【正文】 。套內(nèi)建筑面積之和=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。一般來說，將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，就能得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。公攤計(jì)算方法：（1）公式我們常提到的公攤系數(shù)有固定的計(jì)算公式。注：作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不計(jì)入公用建筑面積部分。它和套內(nèi)面積之和構(gòu)成了一套房屋的建筑面積。1 請(qǐng)簡(jiǎn)述負(fù)壓式煙道的工作原理1 請(qǐng)描述在燃?xì)馐褂靡?guī)范中對(duì)燃?xì)庠O(shè)備的使用規(guī)定。 什么情況下需要二次加壓供水？二次供水所增加的費(fèi)用一般由哪些組成？答：。l ，普通家庭算一個(gè)3P的柜機(jī)、一般同時(shí)開啟兩臺(tái)空調(diào)的時(shí)候比較多，1P按700W換算，；；電飯煲算1KW；；；，這已經(jīng)是全部按大功率方向和假設(shè)同時(shí)開啟的條件來計(jì)算的。 普通住宅需不需要噴淋滅火噴頭？答：不需要 普通三室的家庭一般安裝多少安的電表？夠不夠用？為什么？l 根據(jù)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范要求，套內(nèi)面積小于等于45平米的住宅最小配用5（20）A的電表、套內(nèi)面積大于等于56平米的住宅最小配用10（40）A的電表。一般樓板荷載做到200250KG，需覆土的話就300毫米厚的土荷載也需達(dá)到800KG，差距很大。1 一般住宅的陽臺(tái)上能否覆土種植花木？為什么？答：不能。衛(wèi)生間一般需要做幾個(gè)地漏？為什么？ 答：兩個(gè)地漏。1 廚房做地漏好還是不做好？為什么？答：一般不做。工程做法 七通一平指什么？三通一平指什么？l 七通：通電、通氣、通訊、道路、熱能、上水、下水（包括排污）l 三通：通水、通電、道路l 一平：場(chǎng)地平整 衛(wèi)生間在建造時(shí)一般都會(huì)采用降板處理，為什么？一般各降多高？答：因?yàn)轳R桶、蹲坑需承水彎，馬桶一般降300毫米，蹲坑需承水彎，一般降450毫米； 生活陽臺(tái)一般需要做幾個(gè)地漏？為什么？各自接什么管？答：生活陽臺(tái)一般需要兩個(gè)地漏。17層以下的住宅陽臺(tái)欄桿要做到多高以上？7層及7層以上的住宅陽臺(tái)欄桿要做到多高以上？答：、。如果做矮既沒有成品門搭配，而且使空間顯得壓抑。l 要考慮建筑立面的設(shè)計(jì)配合l 要考慮室內(nèi)往室外看的使用的配合l 開啟扇的多少還要考慮通風(fēng)量的要求l 從鉸鏈的承重考慮，一般一扇窗戶的寬度廠家生產(chǎn)都是在750MM1 鋁合金門窗和塑鋼門窗的區(qū)別體現(xiàn)在哪些方面？答：鋁合金門窗 優(yōu)：桿件寬度、厚度小，強(qiáng)度高，防火等級(jí)高； 劣：保溫性能差，成本高； 塑鋼門窗 優(yōu)：保溫性能好； 劣：桿件寬度、厚度大，強(qiáng)度低，開啟寬度小，防火等級(jí)低；1 平開窗和推拉窗之間的區(qū)別體現(xiàn)在哪些方面？答：平開窗：優(yōu)：氣密性能好，隔音效果好； 劣：空間利用率低，開啟扇寬度受制約大； 推拉窗：優(yōu)：空間利用率高，開啟扇寬度受制約?。? 劣：氣密性能差，隔音效果差；1 室內(nèi)房間門洞一般多高？如果再做高或矮有什么利弊？答：—。一個(gè)落水口一字排列的主衛(wèi)達(dá)到比較舒適的尺度，一般需要多大尺度？為什么？l 浴缸（750、800、850）浴缸離洗手臺(tái)面之間的距離（含馬桶）（800、900、1000）洗手臺(tái)面（800、900、1000、1100、1200）墻厚（100）徑深徑深由以上尺寸確定后的加總（單位都是毫米）l 浴缸（1500、1600、1700）浴缸兩頭留的墻距（200、300、400、500）墻厚（100、200）開間由以上尺寸確定后的加總（單位都是毫米）1按住宅設(shè)計(jì)規(guī)范要求，窗戶下沿離地面應(yīng)該達(dá)到多少毫米？如不足此高度應(yīng)采取什么措施？答：900毫米，不足需做防人墜落設(shè)施，如欄桿、安全玻璃等。評(píng)判一個(gè)普通住宅戶型的優(yōu)劣應(yīng)該從哪些方面進(jìn)行？答：戶型總體面積與戶型功能之間的配比是否合適、室內(nèi)功能分布及動(dòng)線是否合理；各功能空間的尺寸是否合理舒適、各功能空間的采光通風(fēng)是否優(yōu)越等。套內(nèi)使用面積和套內(nèi)建筑面積的區(qū)別是什么？銷售面積應(yīng)按誰來進(jìn)行計(jì)算？答：套內(nèi)使用面積是指套內(nèi)各個(gè)功能房間的使用面積之各；套建筑面積是指套內(nèi)使用面積加上套內(nèi)墻體面積再加上陽臺(tái)建筑面積之和。 普通單行機(jī)動(dòng)車道寬度不應(yīng)小于4米，雙車道寬度是多少？答：不應(yīng)小于7米 住宅建筑超過多少層必須加電梯？答：7層以上（含7層），住宅一般常見有哪些建筑結(jié)構(gòu)形式？各自的優(yōu)劣？（至少說出兩種）l 磚混優(yōu)：結(jié)構(gòu)成本較低、既是分隔墻又可作為承重墻，一舉兩得，易達(dá)到結(jié)構(gòu)的構(gòu)造要求，施工較簡(jiǎn)單，進(jìn)度快，技術(shù)要求低，施工設(shè)備簡(jiǎn)單；劣：強(qiáng)度比鋼筋混凝土的低，建筑總高度要求高，室內(nèi)隔墻隨意改動(dòng)性小，不易獲得大空間。l 容積率：居住區(qū)總建筑面積與居住區(qū)總用地面積的比。相反，計(jì)算綠化率時(shí)，有塊草皮就可以計(jì)入，所以綠地率要比綠化率的要求嚴(yán)格得多，計(jì)算出來所得的值也要小很多。比如建筑外墻1．5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計(jì)入綠地率。建筑設(shè)計(jì) 請(qǐng)簡(jiǎn)述綠化率與綠地率的區(qū)別。1經(jīng)濟(jì)實(shí)用房與普通商品房的主要區(qū)別是什么？答：土地的出讓方式不同：經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的土地出讓金有優(yōu)惠（或者就是劃撥用地）開發(fā)建設(shè)費(fèi)用不同：配套費(fèi)、人防費(fèi)、稅費(fèi)都可以享受到一些優(yōu)惠購(gòu)買人資格不同：比如集資房、合建房都不是面向市場(chǎng)的，另外市場(chǎng)供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房也限于家庭人均收入低于去年全市人均收入的家庭購(gòu)買?，F(xiàn)行的房屋交易制度中規(guī)定簽定完預(yù)售房合同后，多少天之內(nèi)必須送房交機(jī)關(guān)進(jìn)行合同登記并繳納相應(yīng)稅費(fèi)？房交機(jī)關(guān)在接件后又必須在多少個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)？答：簽定預(yù)售合同后，必須在30天以內(nèi)送房交機(jī)關(guān)進(jìn)行合同登記；房交部門接件后必須在30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。另外在辦理新建登記后還應(yīng)向業(yè)主頒發(fā)《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。l （二級(jí)市場(chǎng)）：開發(fā)商在土地上尋求房屋建造并將新建成的房屋出售給業(yè)主的市場(chǎng)——開發(fā)商對(duì)消費(fèi)者；l （三級(jí)市場(chǎng)）：業(yè)主將已擁有的房屋進(jìn)行出租出售等活動(dòng)的市場(chǎng)——消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)者；1 按照國(guó)家的最新相關(guān)政策，新房交易有哪些稅目及稅率？l 按揭印花稅：貸款總價(jià)％l 契稅：總房款％l 合同印花稅：總房款％l 權(quán)證印花稅：5元1 在購(gòu)房中辦理個(gè)人住房公積金貸款需要購(gòu)房者提供哪些相關(guān)資料？l 借款人及產(chǎn)權(quán)共有人（含配偶）的身份證、戶口或其他有效居留證件；l 合法有效的《重慶市商品房買賣合同》；l 已繳納不低于購(gòu)房總價(jià)款30%自籌資金的憑據(jù)；l 借款人及配偶收入證明；l 婚姻狀況證明（含單身證明）；l 產(chǎn)權(quán)共有人（含配偶）同意抵押的書面意見；l 公積金管理中心要求的其他資料。如不符合當(dāng)時(shí)政府規(guī)劃要求，該土地使用權(quán)由政府無償收回且附著在土地上的建筑物也要進(jìn)行拆除而政府不做賠償。重慶現(xiàn)實(shí)行的是一刀切的政策，所有用地實(shí)行50年制。l 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年。l 居住用地：最高70年，一般50年?，F(xiàn)有市場(chǎng)條件下常用的是后兩種方式。l 招標(biāo)：就某一塊建設(shè)用地政府以投標(biāo)的形式公開向社會(huì)征集項(xiàng)目開發(fā)方案，其中資源利用最優(yōu)化同時(shí)產(chǎn)生的社會(huì)效益最大的項(xiàng)目獲得用地。現(xiàn)在國(guó)家已控制這種方式取得土地使用權(quán)l(xiāng) 協(xié)議：就土地出讓金的數(shù)額，用地方可以和政府協(xié)商雙方達(dá)成一致的成交價(jià)格獲取土地使用權(quán)的方式。其中出讓又分為協(xié)議、招標(biāo)和拍賣。專業(yè)問題題庫法規(guī)政策 通常說的五證是哪五證？各自的取得條件是怎樣的？答：五證分別是《國(guó)有土地使用證》、《規(guī)劃用地許可證》、《工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。切忌一味的“守株待兔”，拜訪客戶、市場(chǎng)調(diào)查要快速到達(dá)；e)嘴快：聯(lián)系客戶要快、回復(fù)客戶要快?！靶谐捎谒?xì)в陔S”。思考過去、現(xiàn)在和將來。 業(yè)務(wù)素質(zhì)1)樓盤的硬件知識(shí)a)地理位置、規(guī)劃狀況（后市分析）；b)占地面積、建筑面積、戶數(shù)、居住人口（未來社區(qū)描述）；c)建筑風(fēng)格、規(guī)劃及設(shè)計(jì)特色、優(yōu)點(diǎn)d)戶型理解，市場(chǎng)比較優(yōu)點(diǎn)，裝修建議、未來生活描繪e)建筑物的優(yōu)點(diǎn)：用材、設(shè)備、配套；f)相關(guān)的尺寸和建筑指標(biāo)2)樓盤的軟件知識(shí)a)朝向、風(fēng)水、景觀；b)開發(fā)商、承建、設(shè)計(jì)商的品牌（或?qū)嵙Γ?；c)投資回報(bào)；3)宏觀把握能力a)社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、尤其時(shí)事焦點(diǎn)；b)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)生活大事；c)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體形勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)樓盤的優(yōu)劣勢(shì)；d)投資理財(cái)?shù)囊话阈猿ＷR(shí)；e)相關(guān)行業(yè)的政策法規(guī)和財(cái)政稅務(wù)政策（房地產(chǎn)、金融、證券、建材等）；f)社會(huì)流行趨勢(shì)。不得將任何物件夾于腋下；h)上班期間不得抽煙、吃東西、讀報(bào)刊雜志；i)不得用手指或筆桿指客人和為人指示方向；j)顧客和你講話時(shí)應(yīng)全神貫注，用心傾聽，不得東張西望，心不在焉；k)在為客戶服務(wù)時(shí)不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，不得扭捏作態(tài)、做鬼臉、吐舌；l)員工在服務(wù)、打電話和與客戶交談時(shí)，如有客人走近，應(yīng)立即示意，以表示你已注意到他（她）的到來，不得無所表示，等客人先開口?？人?、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說對(duì)不起。與同時(shí)出門（如電梯門），應(yīng)讓顧客先行。著深色的不露趾皮鞋并保持清潔；2)儀態(tài)：注重體形、言行舉止得體、大方、不卑不亢，氣質(zhì)優(yōu)雅而自然。四、置業(yè)顧問基本素質(zhì) 儀表儀態(tài)及行為規(guī)范1)儀表：端莊、大方、身著整潔、淡妝、不披頭散發(fā)、飾品簡(jiǎn)練。 客戶追蹤1)基本動(dòng)作a)繁忙間隙，依客戶意向高低與之聯(lián)系，并隨時(shí)向現(xiàn)場(chǎng)主管口頭報(bào)告；b)對(duì)于意向高的客戶，應(yīng)列為重點(diǎn)對(duì)象，保持密切聯(lián)系，調(diào)動(dòng)一切可利用資源盡可能促成交易；c)將每一次追蹤情況詳細(xì)記錄在案，便于日后分析判斷。 填寫客戶資料表1）基本動(dòng)作a)無論成交與否，每接待完一組客戶后，立刻填寫客戶資料；b)填寫重點(diǎn)有客戶聯(lián)絡(luò)方式、個(gè)人情況、看房原因、對(duì)產(chǎn)品的喜好、成交或未成交原因、意向程度。 暫未成交1）基本動(dòng)作a)將項(xiàng)目資料待備齊一份給客戶，讓其仔細(xì)考慮或傳播；b)再次告訴客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系電話，提醒隨時(shí)為其作置業(yè)咨詢；c)對(duì)有意客戶再次約定看房時(shí)間；d)送至大門道別。2)注意事項(xiàng)a)入座時(shí)注意將客戶安置在一個(gè)視野愉悅便于控制的范圍；b)個(gè)人的銷售資料和銷售工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全，隨時(shí)應(yīng)對(duì)客戶需要；c)了解客戶的真正需求，了解客戶的主要問題點(diǎn)；d)注意與現(xiàn)場(chǎng)同仁的交流與配合，讓現(xiàn)場(chǎng)主管知道客戶在看哪一戶；e)判斷客戶的誠(chéng)意和購(gòu)買能力，恰當(dāng)?shù)耐扑]；f)現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造應(yīng)該自然親切，掌握火候；g)對(duì)產(chǎn)品的解釋不應(yīng)有夸大、虛構(gòu)的成分；h)不是職權(quán)范圍內(nèi)的承諾應(yīng)報(bào)現(xiàn)場(chǎng)主管通過。 迎接客戶1）基本動(dòng)作a)客戶進(jìn)門，置業(yè)顧問要提前出位上前熱情招呼；b)幫助客戶收拾雨具、放置衣帽等；2)注意事項(xiàng)a)置業(yè)顧問需儀表端莊、態(tài)度親切；b)不是真客戶，也照樣提供一份資料，作簡(jiǎn)潔熱情的招待； 產(chǎn)品介紹1）基本動(dòng)作a）按照銷售現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃好的銷售動(dòng)線，配合銷售道具，自然而又有重點(diǎn)的介紹產(chǎn)品；b）交換名片、相互認(rèn)識(shí)，了解客戶的個(gè)人信息；2）注意事項(xiàng)a)此時(shí)側(cè)重強(qiáng)調(diào)本樓盤的整體優(yōu)勢(shì)；b)將自己的熱忱與誠(chéng)懇推銷給客戶，努力與其建立相互信任的關(guān)系；c)通過交談?wù)_把握客戶的真實(shí)需求，并據(jù)此迅速制定自己的應(yīng)對(duì)策略；d)當(dāng)客戶超過一人時(shí)，注意區(qū)分決策者，把握他們的關(guān)系。吸納新東西，充分想念自己的能力，通過學(xué)習(xí)、總結(jié)、提高，達(dá)到重塑自我● 管理的方向就是要今天比昨天好，明天比今天好 簡(jiǎn)單原則：● 信息盡可能一次傳遞，如果不可避免二次傳遞，信息首發(fā)者應(yīng)對(duì)中轉(zhuǎn)傳遞的準(zhǔn)確性予以驗(yàn)證和監(jiān)督● 在有系統(tǒng)保證的前提下，一點(diǎn)對(duì)多點(diǎn)的并聯(lián)傳遞優(yōu)于逐級(jí)的串聯(lián)傳遞● 信息在表現(xiàn)力上，實(shí)物優(yōu)于音像；音像優(yōu)于圖形；圖形優(yōu)于表格；表格優(yōu)于文字；短句優(yōu)于長(zhǎng)句；要點(diǎn)優(yōu)于論述● 選用省力、省錢、省時(shí)、省事而又能準(zhǔn)確表達(dá)的方式（面談、便條、電話、會(huì)議、文件、傳閱、電子郵件、傳真、信函、口信、公告欄、網(wǎng)絡(luò)）傳遞信息● 當(dāng)一件事復(fù)雜得不能再?gòu)?fù)雜的時(shí)候，往往簡(jiǎn)單的方法最奏效 團(tuán)隊(duì)原則● 好團(tuán)隊(duì)就像一個(gè)球，推任何一點(diǎn)，球體都會(huì)輕松轉(zhuǎn)動(dòng)。這才是一個(gè)完整的過程。致置業(yè)顧問一、工作原則 客戶至上原則：● 所有的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)流程及其相關(guān)制度都應(yīng)圍繞為顧客謀利益（購(gòu)買成本、使用成本、享用效果、保值增值等近期、長(zhǎng)期利益）● “刁鉆”的客戶是公司的市場(chǎng)導(dǎo)師，值得我們洗耳恭聽● 不是所有人都能成為我們的客戶，但我們要用對(duì)待顧客的思想對(duì)待所有人● 永遠(yuǎn)讓顧客占便宜，讓顧客產(chǎn)生依賴● 對(duì)顧客承諾的一定要做到；沒有承諾的；盡量做到 科學(xué)決策原則：● 決策是建立在數(shù)據(jù)資料支持和直覺判斷的基礎(chǔ)上的● 信息的充分占有和信息的去偽存真是決策的第一要?jiǎng)?wù)● 決策的成本是指決策過程成本+糾錯(cuò)成本+機(jī)會(huì)成本。 向登記機(jī)關(guān)審請(qǐng)新建登記，然后獲《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》 開發(fā)商將辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，協(xié)助業(yè)主辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。二、 基礎(chǔ)設(shè)施及房屋配套的建設(shè)階段（工程進(jìn)度安排） 開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)、《國(guó)有土地使用證》、《規(guī)劃用地許可證》、《工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》 開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到建設(shè)總投資的25%以上 提交商品房預(yù)售方案