北京首特中國綠能港項(xiàng)目前期建議探討稿-48ppt-20xx年-天啟(參考版)
2025-04-16 23:05本頁面
【正文】 突破傳統(tǒng)高容積率的辦公限制，借用住區(qū)的景觀規(guī)劃營造輕松、怡然的辦公空間，高層的退臺(tái)處理也凸顯設(shè)計(jì)的大膽與前衛(wèi) 創(chuàng)新辦公產(chǎn)品之一：花園式辦公樓 挑高的空中庭院豐富了內(nèi)部的辦公空間 創(chuàng)新辦公產(chǎn)品之一：花園式辦公樓 空中庭院 建議每二層設(shè)臵封閉式的挑高空中庭院，增強(qiáng)建筑內(nèi)部的生態(tài)性，為枯燥的辦公空間增添綠色心情 項(xiàng)目概要 ：總建面 3萬，容積率 ，共 1棟樓，層高 ，面積范圍 80330平米項(xiàng)目特色 ： ，可以進(jìn)行任意的分隔組合；同時(shí) 每層的內(nèi)臵庭院也豐富了辦公空間的情趣 參考案例 —— 上海靜安創(chuàng)展中心 建筑多重退臺(tái)，形成屋頂花園 建筑退臺(tái)處理所形成的屋頂花園集觀景、休憩、交流等多功能與一體，豐富了建筑層次感的同時(shí)，提高辦公社區(qū)的綠化率 退臺(tái)之后的建筑富有層次感 同時(shí)在退臺(tái)之上設(shè)置屋頂花園 創(chuàng)新辦公產(chǎn)品之一：商務(wù)花園辦公 創(chuàng)新辦公產(chǎn)品之一：商務(wù)花園辦公 利用庭院、退臺(tái)等全新的建筑排布方式重新組合傳統(tǒng)的辦公間， 并以豐富的辦公空間以擴(kuò)大其客源范圍，追求不同層次的企業(yè) 類型替換 —— 商務(wù)行宮（服務(wù)式商務(wù)公寓） 首期擴(kuò)大類居住產(chǎn)品，減少辦公產(chǎn)品，以類居住產(chǎn)品率先投放市場，快速回籠資 金，避免因同質(zhì)競爭激烈導(dǎo)致辦公物業(yè)滯銷帶來的資金積壓風(fēng)險(xiǎn)； [二］、差異化產(chǎn)品策略 ［產(chǎn)品建議］ 規(guī)模指標(biāo)： 建筑面積 2萬 ㎡ 戶型面積 ： 5070㎡ 經(jīng)營形態(tài)： 聘請專業(yè)的酒店式管理物業(yè)公司，對(duì)其進(jìn)行物業(yè)管理，為入住客戶提供人性化、管家式的物業(yè)服務(wù)； 功能說明： 為商務(wù)社區(qū)提供商務(wù)居住功能，一是滿足普通的公關(guān)接待功能；二是滿足入住企業(yè)中高層人員的居住需求；三是可以作為企業(yè)的配套附屬進(jìn)行捆綁式購買，亦可以面向投資客源進(jìn)行單體出售； 。 ［ 3］超越客戶期望：既能滿足客戶期望、又能超越客戶期望、同時(shí)還能給政府帶來 新的總部基地發(fā)展模式、成為推廣新型生態(tài)商務(wù)居住辦公的典范和樣本。 ［ 3］跳出北京看項(xiàng)目：本案雖位于北京，但其不應(yīng)僅局限于北京 [四 ]、項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)途徑 —— 借勢、跳出、超越 超越 —— 挖掘項(xiàng)目潛在優(yōu)勢、全面提升項(xiàng)目價(jià)值 ［ 1］超越單一產(chǎn)品線：充分挖掘本案所在的區(qū)域價(jià)值，超越研究用地性質(zhì)和單一的 產(chǎn)品線，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值、利潤最大化。 通過滿足企業(yè)的多元需求來打造更具有市場競爭力的產(chǎn)品，提高企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn) 同感，擴(kuò)大客源層面； [二］、形象重新詮釋 戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)定 項(xiàng)目知名度提升 產(chǎn)品差異化 經(jīng)濟(jì)效益最大化 經(jīng)濟(jì)效益最大化是終極目標(biāo) 避免同質(zhì)競爭，要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化 項(xiàng)目知名度提升是最終目的 [三 ]、目標(biāo)重新設(shè)定 [四 ]、項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)途徑 —— 借勢、跳出、超越 ［借勢］ —— 如何借區(qū)域發(fā)展之大勢 ［跳出］ —— 如何跳出項(xiàng)目本身、跳出北京、跳出全國 ［超越］ —— 如何超越辦公概念、超越單一產(chǎn)品成為辦公典范 借勢而為 —— 借勢的可能方向 北京 石景山區(qū) 項(xiàng)目 石景山區(qū) CRD 項(xiàng)目 ［借勢方向］借助北京的城市能級(jí)，借助石景山區(qū)的 CRD規(guī)劃，借助項(xiàng) 目所在的中關(guān)村科技園石景山南園的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 中關(guān)村科技園區(qū) （石景山南園） CRD 項(xiàng)目 [四 ]、項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)途徑 —— 借勢、跳出、超越 跳出 —— 依托環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，放眼全國城市、放眼國際市場 ［ 1］跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目：不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目，更應(yīng)該把項(xiàng)目當(dāng)做作品來做，做 成精品。無論是以玻璃凸窗戶為主，還是以豎立向條窗為主，均是突顯一種簡潔果斷的立面風(fēng)格 總部基地個(gè)案分析之 —— 上海大業(yè)領(lǐng)地 ［指際差異］ 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是高層、高容積率項(xiàng)目，與傳統(tǒng)總部基地以低容積、獨(dú)棟或類獨(dú)棟建筑相比存在著認(rèn)知差異； ［區(qū)域差異］ 項(xiàng)目所在區(qū)域與多數(shù)“總部基地”項(xiàng)目分布于郊區(qū)及遠(yuǎn)郊不同，而是位于市區(qū)地帶，因此與傳統(tǒng)總部基地項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目存在著明顯的區(qū)域性差異； ［競爭差異］ 未來幾年區(qū)域內(nèi)的辦公樓物業(yè)將進(jìn)入一個(gè)規(guī)模放量的階段，項(xiàng)目將面臨同區(qū)同質(zhì)的激烈競爭，同時(shí)又要與區(qū)域外的傳統(tǒng)總部地基地進(jìn)行競爭，面臨內(nèi)外競爭； 本項(xiàng)目 VS 傳統(tǒng)總部基地項(xiàng)目 ［核心問題提煉］ 占地 ，大盤“與區(qū)共進(jìn)”的 項(xiàng)目成長 如何營造？ 大體量辦公物業(yè)，項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的 核心競爭力 是什么？ ［策略一］市場重新定位 ［策略二］形象重新詮釋 ［策略三］目標(biāo)重新設(shè)定 [策略提示 ] 緊扣區(qū)域?qū)傩?、?xiàng)目屬性和競爭環(huán)境三大要素，進(jìn)行創(chuàng)新型的市場定位 擴(kuò)大客源層次和類型 借鑒國內(nèi)領(lǐng)先個(gè)案的創(chuàng)新產(chǎn)品 [一］、市場重新定位 [一］、市場重新定位 項(xiàng)目屬性 區(qū)域?qū)傩? 競爭環(huán)境 戰(zhàn)略目標(biāo) 市場定位 產(chǎn)品創(chuàng)新 中國生態(tài)商務(wù)港 中國綠能港 利用石景山區(qū)豐富的
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