【正文】 少有戰(zhàn)亂。 文星匯萃，216。 氣候宜人，216。 成都市地處成都市平原中心，216。六、結(jié)論通過市場調(diào)查的總結(jié)和對成都市大盤的總結(jié)，在成都市住宅市場的現(xiàn)時水平下，在目前的市場競爭條件下，項目應(yīng)該做到以下幾點：項目要成為成為華陽板塊（朝陽板塊）的標(biāo)準(zhǔn)，制造準(zhǔn)入門檻，阻隔競爭，甚至配套為板塊服務(wù)；項目需要有易于分期延展、包容性強的總體概念支撐整個開發(fā)過程；項目是否可以在主流戶型面積之外，補充些緊湊面積的戶型；項目應(yīng)該設(shè)置多種戶型，擴大客戶層面；項目應(yīng)該以低層和TOWNHOUSE為主；項目風(fēng)格應(yīng)該采用與川西文化相融合或易于被本地市場接受的異域風(fēng)情；項目應(yīng)該以相對較低的價格制造項目的高性價比，對市區(qū)形成同品質(zhì)下的價格優(yōu)勢，對郊區(qū)形成同價格下的品質(zhì)優(yōu)勢；項目配套不僅要齊全，而且要有特色，要成為項目的重要賣點，甚至提升為分主題；項目定位要有一定的居住和度假兼容性；項目應(yīng)該分期開發(fā)，并控制分期開發(fā)規(guī)模，可以即降低市場風(fēng)險，又減輕資金壓力。產(chǎn)品以高層、小高層電梯公寓為主，每套面積在100m2左右，預(yù)計下半年開盤，預(yù)計售價1700元/m2左右。一期開發(fā)用地300余畝，開發(fā)面積25萬平方米，一期開發(fā)及公建配套環(huán)境建設(shè)計劃總投資4億元，今年十月前后動工，一年內(nèi)完成。產(chǎn)品以小高層電梯公寓為主，兼有聯(lián)排別墅等類型，公寓每套面積在100m2左右，聯(lián)排別墅在150m2左右；預(yù)計今年下半年開盤，預(yù)計售價在2000元/m2左右。項目總用地1600畝，總投資20多個億，開發(fā)周期35年，力爭3年開發(fā)完畢。聯(lián)排別墅主力面積在180~190平方米左右，預(yù)計售價在2500~2800元/m2左右。項目總用地號稱上千畝，總建筑面積約30萬平方米。項目總占地1500畝，預(yù)計2002年底開工，預(yù)計售價未2400元/m2左右。上述樓盤詳細(xì)分析見報告相關(guān)部分。目前華陽各項目均處于前期啟動或未啟動，因此具體資料不詳。近郊大盤：我們將目標(biāo)鎖定在可以作為成都市民第一居所的近郊區(qū)域溫江和華陽。五、大盤情況大盤的界定項目總用地面積城區(qū)500畝左右，郊區(qū)在1000畝以上。但大都只做局部宣傳，沒有鋪開來作為重要賣點，更沒有提升到概念高度。相當(dāng)部分項目的配套設(shè)施都很多，如會所、兒童游樂園、游泳池、網(wǎng)球場等。相對同等城市，成都市住宅絕對價格不高，從而也直接導(dǎo)致了價差不大，如市區(qū)內(nèi)價格普遍在2000—4000以內(nèi)，中高端市場的準(zhǔn)入門檻高，然而邊際收益不大。以川西民居為代表的蜀風(fēng)建筑在建筑風(fēng)格上體現(xiàn)較多，而融入本土文化的項目基本都能夠取得成功，采用與本土文化相近的南方風(fēng)情、異域風(fēng)情的項目，也能夠為消費者接受。一環(huán)以內(nèi)受用地限制，高層較多，除此之外小高層和多層居多，TOWNHOUSE和低層花園陽房受青睞。成都市住宅項目的戶型面積跨度非常大，戶型種類設(shè)置多，戶型面積差在100m2以上的項目很多，個別項目面積差竟達到200m2以上，跨度之大令人吃驚。住宅二房在90～100m2左右，三房在130～140m2左右，四房在160～180m2左右。從河居生活到法式風(fēng)情，從坡地文化到生態(tài)居家，從智慧生活到康居典范，成都市項目的主題概念層出不窮，其中也不乏精品，但是也有部分項目概念比較空洞，缺乏演繹的基礎(chǔ)。消費者首先是區(qū)域認(rèn)同然后是項目認(rèn)同。重環(huán)境、重服務(wù)、重質(zhì)量已經(jīng)成為市場趨勢?！緝r格支撐點】成熟區(qū)域、川西民居特色、 項目基本狀況：地理位置：二環(huán)路西三段金房苑東路發(fā)展商：成都樂民房屋開發(fā)有限公司、 成都金房集團公司建筑規(guī)模：占地面積：約35 畝 建筑面積：43000平方米 綠化率：32%容積率：產(chǎn)品分析：主題概念：現(xiàn)代川西民居 規(guī)劃設(shè)計：建筑風(fēng)格：川西民居的建筑風(fēng)格?！緝r格支撐點】 區(qū)域優(yōu)勢、小高層板式結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品性價比高項目基本狀況：地理位置：玉雙路（一環(huán)內(nèi)）發(fā)展商：成都龍基集團有限責(zé)任公司建筑規(guī)模：占地面積：13722平米建筑面積：43101綠化率：%容積率：產(chǎn)品分析：主題概念：新城市住宅典范規(guī)劃設(shè)計：建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格，小高層板式結(jié)構(gòu)建筑規(guī)劃：4幢11—12層小高層按地勢成倒“U”字排列，形成圍合式純居住小區(qū)景觀規(guī)劃：重室外景觀與室內(nèi)景觀的有機結(jié)合戶型供給：戶型多樣，50206平方米，價格分析：27003050，躍式3800付款方式：一次性97折配套服務(wù)：會所、幼兒活動場地、智能化系統(tǒng)銷售狀況：去年11月開盤，銷售率達95%四、成都現(xiàn)代城【項目點評】項目所處區(qū)域較成熟、環(huán)境較好，周圍有六大公園；物業(yè)可用作居家、投資、辦公；項目本身配套全且提供24小時免費供餐服務(wù)和家政、物業(yè)、酒店式服務(wù)；形象包裝時尚、有個性，符合目標(biāo)客戶的口味【價格支撐點】區(qū)域 、戶型、配套、物管、推廣手段項目基本狀況： 地理位置：市中心內(nèi)環(huán)線錦里西路 發(fā)展商：四川省林鳳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 建筑規(guī)模：占地面積：11300平方米建筑面積：86060平方米綠化率：30容積率：產(chǎn)品分析：主題概念: 都市中心時尚精品小戶型，倡導(dǎo)新銳意識形態(tài)的都市生活規(guī)劃設(shè)計：建筑風(fēng)格：建筑規(guī)劃：園林規(guī)劃：戶型供給: 以小戶型為主力戶型，45—96平方米共30多種戶型價格分析: 起價2680，均價3000元。價格分析：2600—3180元/平方米配套服務(wù)：小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、游泳池、兒童戲水池、網(wǎng)球場、露天茶座、籃球場等為業(yè)主提供的VIP專屬服務(wù)；同時可享有雙楠社區(qū)的各種基礎(chǔ)配套。銷售狀況：四月開盤，已銷80%二、置信大華情融苑【項目點評】 項目定位于大型生活類住宅小區(qū)，較好地利用了既有的居住環(huán)境和規(guī)模市場；社區(qū)規(guī)劃承續(xù)了置信麗都花園的文化內(nèi)涵與氛圍：安逸、恬適； 【價格支撐點】 成熟的配套、便利的生活條件；大社區(qū)；品牌優(yōu)勢項目基本狀況：地理位置：二環(huán)路西一段發(fā)展商：成都置信實業(yè)有限公司建筑規(guī)模：占地面積：置信逸都花園總占地300余畝總建筑面積：情融苑78371平方米小區(qū)公園占地：30畝住宅總戶數(shù)：324戶綠化率：60%容積率：產(chǎn)品分析：主題概念：以現(xiàn)代都市村落，自然純真的風(fēng)情為主題概念 規(guī)劃設(shè)計：建筑風(fēng)格：現(xiàn)代物業(yè)與傳統(tǒng)川西文化相融合建筑規(guī)劃：北側(cè)是6000平方米的水景內(nèi)庭花園，設(shè)下沉式廣場，南側(cè)是占地30畝的小區(qū)公園園林規(guī)劃：緊鄰占地30畝的社區(qū)公園；小區(qū)內(nèi)設(shè)6000平方米的水景內(nèi)庭花園；同時建立20—90平方米的私家空中花園；三者結(jié)合創(chuàng)造了全方位的綠化和多重景觀，使小區(qū)生態(tài)環(huán)境更趨完美。（3）便利的生活條件（4）性價比高、使用性能好的產(chǎn)品（5）靈活的付款方式（6）社區(qū)配套較全8）規(guī)范化程度高的物業(yè)管理服（2） 務(wù)（9）良好的社區(qū)環(huán)境（10）親切（3） 怡人的社區(qū)文化三、典型樓盤分析 博瑞都市花園【項目點評】低密度、低層數(shù)；小區(qū)的規(guī)劃較好，講究間距、強調(diào)空間；在對水的運用上給予了精心的考慮；【價格支撐點】產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計、成熟的配套、多層景觀系統(tǒng)、園林、物管、 項目基本狀況： 地理位置：青羊區(qū)光華大道與青羊大道交匯處西側(cè) 發(fā)展商：成都博瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑規(guī)模：占地面積： 214畝總建筑面積：總20余萬平方米綠化率：55%容積率：產(chǎn)品分析： 主題概念: 健康、文明、快樂、時尚的新都市空間規(guī)劃設(shè)計：建筑風(fēng)格：建筑規(guī)劃：清華大學(xué)建筑設(shè)計研究院深圳分院擔(dān)綱建筑規(guī)劃以6層的多層為主，有一幢9層電梯公寓。m) 從產(chǎn)品本身：注重產(chǎn)品的實用性、社區(qū)環(huán)境注重居家氛圍的營造，n) 社區(qū)文化則強調(diào)鄰里交往。j) 從功能上：主要用作居家，k) 辦公、居家兩用的較少。戶型供給：全為躍復(fù)式，面積23118平米共5類價格狀況：2800—4500元，均價3400元付款方式：8成20年配套服務(wù):7100平米會所設(shè)咖啡廳、酒吧、商務(wù)中心、健身運動俱樂部、快餐廳；七個主題泛會所、酒店式大堂；酒店式管理銷售狀況：中檔樓盤成都市中檔樓盤分布圖成都市中檔樓盤的主要特點：a) 從區(qū)域上：主要分布在城東、城北片區(qū)和二環(huán)路以外、城郊結(jié)合區(qū)b) 從價格上：均價集中在15003000元/平方米，c) 總價在15—30萬d) 的較 多。4萬平方米綠化率：55%容積率：產(chǎn)品分析：主題概念:生態(tài)摩天大樓里的酒店式空中翠庭小別墅規(guī)劃設(shè)計：建筑風(fēng)格: 現(xiàn)代風(fēng)格，充滿時代感。部分售樓員來自外地，在深圳、廣州等地有售樓經(jīng)驗。價格分析：多層2600元/平方米，Townhouse4600元/平方米付款方式：配套服務(wù)：社區(qū)內(nèi)配套完善，1．8萬平方米的社區(qū)中心，大型谷底公園、景觀泛會所、商業(yè)街、游泳池、幼兒園、小學(xué)等銷售現(xiàn)場：現(xiàn)場布置采用了萬科一向的手法，售樓處風(fēng)格與產(chǎn)品風(fēng)格完全一致。園林規(guī)劃：以樓體、道路、水景及商業(yè)街為主，注重生活氣息的營造，并沒有像其他樓盤那樣用大型主題園林做支撐，值得借鑒?！緝r格支撐點】 品牌優(yōu)勢、規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)街、會所、文化氛圍、townhouse的戶型設(shè)計項目基本狀況： 地理位置： 發(fā)展商：成都萬科房地產(chǎn)有限公司 建筑規(guī)模：占地面積：占地760畝,一期開發(fā)150畝建筑面積：一期51825平方米綠化率：50%容積率：產(chǎn)品分析：主題概念:坡地新城，假日風(fēng)情規(guī)劃設(shè)計：建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格立面，采用了暖色調(diào)涂料墻面，突現(xiàn)出“小鎮(zhèn)之家”的感覺。；倡導(dǎo)的遠(yuǎn)離城市喧囂的坡地生活新主張，能迎合目標(biāo)客戶的心理。接待有序，但熱情不高?！緝r格支撐點】 富人聚集區(qū)、品牌優(yōu)勢、完美的配套、產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)物管項目基本狀況：地理位置：成都市高新區(qū)新光路8號發(fā)展商：成都銀都發(fā)展有限公司建筑規(guī)模：總占地面積：154507平米（226畝）欣苑（第五期）占地：44500平米總戶數(shù)：947戶建筑形態(tài)：多層和TOWNHOUSE綠化率：59%產(chǎn)品分析： 主題概念:完美源于生活的品位 規(guī)劃設(shè)計：建筑風(fēng)格：色彩比較亮麗的現(xiàn)代風(fēng)格，帶有比較重的熱帶風(fēng)格味道建筑規(guī)劃：采用圍合布置， 利用中部空間造景園林規(guī)劃：中庭園林形象還沒有得到很好的展現(xiàn)，只是初步成型。售樓員主動性很強，接待有序，現(xiàn)場設(shè)有多種飲料供看房的人選擇。配合具有古羅馬特色的雕塑，給人與典雅、大氣的感覺及濃厚的文化氣息?！緝r格支撐點】 臨河景觀優(yōu)勢、社區(qū)品質(zhì)項目基本狀況：地理位置：志民路23號發(fā)展商：成都倍特新時代置業(yè)有限公司建筑規(guī)模：建筑面積130000平方米綠化率：48%產(chǎn)品分析：主題概念：雅典風(fēng)格概念，營造了寧靜、祥和、尊貴、典雅的居住氛圍規(guī)劃設(shè)計：建筑風(fēng)格：濃重、典雅的立面設(shè)計，色彩濃重，傳統(tǒng)的歐陸風(fēng)格設(shè)計建筑規(guī)劃：5棟2130層，半圍合布置，1期與2期間存在著6米的高差，形成起伏效果。戶型設(shè)計注重采光和通風(fēng)，公共通道都采用自然采光，值得借鑒。建筑規(guī)劃：規(guī)劃將分為法國“楓丹園”、荷蘭“千色園”、西班牙“賽樂園”等四期園林規(guī)劃：歐陸風(fēng)情的居住建筑與自然環(huán)境交融，營造出現(xiàn)代歐陸風(fēng)情的生活空間和社區(qū)文化戶型供給：60239平米價格分析：多層、小高層，31004200，均價3500，花園洋房均價5000配套服務(wù)：商業(yè)街、運動健身休閑會所、幼兒園、小學(xué)、網(wǎng)球場、游泳池銷售狀況：六、 雅典國際社區(qū)【項目點評】 利用羅馬雕塑，主打雅典風(fēng)格概念，臨府南河具有較佳的景觀優(yōu)勢?！緝r格支撐點】 品牌優(yōu)勢、概念設(shè)計、產(chǎn)品的品質(zhì)、兩大公園環(huán)抱、完美的配套項目基本狀況：地理位置：成都市高新區(qū)神仙樹南路8號發(fā)展商：中海興業(yè)（成都）發(fā)展有限公司建筑規(guī)模：占地面積：約460畝，分三期開發(fā)，建筑面積：450000平米，總戶數(shù)：3900戶，綠化率：49%產(chǎn)品分析：主題概念：城南歐洲小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計：建筑風(fēng)格：采用歐洲小鎮(zhèn)主題，配合現(xiàn)代的建筑手法，塑造出帶有歐洲風(fēng)味的現(xiàn)代立面。各個細(xì)節(jié)都做得較本地發(fā)展商更加細(xì)致。 價格分析：住宅均價3800元，花園1300元/平米配套服務(wù)：設(shè)空中恒溫泳池、會所茶樓，可依仗項目前兩期的配套及麗都公園的配套（網(wǎng)球場、足球場、文娛廣場等）銷售狀況：四、凱萊帝景花園【項目點評】項目投資開發(fā)商具國際性地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗；位處成都的高尚住宅區(qū)，周邊區(qū)域30層高層住宅還沒有，能較好地展示項目的整體形象；作為成都酒店式公寓的典范，其建筑外形、酒店式會所，寬大的戶型，高品質(zhì)的服務(wù)都恰當(dāng)?shù)捏w現(xiàn)了其定位；現(xiàn)場布置典雅、大氣，給人一定的想象空間，較好地展示了項目的品質(zhì)【價格支撐點】 建筑外型、用材；富人聚集地；酒店式會所；高品質(zhì)的物管；項目基本狀況：地理位置：成都市人民南路四段桐梓林北路發(fā)展商：成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司建筑規(guī)模：總建筑面積95673平米總戶數(shù)：498戶綠化率：55%產(chǎn)品分析：主題概念: 城南中心豪華景觀電梯公寓規(guī)劃設(shè)計：建筑風(fēng)格：建筑外形現(xiàn)代、挺拔、宏偉具都市感、品質(zhì)感建筑規(guī)劃：由3幢30層電梯公寓組成園林規(guī)劃：戶型供給：主力戶型：；三房兩廳：139160，四房兩廳：178價格分析：起價3600，均價4000元，層差2060配套服務(wù)：商務(wù)會所，網(wǎng)球場，恒溫游泳池，兒童游樂中心，咖啡廳等銷售狀況：銷售率達70%五、 中海名城【項目點評】項目地處城南高新區(qū)，是中海地產(chǎn)在西部投資開發(fā)的首個項目。