【正文】 ①由工程技術(shù)部接相應(yīng)維。①設(shè)施安全正常；②美觀完好。室外消防栓水泵結(jié)合器7標(biāo)志設(shè)施標(biāo)識牌①每日清潔一次；②每半年對標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)③每半年對標(biāo)識進(jìn)行維護(hù)一次①由于工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施；②每15年更換一次①標(biāo)志清潔美觀；②安放穩(wěn)固；③標(biāo)志清晰。由工程技術(shù)部組織實(shí)施。①由于工程技術(shù)部組織實(shí)施或委托相關(guān)施工單位；②維護(hù)費(fèi)用逐年遞增10%參見：ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP05《公區(qū)區(qū)域設(shè)施和衛(wèi)生管理》ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP09《停車場管理》ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP06《物業(yè)綠化管理》ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP010《設(shè)備管理》①停車場地面均衡，有效的發(fā)揮作用；②局部損壞嚴(yán)重的路面通過翻新延長使用壽命；③場地平整，無積水。①由環(huán)境管理部門按照相應(yīng)規(guī)程實(shí)施；②自第10年起按10%更換綠地草坪①綠草叢叢，樹木青青，剪切整劑；②雕塑、小品完整清潔，流水清清。①化糞池內(nèi)無沉積物，出口暢順；②井蓋正常使用密合；③流水通暢。庭院燈投光燈其他照明燈3溝渠雨水口①化糞池每半年清理一次；②井蓋板每年刷漆一次，防止銹蝕；③每季度清理井內(nèi)雜物一次；④每年全面維修完善一次。①由工程技術(shù)部門按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維護(hù)；②對于破損類具及老化線路進(jìn)行更換。庭院燈投光燈其他照明燈3溝渠池井雨水口每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修①井蓋完好率達(dá)100%②無缺損，少污積③無堵雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修環(huán)境管理部進(jìn)行綠花補(bǔ)種，園藝維修綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好雕塑小品、花池5停車場地面停車場每天檢查二遍隨壞隨修由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按相關(guān)規(guī)程實(shí)施維修平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達(dá)99%以上。緩路徑、砼道牙2室內(nèi)外照明道路燈每天檢查一遍，隨壞隨修。每個(gè)方案包括區(qū)內(nèi)道路、溝渠池井、園林綠地、停車場、機(jī)電設(shè)施及排水管網(wǎng)等十二項(xiàng)內(nèi)容，每一項(xiàng)均從工作計(jì)劃、實(shí)施方案、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施效果四個(gè)方面進(jìn)行闡述，量化執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)和實(shí)操性的高度統(tǒng)一。我們依據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，堅(jiān)持“?？顚Ｓ谩Ｈ素?fù)責(zé)”的原則，實(shí)行房屋本體基金項(xiàng)目負(fù)責(zé)制即由管理處主任負(fù)責(zé)，定期向“金苑閣 ”廣大業(yè)主匯報(bào)執(zhí)行情況，使房屋維修專用基金發(fā)揮最大效用，保障房屋始終完好如新，到達(dá)保值、增值的目的，實(shí)現(xiàn)業(yè)主滿意、社會滿意、企業(yè)滿意。郴州百仕達(dá)公司在物業(yè)管理實(shí)踐中，十分注意這項(xiàng)工作，充分發(fā)揮我公司具有專業(yè)化員工的優(yōu)勢和豐富的公共設(shè)施房屋養(yǎng)護(hù)的經(jīng)驗(yàn)，保障了業(yè)主的利益，也樹立了良好的企業(yè)信譽(yù)。在“金苑閣 ”，我們根據(jù)小區(qū)的特點(diǎn)以及周邊的配套環(huán)境，結(jié)合我們公司開展便民服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)，將便民服務(wù)活動(dòng)滲透到人們工作的每個(gè)方面，通過各種便民服務(wù)措施和優(yōu)良的服務(wù)質(zhì)量，使“金苑閣”真正享受到完善的物業(yè)管理服務(wù)。第二節(jié) 便民服務(wù)便民服務(wù)是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，郴州百仕達(dá) 公司將在便民服務(wù)領(lǐng)域不斷挖掘，同時(shí)，我們充分利用科技手段，與社會各項(xiàng)目專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)建立聯(lián)網(wǎng)關(guān)系，使便民服務(wù)的范圍和深度更進(jìn)一步。設(shè)置永久性的環(huán)保宣傳欄，經(jīng)常更新。鼓勵(lì)人人節(jié)約水電，組織有利于身心健康的文體活動(dòng)。營造“保護(hù)社區(qū)環(huán)境，創(chuàng)建綠色環(huán)境”濃厚氣氛。引入?yún)^(qū)內(nèi)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)（DIS）功能，對該小區(qū)進(jìn)行形象塑造。組織落實(shí)，實(shí)施有力。（三）聘請社區(qū)文化專業(yè)顧問，由科教、文體部門資深人士擔(dān)任顧問，提高社區(qū)文化的專業(yè)水平。（一）兼職人員（1人）負(fù)責(zé)組織各項(xiàng)社區(qū)文化活動(dòng)，在管理處挑選愛好廣泛并具有較強(qiáng)組織能力的管理人員，要求熟悉和掌握管理法規(guī)，了解管理區(qū)域的特點(diǎn)，具有藝術(shù)特長并擅長組織各類文化活動(dòng)。四、社區(qū)文化活動(dòng)安排根據(jù)上述社區(qū)文化三項(xiàng)主題、三項(xiàng)特征和總體目標(biāo)，我們將“金苑閣 ”社區(qū)文化分為常規(guī)項(xiàng)目和特別策劃項(xiàng)目分類如下：序號項(xiàng)目名稱效果時(shí)間場地1影視欣賞豐富業(yè)余生活長期文化娛樂室2健康服務(wù)中心預(yù)防為主、健康保障長期文化娛樂室3攝影沙龍交友、技術(shù)交流長期文化娛樂室4郵迷走廊豐富文化活動(dòng)長期文化娛樂室5釣魚俱樂部豐富業(yè)余生活長期野外6球類活動(dòng)日?；顒?dòng)、自娛自樂長期公共場地7票友俱樂部定期公共場地8歡樂大家庭春節(jié)專場演出春節(jié)公共場地9無宵燈謎晚會元宵節(jié)公共場地10中秋賞月活動(dòng)增進(jìn)各員工之間的感情十月公共場地五、社區(qū)文化人員配備情況影響小區(qū)文化建設(shè)的關(guān)鍵因素是組織人員的素質(zhì)。宣傳欄：宣傳是吐納生活信息、激發(fā)人生靈感、豐富文化生活的重要手段。社區(qū)文化主要場地安排如下：文化娛樂室：在物業(yè)管理用房安排1間，作為社區(qū)中舉辦有關(guān)圖書閱覽、社區(qū)論壇、各類講座、藝術(shù)展覽等活動(dòng)。”三、“金苑閣 ”業(yè)主特點(diǎn)分析“金苑閣 ”業(yè)主都具有較多的文化層次。祥和的文化氣氛我們郴州百仕達(dá) 公司在本市社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)踐中，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，也應(yīng)該從熱熱鬧鬧大家樂這種群眾活動(dòng)方式中走向新的層次。具有超前性的文化視角隨著社會的發(fā)展和新世紀(jì)的即將到來，我們對社區(qū)文化從概念、形式到內(nèi)容也必須以新的審視角度去定義、規(guī)劃和實(shí)施，從而滿足人們對生活質(zhì)量、生活品味的更高要求。這些映入人們眼簾優(yōu)美的文化環(huán)境，是社區(qū)文化最重要和最基本的方面。二、三項(xiàng)特征人性化的管理概念社區(qū)文化應(yīng)以人為核心，以環(huán)境為重點(diǎn)，體現(xiàn)出無處不在的文化氛圍和對人的尊重和關(guān)懷。（1）大家都來遵守郴州市民“十不準(zhǔn)”爭做文明郴州人。做新世紀(jì)文明使者做文明的使者不僅要有良好的文明習(xí)慣，還體現(xiàn)在懂得關(guān)心他人、幫助他人、關(guān)注社會。（4）充分發(fā)揮現(xiàn)有綠化的特色，并配合一系列文化活動(dòng)，使其“擁有綠色”。（2）全面實(shí)施垃圾分類處理，實(shí)現(xiàn)垃圾減量化、無害化、資源化。凈化人類的生存空間，確保地球的生態(tài)平衡，保護(hù)人們的綠色環(huán)境，是每一位“地球村”村民的歷史責(zé)任。熱愛地球，保護(hù)環(huán)境環(huán)境社區(qū)文化是現(xiàn)代化社區(qū)管理的重要特征，是社區(qū)文化中的關(guān)鍵內(nèi)容。（4）防治“第三狀態(tài)”——亞健康。（2）為業(yè)主們提供更多的欣賞文學(xué)、藝術(shù)、電影和體育的機(jī)會。作為物業(yè)管理公司，應(yīng)該和環(huán)繞在周圍的住宅小區(qū)聯(lián)系起來，我們利用其優(yōu)越的位置，一方面全力配合自身開展的文化活動(dòng)，另一方面，還準(zhǔn)備圍繞三項(xiàng)主題，體現(xiàn)三個(gè)特征，使該小區(qū)成為社區(qū)文化的典范。百仕達(dá)公司有豐富的文化管理經(jīng)驗(yàn)，深諳社區(qū)文化策劃要領(lǐng)和實(shí)施程序直到于各項(xiàng)目活動(dòng)細(xì)節(jié)。第八部分 豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施第一節(jié) 社區(qū)文化社區(qū)文化是中國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征，是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品味的重要手段，也是實(shí)施物業(yè)管理工作的潤滑劑。（一）小區(qū)人工費(fèi)用支出統(tǒng)計(jì)表：項(xiàng)目類 別數(shù)量綜合測算依據(jù)月支出(元)年支出(元)一人員工資管理處經(jīng)理1人1500元/月150018000管理人員1人1100元/月110013200維修人員1人900元90010800秩序維護(hù)人員7人隊(duì)長1人1000元+800元6人580069600綠化保潔工4人600元/月4人240028800小 計(jì)10人11700140400二社保和福利員工社保%392047040員工福利工資總額的14%163819656合 計(jì)17258207096（二）小區(qū)日常管理費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表序號收費(fèi)類別支出項(xiàng)目計(jì)算式年支出（元）備 注一行政辦公費(fèi)用1交通費(fèi)用100元/月12月12002通訊費(fèi)1部200(元/部郴州市物價(jià)局郴價(jià)[2005]8號文件。對提出合理化節(jié)能建議并被采納的，和取得顯著節(jié)能成績的個(gè)人和團(tuán)隊(duì)，給予表彰、獎(jiǎng)勵(lì)、倡導(dǎo)全員節(jié)能、科學(xué)節(jié)能。對水電使用不當(dāng)?shù)牡胤?，隨時(shí)進(jìn)行改造。切實(shí)執(zhí)行各種設(shè)施、設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)制度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，最大限度減少故障停機(jī)率，設(shè)施、設(shè)備的完好率達(dá)95%以上。六大措施為：經(jīng)常組織節(jié)約資金，降低能耗的各種宣傳活動(dòng)，提高管理區(qū)域業(yè)主的節(jié)能意識，掌握節(jié)能措施。我們根據(jù)設(shè)備設(shè)施的使用情況制定節(jié)約資金降低能耗的方法，概括為一大目標(biāo)，六大措施。第六部分 節(jié)約資金、降低能耗的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案我們有以儉為榮，財(cái)盡其效的優(yōu)充傳統(tǒng)。20居民對物業(yè)管理滿意率95%95%采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，開展溫馨服務(wù)親情服務(wù)，助殘服務(wù)，完善社區(qū)服務(wù)，發(fā)優(yōu)質(zhì)服務(wù)感化居民。住戶投訴處理率95%100%18管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率90%95%管理人員持證上崗100%，培訓(xùn)與自學(xué)相結(jié)合，有培訓(xùn)制度、培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)考核、培訓(xùn)記錄，其他人員持證上崗達(dá)95%以上。違章處理率95%100%17住戶有效力投訴率2‰年2‰年以下按政策規(guī)定做好、做細(xì)各項(xiàng)工作，強(qiáng)化服務(wù)意識，提高員工素質(zhì)，及時(shí)為住戶排憂解難。15火災(zāi)發(fā)生率‰年以下‰年以下加強(qiáng)消防宣傳教育和防范措施，配齊消防器具，勤檢查，及時(shí)消除隱患，配備強(qiáng)有力的兼職消防隊(duì)伍。13小區(qū)內(nèi)治安重大案件發(fā)生率1‰（年）1‰（年）實(shí)行24小時(shí)上班巡邏制度，文明執(zhí)勤，年度無重大刑事案件發(fā)生，一年內(nèi)創(chuàng)市安全標(biāo)兵小區(qū)。11停車場、單車棚完好率98%98%車輛行駛停泊有序，車場無損壞，無積水，平坦整潔，改變使用功能，設(shè)施完好無損，利用率100%。9排水管、明暗溝完好率95%95%排水暢通無堵、無積水、無污跡、無塌陷、無殘缺。7道路完好率及使用率95%95%道路暢通無損壞，路面平坦整潔，排水暢通，無隨意占道，無改變使用功能。5綠化完好率95%95%區(qū)內(nèi)綠化布局合理優(yōu)化，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)，綠化率30%以上，綠地覆蓋率不低于占地面積35%。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)監(jiān)督檢查，結(jié)合部分嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕二次返工。序號指標(biāo)名稱國家指標(biāo)達(dá)標(biāo)指標(biāo)管理指標(biāo)具體內(nèi)容1房屋完好率95%95%房屋外觀無破損，立面整潔、統(tǒng)一，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無占用。檔案的銷毀，應(yīng)填寫銷毀單，并經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可執(zhí)行，銷毀單由檔案員保存。三、檔案的運(yùn)程建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，由一臺主機(jī)網(wǎng)上聯(lián)系多臺終端機(jī)，分布在各個(gè)辦公室中，常用的檔案應(yīng)用編制計(jì)算機(jī)系統(tǒng)軟件并將檔案資料輸入計(jì)算機(jī)，方便于查閱，密級檔案設(shè)置密碼口令，經(jīng)主任授予口令后方能使用。加強(qiáng)檔案的安全、保密工作在設(shè)計(jì)建立標(biāo)準(zhǔn)化檔案室之前，考慮了加強(qiáng)檔案的安全管理，配置消防器材和防盜門、網(wǎng)、檔案柜，符合防盜、防火、防蟲、鼠、防潮的要求。做到檔案組卷分類科學(xué)化編制統(tǒng)一的檔案組卷分類說明書，規(guī)定應(yīng)按部分類，以內(nèi)容分類、按同一年度、同一保存期限，同一保存程度的順序進(jìn)行組卷，逐一編號、登記造冊、編緝目錄、分柜保存?？蛇M(jìn)一步查詢其姓名、性別、出生年月、籍貫、關(guān)系、工作單位、職務(wù)、戶籍等情況，這將為我們的工作帶來極大的方便。我們可以清楚地查到樓房名稱、業(yè)主姓名、住戶人數(shù)、面積、房屋類型、結(jié)構(gòu)、家庭成員。計(jì)算機(jī)的應(yīng)用主要體現(xiàn)在：運(yùn)用計(jì)算機(jī)查詢住戶資料。系統(tǒng)地收集“金苑閣 ”工程檔案資料，住戶資料、管理檔案及其他檔案，具體內(nèi)容見附表。按照各種檔案對溫度、濕度和照明的要求，建立標(biāo)準(zhǔn)的檔案資料室；檔案管理員必須經(jīng)培訓(xùn)并合格后才能上崗?？茖W(xué)化、現(xiàn)代化、規(guī)范化的檔案管理將更有力地促進(jìn)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，最終達(dá)到更好地為住戶服務(wù)的目的。一、公眾制度24個(gè)業(yè)主委員會章程業(yè)主公約精神文明建設(shè)公約鄉(xiāng)規(guī)民約保潔衛(wèi)生公約樓宇管理規(guī)定住宅裝修管理規(guī)定住宅裝修管理公約裝修工程人員管理規(guī)定裝修驗(yàn)收及違章處理規(guī)定1停水停電及違章罰金收繳規(guī)定1禁止違章占地及違章亂搭建管理規(guī)定1消防及安全管理規(guī)定1治安管理規(guī)定1文化娛樂場所管理規(guī)定1商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定1停車場管理規(guī)定1單車、摩托車保管規(guī)定1交通管理規(guī)定清潔衛(wèi)生管理規(guī)定2園林綠化管理規(guī)定2出租房及暫住人員管理規(guī)定2安全用電、用水管理規(guī)定2配電房管理規(guī)定二、內(nèi)部崗位職責(zé)12個(gè)管理處管理處主任崗位職責(zé)辦公室管理處電腦信息員崗位職責(zé)管理處物管人員崗位職責(zé)管理處保潔組組長崗位職責(zé)管理處保潔組崗位職責(zé)工程部管理處工程部工程師崗位職責(zé)秩序維護(hù)部管理處執(zhí)勤巡邏員崗位職責(zé)管理處交通管理員崗位職責(zé)管理處秩序維護(hù)員管理職責(zé)管理處應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員崗位職責(zé)1管理處義務(wù)消防員崗位職責(zé)1管理處汽車（摩托車）保管員崗位職責(zé)三、管理運(yùn)作制度34個(gè)管理處工作制度管理處員工職業(yè)道德規(guī)范管理處廉潔制度管理處回訪制度管理處接待來訪投訴工作制度管理處有償服務(wù)收費(fèi)制度管理處員工守則管理處辦公制度管理處值班管理規(guī)定管理處員工培訓(xùn)制度1管理處對外服務(wù)工作