【正文】 產(chǎn)品以小高層電梯公寓為主，兼有聯(lián)排別墅等類型，公。項(xiàng)目總用地1600畝，總投資20多個(gè)億，開發(fā)周期3—5年，力爭3年開發(fā)完畢。178。一期開發(fā)用地500余畝，預(yù)計(jì)3年內(nèi)開發(fā)完成，擬建低密度小區(qū)，建筑形式有聯(lián)排別墅，多層，以聯(lián)排別墅為主，首推5—10萬平方米，計(jì)劃今年底開工，明年3月份推出。 錦繡花園西區(qū)：成都華新國際城市發(fā)展有限公司2002年1月16日正式簽約進(jìn)入溫江，所開發(fā)地塊位于溫江涌泉鎮(zhèn)光華大道旁，預(yù)計(jì)總投資5－6個(gè)億。項(xiàng)目總占地1500畝，預(yù)計(jì)2002年底開工，預(yù)計(jì)售價(jià)未2400元/m2左右。至2003年上半年將公開發(fā)售的大盤情況178。在售的大盤情況成都花園（1400畝）、蜀風(fēng)花園城（1000余畝）、萬科城市花園（760畝）、中海名城（460畝）在售。溫江板塊：錦繡花園西區(qū)、建信奧林匹克花園、森宇音樂花園；華陽板塊：遠(yuǎn)大集團(tuán)（2000畝）、新希望南方新城（2000畝）、劍南春（1000畝）、美國OFA、棠湖集團(tuán)、心怡（另外，緊靠近華陽的萬安轄區(qū)內(nèi)有郎酒集團(tuán)項(xiàng)目）。178。成都的大盤按上述標(biāo)準(zhǔn)，成都目前的大盤有以下樓盤：178。郊區(qū)盤憑借價(jià)格和自然環(huán)境漸被認(rèn)可隨著交通條件的改善，雖然綜合質(zhì)素一般，但是憑借良好的自然環(huán)境和較低的價(jià)格還是受到越來越多消費(fèi)者的青睞。大規(guī)模的項(xiàng)目還配有幼兒園、小學(xué)、高爾夫練習(xí)場、商業(yè)街。配套設(shè)施較全，但將配套設(shè)施作為重要賣點(diǎn)的項(xiàng)目才剛剛起步。價(jià)格方面，成都住宅絕對價(jià)格不高，而且價(jià)差不大。在建筑風(fēng)格方面，通常與地方文化相結(jié)合。在產(chǎn)品類型方面，小高層電梯公寓和多層為主，TOWNHOUSE和低層花園陽房受青睞。在戶型定位方面，單個(gè)項(xiàng)目戶型面積跨度大、戶型多。在戶型面積方面，主流戶型面積偏大受地域消費(fèi)特點(diǎn)影響，成都市住宅戶型面積與沿海地區(qū)相比普遍偏大，戶型面積從使用角度來說屬于舒適型的戶型面積。主題概念多。住宅開發(fā)類型區(qū)域性強(qiáng)成都的“南富西貴”之說就是因?yàn)槌悄蠟楦邫n樓盤聚集區(qū)，城西為中檔優(yōu)質(zhì)樓盤聚集區(qū)，同區(qū)域內(nèi)不同項(xiàng)目大同小異，市場定位相近，從而達(dá)到了區(qū)域共榮。建筑規(guī)劃：園林規(guī)劃：傳統(tǒng)的庭院式園林風(fēng)格，其亭、臺(tái)、門、廊各具特色， 相互交融，與明快整潔的樓群彼此呼應(yīng)，相得益彰，采用社區(qū)大園林與家庭小園林相結(jié)合的方式社區(qū)戶型供給：三室兩廳雙衛(wèi)（102 –123）、四室兩廳雙衛(wèi)（140 –187）、躍層（154 –245）價(jià)格分析： 起價(jià)：2500、均價(jià)：2680付款方式：配套服務(wù)：銷售狀況：銷售率達(dá)65%四、成都市住宅市場總結(jié)從以上成都市整體樓盤調(diào)查，成都市住宅市場呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：開發(fā)商成熟，品牌開發(fā)商的帶動(dòng)促使整體水平不低成都的開發(fā)商在觀念、手法、策劃概念比較成熟，水平與全國最高水平差距不大。 建筑風(fēng)格: n 建筑規(guī)劃：11棟6層多層、2棟12層小高層 ，五個(gè)半圍合式多層組團(tuán)， n 園林規(guī)劃：三層綠化景觀戶型供給：69210價(jià)格狀況：均價(jià)2200付款方式：配套服務(wù): 會(huì)所、中央園林、水景公園、南國泳池、商業(yè)步行街銷售狀況： 銷售率4050%八、蜀都花園【項(xiàng)目點(diǎn)評】 【價(jià)格支撐點(diǎn)】 項(xiàng)目基本狀況： 地理位置：成都市蜀都大道東端水碾河路14號（二環(huán)內(nèi)）發(fā)展商：成都華盛實(shí)業(yè)建筑規(guī)模： 占地面積156畝綠化率：% 產(chǎn)品分析： 主題概念： 規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：建筑規(guī)劃：園林規(guī)劃：戶型供給：兩房兩廳：94102，三房兩廳：133139，四房兩（三）廳：136222，五房兩廳：146價(jià)格分析：均價(jià)2300，現(xiàn)階段出售房價(jià)在2700左右付款方式配套服務(wù)：生態(tài)水景，羽毛球場，兒童游戲樂園，高爾夫擊球練習(xí)場，迷宮花園，茶室，花房，中英雙語幼兒園，3萬平米的會(huì)所等銷售狀況：銷售現(xiàn)場火爆，銷售率達(dá)80%左右九、鳳凰棲 【項(xiàng)目點(diǎn)評】 在成熟社區(qū)選址，在城西濃厚的歷史人文背景下演繹出現(xiàn)代川西民居，較有特色；社區(qū)營造吸收了傳統(tǒng)園林簡潔明快、輕靈實(shí)用的特點(diǎn)，為底層住戶設(shè)計(jì)的園林花墻圍臺(tái)的獨(dú)門小院為整個(gè)園區(qū)營造了傳統(tǒng)院墻街區(qū)的生活氛圍。 建筑風(fēng)格: n 建筑規(guī)劃：9幢多層n 園林規(guī)劃：坡式園林戶型供給： 平層、錯(cuò)層8012復(fù)式182188價(jià)格狀況： 起價(jià)：2200 、均價(jià)：2480付款方式：配套服務(wù): 坡式半地下會(huì)所，品茗、聚會(huì)、健身場所 ，中庭花園銷售狀況： 銷售率50%六、交 大 吾 家【項(xiàng)目點(diǎn)評】 項(xiàng)目是交大房產(chǎn)繼“數(shù)碼村”后推出的又一精品小戶型社區(qū)，【價(jià)格支撐點(diǎn)】 大社區(qū)、項(xiàng)目基本狀況：地理位置：交大路發(fā)展商：西南交通大學(xué)房地產(chǎn)研究中心建筑規(guī)模： 占地面積：約60畝建筑面積：63650平方米綠化率：容積率： 產(chǎn)品分析：主題概念: 精彩小戶型、溫馨大社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)：178。【價(jià)格支撐點(diǎn)】 區(qū)域優(yōu)勢、小高層板式結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品性價(jià)比高項(xiàng)目基本狀況：地理位置：玉雙路（一環(huán)內(nèi)）發(fā)展商：成都龍基集團(tuán)有限責(zé)任公司建筑規(guī)模： 占地面積：13722平米建筑面積：43101綠化率：%容積率：產(chǎn)品分析： 主題概念：新城市住宅典范規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格，小高層板式結(jié)構(gòu)建筑規(guī)劃：4幢11—12層小高層按地勢成倒“U”字排列，形成圍合式純居住小區(qū)景觀規(guī)劃：重室外景觀與室內(nèi)景觀的有機(jī)結(jié)合戶型供給：戶型多樣，50206平方米，價(jià)格分析：27003050，躍式3800付款方式：一次性97折配套服務(wù)：會(huì)所、幼兒活動(dòng)場地、智能化系統(tǒng)銷售狀況：去年11月開盤，銷售率達(dá)95%四、成都現(xiàn)代城【項(xiàng)目點(diǎn)評】項(xiàng)目所處區(qū)域較成熟、環(huán)境較好，周圍有六大公園；物業(yè)可用作居家、投資、辦公；項(xiàng)目本身配套全且提供24小時(shí)免費(fèi)供餐服務(wù)和家政、物業(yè)、酒店式服務(wù)；形象包裝時(shí)尚、有個(gè)性，符合目標(biāo)客戶的口味【價(jià)格支撐點(diǎn)】區(qū)域 、戶型、配套、物管、推廣手段項(xiàng)目基本狀況： 地理位置：市中心內(nèi)環(huán)線錦里西路 發(fā)展商：四川省林鳳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 建筑規(guī)模： 占地面積：11300平方米 建筑面積：86060平方米綠化率：30容積率：產(chǎn)品分析：主題概念: 都市中心時(shí)尚精品小戶型，倡導(dǎo)新銳意識形態(tài)的都市生活規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：建筑規(guī)劃：園林規(guī)劃：戶型供給: 以小戶型為主力戶型，45—96平方米共30多種戶型價(jià)格分析: 起價(jià)2680，均價(jià)3000元。價(jià)格分析：2600—3180元/平方米配套服務(wù)： 小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、游泳池、兒童戲水池、網(wǎng)球場、露天茶座、籃球場等為業(yè)主提供的VIP專屬服務(wù)；同時(shí)可享有雙楠社區(qū)的各種基礎(chǔ)配套。銷售狀況：四月開盤，已銷80%二、置信大華情融苑【項(xiàng)目點(diǎn)評】 項(xiàng)目定位于大型生活類住宅小區(qū)，較好地利用了既有的居住環(huán)境和規(guī)模市場；社區(qū)規(guī)劃承續(xù)了置信麗都花園的文化內(nèi)涵與氛圍：安逸、恬適； 【價(jià)格支撐點(diǎn)】 成熟的配套、便利的生活條件；大社區(qū)；品牌優(yōu)勢項(xiàng)目基本狀況：地理位置：二環(huán)路西一段發(fā)展商：成都置信實(shí)業(yè)有限公司建筑規(guī)模：占地面積：置信逸都花園總占地300余畝 總建筑面積：情融苑78371平方米小區(qū)公園占地：30畝住宅總戶數(shù)：324戶綠化率：60%容積率： 產(chǎn)品分析： 主題概念：以現(xiàn)代都市村落，自然純真的風(fēng)情為主題概念 規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：現(xiàn)代物業(yè)與傳統(tǒng)川西文化相融合建筑規(guī)劃：北側(cè)是6000平方米的水景內(nèi)庭花園，設(shè)下沉式廣場，南側(cè)是占地30畝的小區(qū)公園園林規(guī)劃：緊鄰占地30畝的社區(qū)公園；小區(qū)內(nèi)設(shè)6000平方米的水景內(nèi)庭花園；同時(shí)建立20—90平方米的私家空中花園；三者結(jié)合創(chuàng)造了全方位的綠化和多重景觀，使小區(qū)生態(tài)環(huán)境更趨完美。（3）便利的生活條件（4）性價(jià)比高、使用性能好的產(chǎn)品（5）靈活的付款方式（6）社區(qū)配套較全8）規(guī)范化程度高的物業(yè)管理服務(wù)（9）良好的社區(qū)環(huán)境（10）親切怡人的社區(qū)文化 三、典型樓盤分析一、 博瑞都市花園 【項(xiàng)目點(diǎn)評】低密度、低層數(shù)；小區(qū)的規(guī)劃較好，講究間距、強(qiáng)調(diào)空間；在對水的運(yùn)用上給予了精心的考慮； 【價(jià)格支撐點(diǎn)】產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、成熟的配套、多層景觀系統(tǒng)、園林、物管、 項(xiàng)目基本狀況： 地理位置：青羊區(qū)光華大道與青羊大道交匯處西側(cè) 發(fā)展商：成都博瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑規(guī)模： 占地面積： 214畝 總建筑面積：總20余萬平方米綠化率：55%容積率：產(chǎn)品分析：1. 主題概念: 健康、文明、快樂、時(shí)尚的新都市空間規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格： 建筑規(guī)劃：清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院深圳分院擔(dān)綱建筑規(guī)劃以6層的多層為主，有一幢9層電梯公寓。從產(chǎn)品本身：注重產(chǎn)品的實(shí)用性、社區(qū)環(huán)境注重居家氛圍的營造，社區(qū)文化則強(qiáng)調(diào)鄰里交往。從功能上：主要用作居家，辦公、居家兩用的較少。戶型供給：全為躍復(fù)式，面積23118平米共5類價(jià)格狀況：2800—4500元，均價(jià)3400元付款方式：8成20年配套服務(wù):7100平米會(huì)所設(shè)咖啡廳、酒吧、商務(wù)中心、健身運(yùn)動(dòng)俱樂部、快餐廳；七個(gè)主題泛會(huì)所、酒店式大堂；酒店式管理銷售狀況：中檔樓盤成都市中檔樓盤分布圖成都市中檔樓盤的主要特點(diǎn)：從區(qū)域上：主要分布在城東、城北片區(qū)和二環(huán)路以外、城郊結(jié)合區(qū)從價(jià)格上：均價(jià)集中在15003000元/平方米，總價(jià)在15—30萬的較 多。 建筑風(fēng)格: 現(xiàn)代風(fēng)格，充滿時(shí)代感。銷售狀況: 一期基本售磬，二期開始內(nèi)部認(rèn)購,還未正式銷售九、曼哈頓 【項(xiàng)目點(diǎn)評】 項(xiàng)目位于人民南路四段，未來的CBD，位置較好；作為成都不多的高層住宅，用在空中設(shè)置7個(gè)主題花園的方法，維持了建筑與生態(tài)的平衡性；克服了傳統(tǒng)小戶型在設(shè)計(jì)上的一些缺陷；擁有居住、辦公、投資等多種功能；【價(jià)格支撐點(diǎn)】 地段、戶型設(shè)計(jì)、空中主題花園、贈(zèng)送面積、多功能、物業(yè)管理項(xiàng)目基本狀況： 地理位置： 發(fā)展商： 建筑規(guī)模： 占地面積： 總建筑面積：3?，F(xiàn)場人員接待有序，耐心講解。戶型供給: 戶型多樣，有酒店式公寓、花園洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅，面積80—210平方米。建筑規(guī)劃：利用地塊起伏多變的特點(diǎn)，將樓體錯(cuò)落有置地分布，使 小城內(nèi)的景觀角度豐富變化。自然特性與建筑個(gè)性能很好地融合。廣告宣傳：2期的廣告很少，只打形象廣告，依靠品牌效應(yīng)支撐銷售銷售狀況：達(dá)68% 八、萬科城市花園 【項(xiàng)目點(diǎn)評】有一定的品牌優(yōu)勢和良好的市場口碑，定位和開發(fā)水平較高；戶型設(shè)計(jì)有獨(dú)到之處，160平方米的townhouse設(shè)計(jì)緊湊之余，體現(xiàn)出舒適感，前、中、后三庭設(shè)計(jì)為其最大特色。戶型供給：主力戶型三房兩廳、四房兩廳、五房三廳，面積：124280價(jià)格分析：多層：4000，電梯公寓：3800，別墅：5500付款方式：配套服務(wù)： 高爾夫推桿練習(xí)場，會(huì)所，餐廳，商業(yè)街，幼兒園，銀都小學(xué)，游泳池，網(wǎng)球場，籃球場，沙灘排球場等營銷特征分析：銷售現(xiàn)場：現(xiàn)場布置整齊干凈，但是人氣不足。為1環(huán)路以內(nèi)銷售現(xiàn)場較好的樓盤七、 【項(xiàng)目點(diǎn)評】城南區(qū)域標(biāo)志性的高檔樓盤，進(jìn)入早，已開發(fā)五年時(shí)間，產(chǎn)品多樣化，小區(qū)內(nèi)配套十分完善，獲得多項(xiàng)獎(jiǎng)項(xiàng)。戶型供給：165169的三房，176的四房，戶型面積集中價(jià)格分析：裝修房起價(jià)3980，清水房起價(jià)3180，層差50100， 付款方式：一次性97折配套服務(wù)：會(huì)所、游泳池、咖啡屋、酒吧、茶坊、健身中心銷售狀況： 已銷80%，銷售現(xiàn)場：售樓處旁設(shè)有樣板房，內(nèi)部裝修典雅，設(shè)有3尊銅質(zhì)雕像。園林規(guī)劃：中庭式設(shè)計(jì)，以林木為主?，F(xiàn)場包裝典雅、大氣，符合項(xiàng)目的定位。不錯(cuò)的社區(qū)品質(zhì)及優(yōu)秀的地理區(qū)位稱為項(xiàng)目成功的主要因素。主入口采用了雙肩塔的歌德式設(shè)計(jì)，成為整個(gè)項(xiàng)目的精神堡壘。樓盤中，緊湊實(shí)用的戶型設(shè)計(jì)得到了運(yùn)用，但是消費(fèi)者的反映并不太好，是值得借鑒的地方。采用了中海的一向手法，整個(gè)樓盤的統(tǒng)一性非常明顯，純美歐洲園林，完美配套，戶型多樣。其中每戶都帶有4070平米的空中花園為其最大特色。3）入口處掘土成山，營造園中山林的感覺。建筑規(guī)劃：U型半圍合讓每一戶都能夠看到內(nèi)部的大型噴泉景觀，同時(shí)保證了樓體間的空氣流動(dòng)。但是從總體感覺上看，其產(chǎn)品的系列特質(zhì)并不明顯，即樓體、園林、及其他細(xì)節(jié)的銜接并不算太流暢，還沒有達(dá)到系列開發(fā)的那種層次。但外立面顏色沉悶、中心廣場雖視野寬闊、大氣但顯空曠單調(diào)；園林顯得單調(diào)且雜亂，無層次感，觀賞性不夠；總之，整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)沒有與本土文化很好的結(jié)合；物業(yè)價(jià)格相對偏高【價(jià)格支撐點(diǎn)】規(guī)模效應(yīng)、完善的配套、名校帶動(dòng)、戶