【正文】 碧。 鑫苑國際城市花園 項(xiàng)目概況
項(xiàng)目位于歷城區(qū)高新區(qū)工業(yè)南路與開拓路交匯處，為鑫苑置業(yè)2006年初進(jìn)軍濟(jì)南的第三個(gè)項(xiàng)目，通過鑫苑項(xiàng)目與彩石山莊同屬于一個(gè)區(qū)域，環(huán)境優(yōu)美、但生活商業(yè)配套設(shè)施缺乏。 點(diǎn)評(píng)彩石山莊處于規(guī)劃中的東部新城區(qū)內(nèi)，生活商業(yè)配套設(shè)施缺乏，主要依靠優(yōu)美的自然環(huán)境、周邊產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)和未來的升值潛力，吸引客戶的關(guān)注。由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術(shù)性人員和政府事業(yè)機(jī)關(guān)單位人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內(nèi)購房。預(yù)計(jì)多層36004000元/平方米；別墅60008000元/平方米。 價(jià)格銷售2007年5月多層電梯花園洋房預(yù)計(jì)均價(jià)3600元/平方米，聯(lián)排別墅和雙拼別墅預(yù)計(jì)銷售價(jià)格區(qū)間為60007500元/平方米。建筑形式以六層電梯花園洋房、雙拼別墅、聯(lián)排別墅為主力，建筑風(fēng)格為北美典型現(xiàn)代主義山地特征。建筑密度22%，綠地率40%，停車率100%。北區(qū)設(shè)有城市級(jí)商業(yè)區(qū)，大型會(huì)所、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵局等，總建筑面積約60萬平方米。在規(guī)劃布局上共分為北區(qū)和南區(qū)，總規(guī)劃建筑面積近180萬平方米，其中住宅約110萬平方米。 住宅主要有兩種：一是多層花園洋房，二是低層雙拼、聯(lián)排住宅。 戶型設(shè)計(jì)有待完善 彩石山莊 項(xiàng)目概況彩石山莊由三聯(lián)集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，設(shè)計(jì)為以多層花園洋房和低層雙拼、聯(lián)排住宅為主體的大型山水園林住區(qū)，總占地面積2700畝，包含山體。 周邊生活商業(yè)配套設(shè)施尚不完善178。 位于高新區(qū)核心位置，具有一定的升值潛力178。 點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：178。2007年7月份調(diào)研，銷售率約50%。三期于2007年1月開始銷售，均價(jià)在4800元/平方米。 配套設(shè)施及物業(yè)管理配套設(shè)施區(qū)內(nèi)幼兒園區(qū)內(nèi)中小學(xué)區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施小區(qū)診所中老年活動(dòng)場所會(huì)所郵局銀行公交車√√√√√√√√√小區(qū)內(nèi)部配套：小區(qū)內(nèi)有網(wǎng)點(diǎn)、公寓、幼兒園、便利店等設(shè)施，內(nèi)部設(shè)施較為完善。 小戶型公寓底商1樓小戶型公寓底商，共8套，為上下兩層式布局，8套建筑面積分別為：、17171919273平方米。典型戶型圖：公寓50平方米、90平方米二室二廳115平方米三室二廳152平方米，四室二廳164平方米、183平方米 價(jià)格分析時(shí)間均價(jià)總價(jià)范圍主力總價(jià)層差價(jià)255020402535100左右380035603550100左右480045804565多層100左右，小高層3050公寓4800（裝修標(biāo)準(zhǔn)200300元/平方米）155520452050住宅5150（多層4900，小高層5200）401155585多層100左右，小高層30505200401205585多層100左右，小高層3050 客戶群分析黃金時(shí)代一、二、三期主要是以團(tuán)購為主，團(tuán)購單位基本為政府機(jī)關(guān)，有少量的散客戶，購房目的主要是為了居住，二期全部為省統(tǒng)計(jì)局團(tuán)購。三期戶型情況：多層戶型：戶型面積套數(shù)套數(shù)配比主力戶型暢銷戶型滯銷戶型兩室兩廳兩衛(wèi)10526%√√三室兩廳兩衛(wèi)15326%√√四室兩廳兩衛(wèi)18318%√閣樓70、90、1011412%√小高層戶型：戶型面積套數(shù)套數(shù)配比主力戶型暢銷戶型滯銷戶型兩室兩廳兩衛(wèi)11433%√√三室兩廳兩衛(wèi)15516011%√四室兩廳兩衛(wèi)16422%√√四室兩廳兩衛(wèi)19822%√√閣樓70、111378%√公寓戶型：（在售的1樓，未包含2樓）戶型面積套數(shù)套數(shù)配比主力戶型暢銷戶型滯銷戶型公寓（均為一室一廳）345%√505270%√44755%√√55920%√6210%√735%√939520%√1165%√大面積戶型的暢銷，主要為政府事業(yè)機(jī)關(guān)單位，穩(wěn)定收入階層的購房為主，小戶型公寓主要面向周邊工作的年輕人，小面積的暢銷，較大面積的小戶型公寓滯銷，頂層閣樓銷售速度較慢。 產(chǎn)品配比開發(fā)時(shí)序建筑類型棟數(shù)規(guī)模（萬㎡）占當(dāng)期比例一期6層多層10棟5萬100%二期12層小高層7棟 100%三期團(tuán)購部分6層多層2棟16%12層小高層5棟84%三期團(tuán)對(duì)外銷售部分6層多層5棟（在售4棟，未推1棟）60%12層小高層1棟40% 戶型分析黃金時(shí)代一、二期戶型：黃金時(shí)代一、二期戶型配比表項(xiàng)目名稱戶型面積（平方米）所占比例（%）主力戶型暢銷戶型滯銷戶型黃金時(shí)代一、二期二室二廳B1989920√三室二廳C111211835√√三室二廳C212312520√四室二廳D113714013√四室二廳D21561637√其他5√黃金時(shí)代一、二期的主力戶型是以二室二廳和三室二廳為主，二者之和占到總體戶型的55%，屬于熱銷戶型。該公司的成立，是山東黃金集團(tuán)進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要標(biāo)志。小區(qū)規(guī)劃：黃金時(shí)代三期總建筑面積達(dá)28萬平方米，占地220畝，綠化率為40%，屬于后現(xiàn)代式建筑風(fēng)格。 黃金時(shí)代 樓盤概況黃金時(shí)代位于濟(jì)南市齊魯軟件園南，高新開發(fā)區(qū)崇華路1587號(hào)，距經(jīng)十東路800米，二環(huán)東路3公里，市中心12公里，飛機(jī)場15公里。 項(xiàng)目綜合點(diǎn)評(píng)萊茵小鎮(zhèn)并沒有一般別墅所具有的稀缺的自然環(huán)境，因而項(xiàng)目自推出以來一直強(qiáng)調(diào)區(qū)位的升值潛力及交通條件的優(yōu)越性，主打城市別墅的概念，進(jìn)而與近期同步上市的別墅以及高檔住宅項(xiàng)目形成很好的錯(cuò)位，定位清晰，同時(shí)項(xiàng)目前期開發(fā)的悉尼花鄉(xiāng)口碑良好，對(duì)項(xiàng)目當(dāng)前的銷售起到一定的促進(jìn)作用。打造城市別墅概念，主題廣告語為：戀上城市別墅，戀上萊茵小鎮(zhèn)。此外，萊茵小鎮(zhèn)還延續(xù)了一直以來的“品質(zhì)”路線，精心籌辦了“純美生活，精品展現(xiàn)”主題活動(dòng)。當(dāng)天，不僅有多重大禮贈(zèng)送，更有名車、高爾夫精品派對(duì)及樣板間鑒賞系列活動(dòng)。通過一期悉尼花鄉(xiāng)樹立的樓盤形象和品牌形象，使得萊茵小鎮(zhèn)有了較高的知名度和品牌形象。有國際會(huì)展中心購物超市等生活配套。中小學(xué)：都很齊全，幼兒園：多所，綜合商場：多家，郵局：有銀行：有，醫(yī)院：比較方便。新東方花園緊臨會(huì)展中心及會(huì)展廣場，西靠高新區(qū)新宇路，南有高新區(qū)管委會(huì)和世紀(jì)財(cái)富中心，處于東部新城的核心位置。英國風(fēng)格：大壁爐，美式風(fēng)格別墅，公共活動(dòng)區(qū)域，如客廳、餐廳、廚房及樓梯走廊、墻面等大量采用了色彩變化豐富的乳膠漆。衛(wèi)生間內(nèi)有胡桃木的洗面臺(tái)和浴缸臺(tái)面。在一期悉尼花鄉(xiāng)建有基督教堂、幼兒園等。他們的固定資產(chǎn)擁有量在500萬元左右。整體銷售率65%2007年8月4700整體銷售率80%2007年9月5000整體銷售率85% 客戶群分析受項(xiàng)目所處區(qū)位及整體定位的影響，項(xiàng)目的主要客群來自東部區(qū)域的中產(chǎn)階層，如濟(jì)鋼、輕騎等企業(yè)中高層管理者，購買本項(xiàng)目作為第一居所。2007年3月4200現(xiàn)正銷售5幢小高層，共931套，至3月15日銷售511套，銷售率達(dá)54%。開盤當(dāng)日為到訪客戶準(zhǔn)備三份大禮：每平米3600元震撼起價(jià)；；另外，當(dāng)日選房、購房攜VIP貴賓卡，享受1萬元現(xiàn)金優(yōu)惠。小高層價(jià)格監(jiān)測時(shí)間價(jià)格備注2006年10月28日開盤均價(jià)4200元/平米，現(xiàn)打97折，其中塔樓均價(jià)3700元/平米，2007年11月份交房，現(xiàn)部分小高層已主體完工。萊茵小鎮(zhèn)小高層部分以一梯兩戶的板樓為主，板樓的戶型設(shè)計(jì)中客廳與餐廳相連，入戶便為廚房，客廳、主臥室全部朝陽。該11棟小高層位于整個(gè)社區(qū)的最北、西、東面，由9幢一梯兩戶的板樓和2幢一梯四戶的塔樓組成，均為11層帶閣樓的戶型，購買11層贈(zèng)送閣樓。作為一個(gè)復(fù)合型的社區(qū)，萊茵小鎮(zhèn)先開發(fā)其別墅部分主要基于兩方面的考慮，一是通過別墅的開發(fā)提升整個(gè)小區(qū)的品質(zhì)和檔次，以為后期小高層的做好高價(jià)出售的準(zhǔn)備；二是與附近的新東方花園和盛世花城打一個(gè)入市時(shí)間差，避免直接競爭。 開發(fā)時(shí)序及產(chǎn)品配比時(shí)間推出部分體量所占比例2006年5月別墅部分5萬平米31%2006年10月小高層部分11萬平米69% 戶型分析別墅戶型分析產(chǎn)品形式面積（平方米）套數(shù)均價(jià)（元/平方米）雙拼236/24522約7800疊加211/195/199/17480約5700聯(lián)排236/245/23380約6500萊茵小鎮(zhèn)的別墅部分主要以聯(lián)排和疊加設(shè)計(jì)為主，這兩種建筑形式多分布在別墅區(qū)的外圍區(qū)域，價(jià)格相對(duì)較低在56006700元/平方米，少量雙拼集中在區(qū)域內(nèi)景觀帶沿線，價(jià)格最高在7800元/平方米左右，戶型方面面積從174300平方米，其中174250平方米為主力戶型 ，一般總房款在100150萬/套左右，因而屬于城市范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)型別墅。萊茵小鎮(zhèn)將現(xiàn)代派風(fēng)格的建筑與自然人文生態(tài)完美交融，以蜿蜒的主題水景貫穿整個(gè)社區(qū)，力圖打造“空氣里都是音樂和詩歌”的居住意境。萊茵小鎮(zhèn)小高層部分建筑面積11萬平米。目前項(xiàng)目推出別墅部分，產(chǎn)品形式有雙拼、疊加、聯(lián)排，總體規(guī)模約5萬平方米，共計(jì)約182套?？偨ㄖ娣e約16萬平米。萊茵小鎮(zhèn)將現(xiàn)代派風(fēng)格的建筑與自然生態(tài)交融，低密度、高綠化率，以蜿蜒的主題水景貫穿整個(gè)社區(qū)；小區(qū)內(nèi)景色秀麗、空氣清新，是理想的生活居住場地。項(xiàng)目周邊生活商業(yè)配套設(shè)施相對(duì)不完善，生活、商業(yè)、休閑、娛樂等公共配套設(shè)施仍較為缺乏，大量的潛在市場供應(yīng)，使得區(qū)域內(nèi)競爭相對(duì)較為激烈。東部新城的重點(diǎn)打造以及奧體中心等基礎(chǔ)設(shè)施的開工建設(shè)，眾多企業(yè)的入住，為項(xiàng)目提供了客源保障。從項(xiàng)目的前期宣傳來看，前期的客戶積累時(shí)間相對(duì)較短，項(xiàng)目操作速度較為迅速。有國際會(huì)展中心購物超市等生活配套。中小學(xué)：都很齊全，幼兒園：多所，綜合商場：多家，郵局：有銀行：有醫(yī)院：比較方便。公寓的主力客群為齊魯軟件園等附近寫字樓內(nèi)的白領(lǐng)。其中，有濟(jì)鋼等大型企業(yè)的職工。處于項(xiàng)目中心區(qū)域的二期戶型以140平米以上的三室為主力戶型。2007年9月整體均價(jià)5000元/平米在售部分為項(xiàng)目一期西側(cè)及東側(cè)樓棟，普通住宅最小戶型為80平米，57005900元/平米。50公寓主要針對(duì)首次置業(yè)者，具有低首付與低總價(jià)的特點(diǎn)，是一款適合年輕人的公寓。面積在4585平米。2030元/平米總價(jià)范圍2036萬元。具體價(jià)格未定。2007630均價(jià)4600元/平米2030元/平米總價(jià)范圍5575萬元，主力總價(jià)5570萬元/套七幢高層75平米小戶型已售完。2007420均價(jià)4350元/平米2030元/平米總價(jià)范圍3575萬平米，主力總價(jià)5068萬/套現(xiàn)仍銷售位于小區(qū)西北角的六幢高層和位于小區(qū)東北角的一棟高層。2007年3月均價(jià)4300元/平米2030元/平米總價(jià)范圍3270萬，主力總價(jià)5065萬/套銷售速度最快的為100平米以內(nèi)的兩室，100平米以上戶型銷售速度放慢。截止到2006年9月13日，售卡數(shù)量達(dá)到300多張。戶型圖：四室二廳152平方米、775平方米二室二廳101平方米三室二廳D戶型143平方米、E戶型141平方米、136平方米 價(jià)格分析時(shí)間均價(jià)層差價(jià)總價(jià)范圍及主力總價(jià)備注2006年4月春季房展會(huì)無定價(jià)盛世花城項(xiàng)目攜手天業(yè)開發(fā)的其他項(xiàng)目首次亮相，進(jìn)行前期的形象宣傳。項(xiàng)目主力戶型為三室兩廳，主力面積為100130平方米。具體推售時(shí)序見銷售價(jià)格分析圖表。小區(qū)特色配套為幼兒園。項(xiàng)目位于濟(jì)南高新區(qū)國際會(huì)展中心東鄰，由山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，營銷代理信立怡高，由博思堂整合推廣。公司先后開發(fā)建設(shè)天業(yè)翠苑、創(chuàng)展中心、濟(jì)南國際會(huì)展中心、新東方花園和繡水由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術(shù)性人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內(nèi)購房。由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)較多，工薪階層及其大量的技術(shù)性人員和政府事業(yè)機(jī)關(guān)單位人員，有著較為穩(wěn)定的收入，為方便工作生活，選擇在區(qū)域內(nèi)購房。新區(qū)內(nèi)部各大企業(yè)中層以上購買者較多，三期公寓目標(biāo)客群為高新區(qū)從業(yè)的年輕人。項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品面向高新區(qū)的企事業(yè)單位的高層管理人員，東部區(qū)域的個(gè)體老板，滿足享受型居住生活需求。萊茵小鎮(zhèn)受項(xiàng)目所處區(qū)位及整體定位的影響，項(xiàng)目的普通住宅部分主要客戶來自東部區(qū)域的中產(chǎn)階層，如IT精英、城市白領(lǐng)以及企業(yè)中高層管理者，購買本項(xiàng)目作為第一居所。區(qū)域客戶是項(xiàng)目的主力客源為周邊工作的人群。 目標(biāo)客戶群分析項(xiàng)目名稱目標(biāo)客戶群盛世花城項(xiàng)目位于高新區(qū)，屬于濟(jì)南的發(fā)展區(qū)域，周邊企業(yè)較多，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，同時(shí)距離老城區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，使得主要客戶群為周邊企業(yè)工作的中高收入客戶為主。不僅區(qū)域內(nèi)頂層復(fù)式以及塔樓戶型較難銷售，整個(gè)濟(jì)南市場該類戶型銷售速度也較慢。 暢銷戶型：公寓3050㎡，住宅二室二廳7595㎡，三室二廳120130㎡，四室二廳160㎡左右，別墅190245㎡216。216。 產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱建筑類型主力戶型暢銷戶型滯銷戶型盛世花城小高層、高層二室75105㎡三室10814