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虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報告[001](參考版)

2025-03-29 03:40本頁面
  

【正文】 為有效的進(jìn)行個案銷售,在對個案縝密分析后,我司提出以下建議:乙方必須針對以上問題與甲方進(jìn)行闡述,并告之對方,唯有雙方攜手合作才是唯一的途徑;乙方項目的銷售工理公司將根據(jù)甲方的實(shí)際情況,同時成為甲方項目的銷售代理公司,共同保障甲乙雙方的利益。而由于本案的特殊性,甲、乙雙方的廣告同時為對服務(wù),為有利于自身的銷售,雙方會針對對方的廣告賣點(diǎn)進(jìn)行分析后,進(jìn)行針對性的銷售。 在個案的廣告計劃安排上同樣碰到困難。 借助虹山半島一期的熱銷,甲、乙雙方共享“虹山半島二期“的案名,許多客戶慕名而來,甲方突出自身的優(yōu)勢,必定會告訴客戶,他們才是真正的一期開發(fā)商,有一個企業(yè)品牌效應(yīng)。盡管會所對整個小區(qū)開放,但畢竟是兩家開發(fā)商,入住后是否會使用不便,這是客戶直接會考慮到的問題。 雙方為爭取客戶,必定會在銷售手段上動足腦筋,最后極容易導(dǎo)致雙方在價格上的競爭。 共用一個售樓外,由此會造成進(jìn)門客戶的接待問題。關(guān)于售樓處的協(xié)調(diào)問題根據(jù)發(fā)展商提供的銷售條件景洪公司(以下簡稱“甲方”)開發(fā)項目的西塊,安俊公司(以下簡稱“乙方”)開發(fā)項目的東塊,甲、乙雙方同時享有“虹山半島二期”的案名,共用一個售樓處并同時發(fā)售。但其一期四拼聯(lián)體別墅的銷售尚未取得令人滿意業(yè)績,產(chǎn)品叫好不叫座。二、 項目劣勢分析競爭激烈 在上海西南角的城郊結(jié)合地區(qū),集中分布了在量的別墅樓盤,它們體量大,檔次跨度大,部分產(chǎn)品已接近或超過本案,在目標(biāo)客源定位一致的前提下,它們將會是本項目強(qiáng)有力的競爭對手。功能齊全的VIP設(shè)施,優(yōu)良全面的物業(yè)管理,以及郁郁蔥蔥的綠化等,為本案提供了較為有利的賣點(diǎn)支撐。作為樓盤的無形資產(chǎn),其品牌效應(yīng)有利于產(chǎn)品市場推廣。分析篇3—1問題與機(jī)會點(diǎn)分析3—2項目建議3—3市場定位建議3—4劣優(yōu)勢分析3—4 優(yōu)劣勢分析一、 項目優(yōu)勢分析地理位置特征及交通狀況優(yōu)勢近鄰中心城區(qū),緊毗外環(huán)線、立足主干道,這一獨(dú)特的地理條件和便利的交通,為本案定位于中、高檔別墅區(qū)的開發(fā)提供了獨(dú)到的優(yōu)勢。 年齡結(jié)構(gòu)以3035歲為次收入狀況216。 少數(shù)三代同堂家庭;年齡構(gòu)成描述216。家庭成員構(gòu)成描述216。 富裕的私企業(yè)主;216。 各大公司職業(yè)經(jīng)理人;216。 政界、商界成功人士;216。 國內(nèi)物資富足、理念國際人士;216。目標(biāo)客源特征描述 目標(biāo)客戶為明顯聚集于“金字塔”結(jié)構(gòu)中部偏上的對應(yīng)客層,生活富裕且心理需求滿足自我實(shí)現(xiàn);消費(fèi)行為主觀趨向性極強(qiáng),價格不是其考慮購買與否的第一要素;目標(biāo)人群構(gòu)成描述216。二、價格定位建議獨(dú)立別墅銷售單價設(shè)定在均價6000元左右/平方米,其單棟總價控制在150萬—210萬元之間;建議雙拼聯(lián)體別墅的銷售單價,以均價5000元左右/平方米入市,其單套總價控制在100萬—115萬元之間。 特約服務(wù)方面:代收洗衣、上門清掃、代訂車、船、機(jī)票、代請保姆等等。 公共服務(wù)方面:清潔衛(wèi)生、治安保證、維護(hù)環(huán)境、代繳水、電、煤費(fèi)等等;216。 酒巴五、 物業(yè)管理如果說規(guī)劃設(shè)計是物業(yè)各種功能能否完整、日后使用和管理是否便利的先天制約因素,物業(yè)管理則創(chuàng)造成了安全舒適文明和諧的生活環(huán)境和氣氛,它不僅可以使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常運(yùn)行,延才使用年限,而且可以提供物業(yè)的檔閃和適應(yīng)性,增加其使用價值和價值,樹立發(fā)展商的良好形象,增加住戶對發(fā)展商的信心,促進(jìn)后銷售工作順利進(jìn)行。 小區(qū)超市等雖然虹山半島一期的會所等各類配套設(shè)施在本案也可共享,但由于整個別墅住宅規(guī)模大,針對東西兩塊小區(qū),建議本案在配套設(shè)計方面應(yīng)考慮增設(shè)的功能項目的:但本案別墅住宅的定位在中高檔次,這要求本案在規(guī)劃上力求做到配套齊全、功能完善。 道路走向應(yīng)符合進(jìn)出人流去向,道路設(shè)計應(yīng)有排除雨水,建筑物與車行道保持一定距離一般少于3米并中間用以高大喬木遮擋噪聲。 在河邊設(shè)置特色景觀,以人工河為中心(或為軸)向外輻射將河邊的開闊地區(qū)如集中綠地與小區(qū)各組團(tuán)特色景觀連接起來,使每一戶都非常接近各特色景觀,從而把河面與景觀貫穿起來成為小區(qū)居民活動的重要場所;216。為此我們建議216。 近建筑物用規(guī)劃式綠化即低矮灌木、花草或間種少量喬木,遠(yuǎn)高建筑物則結(jié)合組團(tuán)主題設(shè)置不同種類植被。 草地上種植無刺、無毒花木;并且顏色豐富有層次;216。為此我們提出下列建議僅供參考:216。生態(tài)這個大內(nèi)涵包括我們生活方方面面:房屋采光、日照、保暖、節(jié)能、通風(fēng)、外墻遮陽、綠經(jīng)、人工河道等等為在這片土地上的人們提供清新的空氣、怡然的視野、干凈的路徑和祥和的家居氣氛超然于城市的喧囂嘈雜。將綠化引入室內(nèi),形成內(nèi)外融合的生態(tài)居住環(huán)境。由于基地面積較大,可考慮部分組團(tuán)景觀做起伏地面處理,以豐富景觀的層次性和增強(qiáng)住戶的私密性。居住的生存空間將大為擴(kuò)展,快節(jié)奏高效率的現(xiàn)代生活觀念將滲入居住生活的領(lǐng)域。本案不同建面的“室外區(qū)”像平臺回廊與花園部分可根據(jù)不同房型,不同體量及其所處的景觀適當(dāng)布置:空間布局特點(diǎn)從整體上來說,充足和良好的空間環(huán)境搞好一個現(xiàn)代別墅區(qū)首先必須具備的條件。車庫最常見設(shè)置在房子的一側(cè)后面。210 m2主臥2530 m225 m22025 m220 m2主衛(wèi)10 m210 m2810 m28 m2功能區(qū) 包括洗衣房、儲藏室、工人房(傭人房)、車庫、衛(wèi)生間以本案的建筑面積在200350平方米,正常應(yīng)配置三個衛(wèi)生間加上廚房和洗衣間,洗衣間面積建議略大,除洗衣外也可以晾曬衣物和整理衣服。21225 m2 180。大面積的別墅,建議劃出兩個主臥(雙主臥)以體現(xiàn)主人的氣派。本案不同建面的“交接區(qū)”具體列表如下:交往區(qū)350平米300平米250平米200230平米餐廳1520 m21218 m21218 m21215 m2廚房(帶早餐室)2030 m21525 m21218 m21218 m2私密區(qū)私密區(qū)是指臥室、衛(wèi)生、盥洗和書房主人房及共衛(wèi)生間的面積較大,便是如何在主人房這個重頭戲上作出自已的特色是我們應(yīng)當(dāng)考慮的。本案不同建面的禮儀區(qū)具體列表如下:禮儀區(qū)具體說明350平米獨(dú)立別墅300平米獨(dú)立別墅250平米獨(dú)立別墅200230平米雙拼別墅客廳2835m22530 m22530 m22028 m2起居室2530 m22025 m22025 m21825 m2門廳有單獨(dú)門廳及入口門廊有單獨(dú)門廳及門廊有門廳可設(shè)門廳交往區(qū)傳統(tǒng)上主要包:早餐廳、餐廳和廚房(帶早餐室)。這里的起居室和廳客不同,它是家庭活動的舞臺,有些別墅把客廳和起室合二為一稱為“起居室“,使家庭活動與外界社交共用一個空間,這固然可以說是滿足了交際少或少于社交主人,但就大多數(shù)中高檔別墅的住戶而言,他們需要工作后盡情的放松、愉快地與家人談天、看電視、嬉鬧,而不必?fù)?dān)心影響別墅人,有客人來也互不干擾。現(xiàn)在大多數(shù)客廳用平鋪直敘的方式展示空間已為人們接受,但是對本案建議大面積戶型的客廳可設(shè)計成由幾個小凹室構(gòu)成的敞開的大空間,以便不同來訪者的談話不受互相干擾。本案的別墅在滿足人們居住生活的要求上,不外乎五大功能區(qū)域,下面按不同單套建議如下:禮儀區(qū)別墅的禮儀區(qū)包括客廳、起居室、入口(門廳),也是別墅的多功能空間。漫長的人進(jìn)化過程也是居所不斷完善的過程。其中獨(dú)立式別墅面積在250平方米的所占比例為最高,約控制在50%左右,300平方米所占比例約控制在20%左右,其余視適當(dāng)情形分?jǐn)傆诼?lián)體別墅和350平方米的獨(dú)立別墅,并以散落式分布整個小區(qū)內(nèi)。物業(yè)形態(tài)以獨(dú)立式別墅為主,適當(dāng)配以有限量的雙拼復(fù)式型聯(lián)體別墅。分析篇3—1問題與機(jī)會點(diǎn)分析3—2項目建議3—3市場定位建議3—4劣優(yōu)勢分析3—2 項目建議根據(jù)前述市場調(diào)查及分析的市場機(jī)會和問題點(diǎn),本報告對虹山半島二期項目規(guī)劃特提出如下的建議,供有關(guān)方面參考。隨著更多新開質(zhì)優(yōu)價適的中、高檔別墅物業(yè)的推出,必將造成客源的分流。一旦中國入世,必然會有眾多外資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍上海的房地產(chǎn)市場,他們將帶來新的理念。問題點(diǎn)巨大中高檔樓盤數(shù)對本案的沖擊虹山半島一期獨(dú)立式別墅的成功推廣,已經(jīng)吸納了來本區(qū)域選擇中、高檔別墅物業(yè)的購房者,此次調(diào)查我們能發(fā)現(xiàn)的是,這部分購房者的需求偏向,通過他們能了解到的是同類客層可能需要的是怎樣的物業(yè)產(chǎn)品,而我們卻很難估標(biāo)出這群客層究竟還有多少,即使我們發(fā)現(xiàn)在目前來說這群客層形成的需求量仍然相當(dāng)大,然而,考慮到今明兩年,整個上海將數(shù)千萬平方米的別墅類新盤入市,就同一目標(biāo)客源層面而言,勢必受到其他樓盤的極大沖擊。土地低成本獲得和中高檔物業(yè)開發(fā)形成的低出高時效應(yīng)應(yīng)該說,本案獲得的土地成本相對而言是比較低的,這從本區(qū)域偏低的地區(qū)性物業(yè)價格指數(shù)也可看出,在這樣的地塊上,若能開發(fā)中、高檔別墅物業(yè),除去上述的交通和地理位置之優(yōu)勢不論,就其銷售單價而言,一般都達(dá)到6000元/平方米以上,而且這類物業(yè)的價值還在不斷的提升之中,其形成的市場也正在悄悄地在升溫。這一點(diǎn)可以從兩個方面得到佐證:一方面,本案周邊的普遍物業(yè)(如多層小區(qū))的銷售單價范圍不超過2500元/平方米,和閔行的莘莊、七寶、梅隴等地區(qū)相比,其地區(qū)性物業(yè)價格數(shù)是非常低的,由此可見,此地若開發(fā)以濟(jì)型的別墅物業(yè),其銷售單價也不可能定得過高,因為經(jīng)濟(jì)型物業(yè)的售價受地區(qū)性價格指數(shù)制約的。然而,此外若開發(fā)經(jīng)濟(jì)型生活類的聯(lián)排式別墅,情況就會截然不同。根據(jù)我們對滬上別墅市場的研展結(jié)論,我們發(fā)現(xiàn):此地若開發(fā)中、高檔以上的別墅,其便的的交通和優(yōu)越的地理位置形成的優(yōu)勢比較突出,加上虹山半島一期社區(qū)環(huán)境建設(shè)竣工,其功能齊全的VIP設(shè)施,以及全面的小區(qū)內(nèi)各類生活設(shè)施的配套,對中高檔購房客有一定的吸引力。中心區(qū)域建造數(shù)十年的西式近代優(yōu)秀建筑,具有上海地方特色的低層公寓,周邊規(guī)劃四個古典及現(xiàn)代不同風(fēng)格的別墅建筑單幢別墅面積250平方米至450平方米,挑空中廳,寬敞舒適的廚房和衛(wèi)生間,優(yōu)雅的主臥睡房,出色的理念與構(gòu)思令你感受到揮灑之意趣莘松地區(qū)別墅個案比較表(獨(dú)立式)別墅類別:獨(dú)立式別墅 所屬區(qū)域:莘松地區(qū)案名項目 喬愛別墅雅閣花園桃花源田莊位置新閔園區(qū)春九路88型莘松路場東路168號莘松路1111號開發(fā)商上海興躍房地產(chǎn)產(chǎn)投資有限公司上海雅閣置業(yè)有限公司上海莘海房地產(chǎn)有限公司聯(lián)系電話6764459767644078 6764463867644609 64644684占地面積260畝20萬平方米27萬平方米總建面積4.7萬平方米10萬平方米6萬平方米小區(qū)類別混合型別墅區(qū)混合型別墅區(qū)獨(dú)立式別墅區(qū)容積率0.270.50.22綠化率50%70%78%建筑風(fēng)格歐美建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格歐式、風(fēng)格層數(shù)二層、三層三層二層總幢數(shù)(戶數(shù))192幢(包括聯(lián)體類)500戶(包括聯(lián)體類)400戶(總規(guī)劃)面積范圍176248平方米250330平方米211.59429.09平方米單價范圍43005700元/平方米45006500元/平方米43005000元/平方米總價范圍88124萬/套138182萬/套98200萬/套銷售率70%左右70%左右80%左右備注有鮮明強(qiáng)
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