【正文】 部分售樓員來自外地，在深圳、廣州等地有售樓經(jīng)驗。 價格分析： 多層 2600元 /平方米， Townhouse4600元 /平方米 付款方式： 49 配套服務(wù)： 社區(qū)內(nèi)配套完善， 1． 8萬平方米的社區(qū)中心，大型谷底公園、景觀泛會所、商業(yè)街、游泳池、幼兒園、小學 等 銷售現(xiàn)場： 現(xiàn)場布置采用了萬科一向的手法，售樓處風格與產(chǎn)品風格完全一致。 ? 園林規(guī)劃： 以樓體、道路、水景及商業(yè)街為主，注重生活氣息的營造，并沒有像其他樓盤那樣用大型主題園林做支撐，值得借鑒。 【價格支撐點】 品牌優(yōu)勢、規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)街、會所、文化氛圍、 townhouse 的戶型設(shè)計 項目基本狀況： 地理位置： 發(fā)展商：成都萬科房地產(chǎn)有限公司 建筑規(guī)模： 占地面積：占地 760畝 ,一期開發(fā) 150畝 建筑面積：一期 51825平方米 48 綠化率： 50% 容積率： 產(chǎn)品分析： 主題概念 : 坡地新城，假日風情 規(guī)劃設(shè)計： ? 建筑風格： 歐式風格立面，采用了暖色調(diào)涂料墻面，突現(xiàn)出“小鎮(zhèn)之家”的感覺。 ；倡導(dǎo)的遠離城市喧囂的坡地生活新主張，能迎合目標客戶的心理。接待有序，但熱情不高。 【價格支撐點】 富人聚集區(qū)、品牌優(yōu)勢、完美的配套、產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)物管 項目基本狀況： 地理位置：成都市高新區(qū)新光路 8號 發(fā)展商：成都銀都發(fā)展有限公司 建筑規(guī)模： 總占地面積： 154507平米（ 226畝） 欣苑（第五期）占地： 44500平米 總戶數(shù)： 947戶 建筑形態(tài)：多層和 TOWNHOUSE 綠化 率： 59% 46 產(chǎn)品分析： 主題概念 :完美源于生活的品位 規(guī)劃設(shè)計： ? 建筑風格： 色彩比較亮麗的現(xiàn)代風格，帶有比較重的熱帶風格味道 ? 建筑規(guī)劃： 采用圍合布置， 利用中部空間造景 ? 園林規(guī)劃： 中庭園林形象還沒有得到很好的展現(xiàn)，只是初步成型。售樓員主動性很強，接待有序，現(xiàn)場設(shè)有多種飲料供看房的人選擇。配合具有古羅馬特色的雕塑，給人與典雅、大氣的感覺及濃厚的文化氣息。 【價格支撐點】 臨河景觀優(yōu)勢、社區(qū)品質(zhì) 項目基本狀況： 地理位置：志民路 23 號 發(fā)展商：成都倍特新時代置業(yè)有限公司 建筑規(guī)模： 建筑面積 130000平方米 綠化率： 48% 產(chǎn)品分析： 主題概念： 雅典風格概念，營造了寧靜、祥和、尊貴、典雅的居住氛圍 規(guī)劃設(shè)計： ? 建筑風格： 濃重、典雅的立面設(shè)計，色彩濃重，傳統(tǒng)的歐陸風格設(shè)計 44 ? 建筑規(guī)劃： 5 棟 2130 層，半圍合布置， 1期與 2期間存在著 6米的高差，形成起伏效果 。戶型設(shè)計注重采光和通風，公共通道都采用自然采光，值得借鑒。 ? 建筑規(guī)劃： 規(guī)劃將分為法國“楓丹園”、荷蘭“千色園”、西班牙“賽樂園”等四期 42 園林規(guī)劃： 歐陸風情的居住建筑與自然環(huán)境交融，營造出現(xiàn)代歐陸風情的生活空間和社區(qū)文化 戶型供給： 60239平米 價格分析： 多層、小高層， 31004200，均價 3500，花園洋房均價 5000 配套服務(wù)： 商業(yè)街、運動健身休閑會所、幼兒園、小學、網(wǎng)球場、游泳池 銷售狀況： 六、 雅典國際社區(qū) 43 【項目點評】 利用羅馬雕塑，主打雅典風格概念，臨府南河具有較佳的景觀優(yōu)勢。 41 【價格支撐點】 品牌優(yōu)勢、概念設(shè)計、產(chǎn)品的品質(zhì)、兩大公園環(huán)抱、完美的配套 項目基本狀況： 地理位置：成都市高新區(qū)神仙樹南 路 8號 發(fā)展商：中海興業(yè)（成都）發(fā)展有限公司 建筑規(guī)模： 占地面積：約 460畝，分三期開發(fā)， 建筑面積： 450000平米， 總戶數(shù)： 3900戶， 綠化率： 49% 產(chǎn)品分析： 主題概念：城南歐洲小鎮(zhèn) 規(guī)劃設(shè)計： ? 建筑風格： 采用歐洲小鎮(zhèn)主題，配合現(xiàn)代的建筑手法，塑造出帶有歐洲風味的現(xiàn)代立面。各個細節(jié)都做得較本地發(fā)展商更加細致。 價格分析： 住宅均價 3800元，花園 1300元 /平米 配套服務(wù)： 設(shè)空中恒溫泳池、會所茶樓，可依仗項目前兩期的配套及麗都公園的配套（網(wǎng)球場、足球場、文娛廣場等） 銷售狀況： 四、凱萊帝景花園 【項目點評 】項目投資開發(fā)商具國際性地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗；位處成都的高尚住宅區(qū)，周邊區(qū)域 30層高層住宅還沒有，能較好地展示項目的整體形象；作為成都酒店式公寓的典范，其建筑外形、酒店式會所，寬大的戶型，高品質(zhì)的服務(wù)都恰當?shù)捏w現(xiàn)了其定位； 現(xiàn)場布置典雅、大氣，給人一定的想象空間，較好地展示了項目的品質(zhì) 【價格支撐點】 建筑外型、用材；富人聚集地；酒店式會所；高品質(zhì)的物管； 39 項目基本狀況： 地理位置：成都市人民南路四段桐梓林北路 發(fā)展商：成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司 建筑規(guī)模： 總 建筑面積 95673平米 總戶數(shù)： 498戶 綠化率： 55% 產(chǎn)品分析： 主題概念 : 城南中心豪華景觀電梯公寓 規(guī)劃設(shè)計： ? 建筑風格： 建筑外形現(xiàn)代、挺拔、宏偉具都市感、品質(zhì)感 ? 建筑規(guī)劃： 由 3 幢 30層電梯公寓組成 ? 園林規(guī)劃： 40 戶型供給： 主力戶型： 、 、 ； 三房兩廳： 139160，四房兩廳： 178 價格分析： 起價 3600，均價 4000元，層差 2060 配套服務(wù)： 商務(wù)會所，網(wǎng)球場，恒溫游泳 池，兒童游樂中心，咖啡廳等 銷售狀況： 銷售率達 70% 五、 中海名城 【項目點評】項目地處城南高新區(qū)，是中海地產(chǎn)在西部投資開發(fā)的首個項目。 戶型供給： 從 + 平米的 4房，到 + 平米的躍式單位，共 5種戶型。 ? 園林規(guī)劃： 采用中式園林的造景方法， 20 畝的中庭水景園林，采用中心會所與全齡化時尚泛會所結(jié)合的新穎方式，散點布局： 1）氣勢宏大的噴泉及梯級瀑布組成 38 的大型水體景觀； 2）花木竹林栽種了多種 喬木，配合毛竹林烘托出自然生態(tài)景觀。 【價格支撐點】 產(chǎn)品質(zhì)素、泛景 觀、泛會所、空中花園、為業(yè)主修建的生態(tài)健康主題公園 項目基本狀況： 37 地理位置：成都市二環(huán)路南四段 發(fā)展商：成都置信實業(yè)有限公司 建筑規(guī)模： 總用地面積 39249平米 總建筑面積 綠化率： % 容積率： 產(chǎn)品分析： 主題概念 : 生態(tài)環(huán)境社區(qū) 規(guī)劃設(shè)計： ? 建筑風格： 立面以白色為主調(diào)，配合窗臺及大型空中花園的支柱的縱向線 條，帶出強烈的現(xiàn)代氣息和不凡的氣派。同時發(fā)展商提供的 8 角每平米的廉價優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)業(yè)成為了一大賣點。 銷售狀況： 二、 成都花園 【項目點評】項目為開發(fā)商與政府聯(lián)手運作，具規(guī)模效應(yīng)，配套優(yōu)越，產(chǎn)品的質(zhì)素較好。 ? 園林規(guī)劃： （ 1）興建以銀杏等珍貴喬木為主的項目專用的林木基地形成綠色生態(tài)社區(qū)，以提升和完善人居生活環(huán)境，并體現(xiàn)生活的品質(zhì)感； （ 2）設(shè)計由日本著名的園林規(guī)劃大師擔綱，追求自然、隨 意、生態(tài)環(huán)保的景觀風格； （ 3）社區(qū)由山水等園林與外部空間有機結(jié)合，有水景系列貫通；多種樹木高低錯落有致，襯托出園區(qū)內(nèi)層次豐富的緩坡狀起伏地面。 33 倡導(dǎo)一種 人文的、幽雅的、高尚 的生活方式。 【價格支撐點】 自然景觀、立面用材、園林設(shè)計、專用林木基地、社區(qū)配套。 主要價格支撐因素： ? 靠近城市中心的區(qū)位 ? 片區(qū)人文環(huán)境 ? 臨河自然風景 ? 高品質(zhì)的建筑 ? 有品位的園林 ? 完善的社區(qū)配套 ? 成熟的市政配套 ? 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù) 32 三、典型樓盤分析 一、 春天花園 【項目點評】 項目處在歷史文化旅游景區(qū)浣花地塊，自然環(huán)境較好，具人文氛圍且交通方便；樓盤的綜合素質(zhì)較高，細部處理精致恰當，較好地體現(xiàn)了項目的品質(zhì)和格調(diào)。 ? 府南河沿岸項目以臨河自然風景作為項目優(yōu)勢吸引客戶。 ? 城南片區(qū)是傳統(tǒng)意義上的高尚住宅區(qū)、富人聚居地，具有不可比擬的片區(qū)優(yōu)勢。 從項目優(yōu)勢上： ? 1環(huán)路以內(nèi)的高檔樓盤的價格支撐點主要源至于“區(qū)位”，便利的交通、成熟的市政配套為樓盤帶來了“先天”的附加價值。 從戶型上：基本集中在較寬松的中大戶型，有少量小戶型；戶型供給多樣，有平層、錯層、躍層； 從規(guī)模上：一環(huán)路以內(nèi)的 樓盤相當部分為小規(guī)模項目；二環(huán)外則較大。少數(shù)運作水平和開發(fā)成本較高的精品豪宅價格在 4500元以上如錦繡家園、銀都花園。 典型樓盤的選取原則： ? 產(chǎn)品較有特色 ? 值得借鑒和思考 ? 目前仍在售 高檔樓盤 成都市高檔樓盤分布 圖 成都市高檔樓盤的主要特點： 從區(qū)域上：主要分布在城南、城西片區(qū)和 1環(huán)路以內(nèi)的中心區(qū)域及府南河沿岸。（以溫江、華陽地區(qū)為主） 二、典型樓盤分析 我們再以價格為分類標準把樓盤分成高檔、中檔和低檔三種來分別列舉典型樓盤，希望以另一種角度總結(jié)成都的住宅市場。 B、項目品質(zhì)不斷提升 2020 年后，溫江境內(nèi)的大盤已有建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀幾個項目公開亮相，此舉提升了溫江房地產(chǎn)開發(fā)的整體形象，抬高了行業(yè)競爭的門檻，促使市場更加規(guī)范，加速了區(qū)域版塊市場的形成 C、水景及田園特色成主流 幾個亮相的項目，如建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀都各具特色． 邊城水戀，在水及生態(tài)環(huán)境上做文章，柳城誼苑，營造的是一種的親水生態(tài)主題等。目前溫江全縣商品房銷售態(tài)勢良好，空置率很低。在短短的幾個月時間里，置信房產(chǎn)、華新國際、森宇集團、亞都房產(chǎn)、華隆房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、合力達等房地產(chǎn)開發(fā)商迅速搶灘溫江，總征地量數(shù)以千畝計，一場金溫江圈地大開發(fā)已拉開帷幕。時至今日華陽的土地幾乎已被慧眼獨具的開發(fā)商們搶占貽盡。土地價格也上漲了 2倍左右。 B、 房價不斷提升 商品房和土地的價格上升幅度都比較明顯。 現(xiàn)有的華陽市場呈現(xiàn)以下特征： A、 樓盤整體質(zhì)素不斷提高 隨著華陽不斷的發(fā)展，消費者對項目的要求也將越來越高。驅(qū)車從人南立交橋到華陽只 28 需 10分鐘左右時間。 區(qū)域分析 （ 1） 華陽 國務(wù)院 1999年 6月 22日批準的成都市 7個衛(wèi)星城中，華陽便是其中之一。所以，在郊區(qū)買個好風景，買個閑暇的好心情，成為城區(qū)購房者的新理念 （ 4）城市規(guī)劃的優(yōu)越性 政府出臺了一系列優(yōu)惠政策措施以及市政的規(guī)劃，如人民南路南延線將正式通車，撤消溫江縣，設(shè)立成都市溫江區(qū)等。郊縣由于其特殊的地理和優(yōu)美的自然環(huán)境，受到了許多崇尚自然的人們的喜愛。 （ 2）土地價格低 郊縣的土地價格與成都市區(qū)比較，幾乎要低 50%左右，如此的價格優(yōu)勢讓眾 多發(fā)展商將目光投向這些區(qū)域。置信實業(yè)、新希望房產(chǎn)、交大房產(chǎn)、合力達集團等等紛紛進軍郊縣。許多大的發(fā)展商早已關(guān)注到這個市場。 （六） 郊縣分析 近幾年，住宅郊區(qū)化的趨勢越來越明顯。城市開發(fā)的中心都在逐步外移。 （ 2）中心區(qū)土地資源有限，城市開發(fā)的中心逐步外移 雖然有舊城改造工程，但是中心區(qū)的土地資源還是很有限的。開發(fā)商降低了開發(fā)成本，直接效應(yīng)就是 商品房的價格降下來了，普通市民也買得起市中區(qū)的房子。成都市中心區(qū)共有多個低洼棚戶區(qū)正在改造。 未來市場預(yù)測 （ 1）舊城改造將給中心區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)帶來新的機遇。這樣攤低成本后房價才易被接受。在上半年一次中心區(qū)土地拍賣會上，兩個總計 7000余平方米的地塊拍出了 1524萬元／畝和 1240萬元／畝的驚人天價。但過高的價格將成為大多數(shù)人置業(yè)的阻礙。 （ 4）地價高 由于土地資源的有限性，導(dǎo)致了中心區(qū)地價高漲。 府南河改造工程總投 資大大改善了城市中心區(qū)的居住環(huán)境。只要提供合適的價格和優(yōu)越的品質(zhì)，相信大多數(shù)人都愿意置業(yè)于此。在成都人眼中，仿佛在市中心買房才能滿足他們的“中心意識”和歸宿感， 不過過高的房價將限制許多人在中心區(qū)購房的想法。 市場現(xiàn)狀分析 (1)有較多潛在客戶 人們總是習慣將城市劃分為若干區(qū)域，買房時總會選擇最合適自己的。 城北區(qū)域樓盤資料列表 （五） 市中心區(qū)域分析 25 中心區(qū)是成都市的政治、經(jīng)濟、金融、科技、文化中心，是國務(wù)院確定的“商貿(mào)繁華區(qū)”，轄區(qū)內(nèi)駐有省人大、省政府、省政協(xié)及眾多省、市新聞媒體機構(gòu)，春熙路、鹽市口匯集了太平洋等一大批商貿(mào)企