住宅區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理(參考版)
2025-04-10 23:00本頁面
【正文】 政府對(duì)其管理表現(xiàn)在對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立程序及業(yè)主委員會(huì)委員的任職資格作出指導(dǎo)性的規(guī)定。筆者主張，解決上述問題，政府有關(guān)職能部門應(yīng)根據(jù)國(guó)家對(duì)房屋維修管理的標(biāo)準(zhǔn)和要求，按房屋的性質(zhì)，確定統(tǒng)一的業(yè)主繳交維修基金的幅度，并存入業(yè)主的專戶，專款專用。而一些省市現(xiàn)行的法規(guī)條款，如《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：“建設(shè)單位未售出的空置物業(yè)應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偽飿I(yè)管理、維修費(fèi)用，分?jǐn)偙壤龖?yīng)當(dāng)不低于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十，但不得因此增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)”，則是不合理的，并在實(shí)踐中難以運(yùn)用?！边@體現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)歸誰所有，誰就有責(zé)任繳交有關(guān)維修養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用的原則。（三）未售出住宅維修費(fèi)用的來源。（二）維修基金繳交主體多元化，且繳交的比例不一。為此，對(duì)物業(yè)應(yīng)不應(yīng)該維修，業(yè)主和物業(yè)管理公司各執(zhí)一詞。財(cái)政部1998年1月1日頒布實(shí)施的《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》稱物業(yè)維修基金是專用于房屋共用部位和共同設(shè)施設(shè)備屬業(yè)主所有的大修理的資金。政府對(duì)其管理表現(xiàn)在規(guī)定維修基金繳納主體、繳納的比例等。政府部門認(rèn)識(shí)到維修基金是住宅安全使用、保值、增值及業(yè)主居住安全的重要保障。政府同時(shí)制定物業(yè)管理公司招投標(biāo)制度，使業(yè)主選擇物業(yè)管理公司。政府為促進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的形成，必須成立獨(dú)立于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)物業(yè)管理公司，嚴(yán)格其市場(chǎng)準(zhǔn)入資格。政府有關(guān)職能部門可追溯到工程規(guī)劃、建設(shè)期間要求開發(fā)商制定物業(yè)管理方案、考慮物業(yè)管理因素、充分為物業(yè)管理創(chuàng)造條件；業(yè)主入住后，與業(yè)主簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，保障業(yè)主的權(quán)益。具體的管理體現(xiàn)在： 建立物業(yè)管理前期介入制度。建設(shè)部先后頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（1994年）、《建設(shè)部印發(fā)實(shí)施國(guó)家安居工程的意見》（1995年）、《關(guān)于加強(qiáng)公有住房維修管理工作的通知》（1997年）、《建設(shè)部關(guān)于繼續(xù)做好1998年國(guó)家安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房）實(shí)施工作的通知》（1998年）等一系列規(guī)章和文件的規(guī)定要求：政府的職能部門應(yīng)引導(dǎo)物業(yè)管理向社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、規(guī)范化的方向發(fā)展。這提出了政府對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的問題。很明顯，驗(yàn)收是政府及其有關(guān)部門保障物業(yè)質(zhì)量及其安全性能的行政手段，將體現(xiàn)國(guó)家權(quán)力干預(yù)的驗(yàn)收關(guān)系與基于業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)管理公司之間的平等主體之間的繳費(fèi)關(guān)系等同，混淆了民事法律關(guān)系與行政法律關(guān)系?！瓕?duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收這一行為按1998年7月20日國(guó)務(wù)院頒布施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。但現(xiàn)行物業(yè)管理中政府權(quán)力的不當(dāng)干預(yù)，亦造成物業(yè)管理的混亂。很明
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