，雖然價格較高，但銷售率較好，5001元/㎡%；4500元/㎡以下的中高檔住宅銷售率均在80%以上；216。 城北由于受物流中心的影響，市民接受度有限，開發(fā)檔次較其他區(qū)域低，價格分布在4000元/㎡以下，隨著城市改造的推進(jìn)，居住環(huán)境也有較大程度改善，區(qū)域內(nèi)居民對新增供應(yīng)的消化力較強(qiáng)，銷售率在70%以上，3000元/㎡以上的中低檔住宅銷售率在90%以上； 各價格段環(huán)線銷售分析216。 城南住宅開發(fā)成熟度較高，目前開發(fā)住宅主要為電梯公寓，開發(fā)檔次普遍較高，部分高檔物業(yè)聚居區(qū)的售價主要在4000元/㎡以上；216。 市區(qū)土地單價的攀升，使得多層住宅逐漸向三環(huán)以外轉(zhuǎn)移，二至三環(huán)部分區(qū)域也有相當(dāng)分布，以至二環(huán)供應(yīng)量極少，也使其銷售率最高，達(dá)100%，二至三環(huán)多層住宅開始向中高檔花園洋房轉(zhuǎn)變，其銷售率也在80%以上，市區(qū)多層住宅整體銷售情況良好；各價格段銷售情分析 各價格段區(qū)域銷售情況分析216。 高層住宅主要分布在二環(huán)路以內(nèi)，由于環(huán)線內(nèi)各種配套較好，商業(yè)環(huán)境也較好，是其銷售的重要外部因素，銷售情況較好，一環(huán)內(nèi)銷售率在80%，一環(huán)至二環(huán)的銷售略低也在70%左右；216。 市區(qū)地價的節(jié)節(jié)攀升，以及房屋建造成本增加，市區(qū)小高層住宅逐漸成為供應(yīng)主流，購房者隨著市場的發(fā)展，也逐漸接受，整體銷售情況均較好；值得關(guān)注的是城北、城東片區(qū)供應(yīng)特征明顯，小高層住宅的銷售率均在90%以上，主要是由于沙河改造的完成，大大提升了城北、城東沙河沿線的居住環(huán)境，以及部分片區(qū)改造的深入，開發(fā)商對區(qū)域的關(guān)注度也增加，開發(fā)成熟度不斷提升；216。 一環(huán)內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，城市環(huán)境良好，推動了環(huán)線住宅銷售，內(nèi)環(huán)內(nèi)銷售率均在60%以上，2004年下半年銷售率在80%以上；不同建筑類型銷售情分析216。 一環(huán)至二環(huán)住宅的銷售率整體較高，銷售較弱的2005年第二季度的銷售率已達(dá)50%以上；一方面由于該環(huán)線內(nèi)建筑品質(zhì)較高，配套設(shè)施較二環(huán)外完善；另一方面由于市民對環(huán)線的認(rèn)同感極高，與一環(huán)內(nèi)相比普遍性價比更高；216。 城北由于新開住宅供應(yīng)較少，而城北作為物流中心，外來人口較多，且經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對于區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高住宅的消化能力較強(qiáng)；城北住宅價格是市區(qū)中價格最低的區(qū)域；2004年上半年銷售率在90%以上；2005年上半年銷售率在70%左右；216。 總的來看，隨著成都市國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，人民生活水平的提高，隨之改善居住的需求也不斷提升；房屋開發(fā)品質(zhì)的提升，也促進(jìn)了房屋銷售；各區(qū)域銷售情況分析216。 從住宅物業(yè)各時間段銷售情況來看，整體銷售情況較好，2004年整體銷售集中在80%以上，2005年第一季度新開樓盤銷售也在80%左右；主要是成都市住宅市場需求旺盛，據(jù)2005年春季房交會購房者問卷調(diào)查顯示，
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