【正文】 588弄開發(fā)商新閔房地產聯合發(fā)展有限公司玖玖房地產發(fā)展有限公司上海好世置業(yè)有限公司聯系電話638711886488899 6458779964582222占地面積39584平方米23萬平米總建面積12萬平方米小區(qū)類別混合型居住小區(qū)混合型別墅區(qū)混合型居住小區(qū)容積率綠化率%%%建筑風格新加坡風格加州風格(美式)西班牙式、法國式聯體種類疊加式排屋及多排聯體雙拼、三拼、四聯、六聯四聯、六聯、八聯層數二層、三層三層三層總幢數（戶數）96戶（聯體式）563幢（包括獨立式）500戶（估）面積范圍150平方米（疊加式排屋190萬左右（聯體式）200—296平方米160—237平方米單價范圍3100—4000元/平方米3700—4700元/平方米2985—3780元/平方米總價范圍50萬（疊加式排屋）82萬左右（聯體式）84—124萬/套54—80萬/套銷售率80%80%左右基本售完備注1萬方米的中央花園，將各種花木的盛落季節(jié)，生態(tài)優(yōu)勢，匠心獨具地與小橋流水，旱地噴泉結合起來紅外線監(jiān)視防盜系統(tǒng)，煤氣報警，1900平方米的地中海風格休閑會所專有3000平方米鄉(xiāng)村俱樂部22項貴賓服務閔行顧戴路板塊別墅個案比較表（聯體式）別墅類別墅：聯體式別墅 所屬區(qū)域：閔行顧戴路板塊區(qū)域案名項目東苑半島圣陶沙花園當代藝墅位置顧戴路1266弄顧戴路2199弄顧戴路1801號開發(fā)商上海東苑瑞興置業(yè)有限公司上海聯農凱泰置業(yè)有限公司啟耀房地產開發(fā)有限公司聯系電話64132266 641225564980099 6498002234121001 34121005占地面積4萬平方米31．5萬平方米9．9萬平方米總建面積5．2萬平方米20萬平方米小區(qū)類別混合型居住小區(qū)混合型別墅區(qū)及住宅區(qū)聯體別墅區(qū)容積率1．30．630．4綠化率%%%建筑風格美式風格別墅新加坡風格近日式風格聯體種類六聯四聯、六聯雙拼層數二層三層三層總幢數（戶數）40戶（估）146幢（聯體式）40幢）面積范圍200平方米左右173—201平方米270—300平方米單價范圍6500元/平方米（均）4060元/平方米（均）13000—15000元/平方米總價范圍150萬/套左右71—81萬/套260—360萬/套銷售率售完80%以上60%左右備注傍水北依顧戴路，1200余米的河岸，勾勒出圣陶沙花園宛如半島的獨特風韻闊達42米林蔭園中園超別墅棟距；數10種植物，48種花卉，四季造景的PUNA賞景林蔭藝術公園，3100平方米PUNA超別墅俱樂部附閔行顧戴路板聯體別墅總價分布圖附閔行顧戴路板塊聯體別墅面積范圍分布圖（三） 長寧西郊地區(qū)聯體別墅市場調查區(qū)域聯體別墅市場概況90年代初期，這里是上海的外銷別墅集中區(qū)域。東苑半島則憑借其優(yōu)越的地理位置及其品質定位，其單價均價也達到了6500元/平方米以上，而且一路暢銷。其一、以七寶為中心、沿漕寶路兩邊開發(fā)的別墅住宅小區(qū)，最具代表性的別墅，由東向西依次分布的主要有：九歌花園、新加坡花園（大上海國際花園）、奔馳別墅（純獨立式別墅小區(qū)）等。目前，上海純粹的聯體別墅小區(qū)還是比較稀少，但是具有一定規(guī)模的別墅物業(yè)都會推出聯體房型，以適應市場的日益需要。此類物業(yè)別墅沒有中、高檔別墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上是相差無幾，其單套面積則往往控制在160平方米以內，部分單價較低的也有面積達200平方米左右的。相對而言，此類別墅的分布比較多地集中分布在虹橋地區(qū)。從銷售對象看，目前上海行銷樓市的聯體別墅又可分為兩大層次。從聯體別墅的外部結構看，獨門獨戶、獨享前庭后院，滿足了都市人對回歸自然生活的追求，如首層進門的雨廊設計、樓上的陽臺、曬臺以及不同房型的外立更是許多人夢寐以求的居住夢想。聯體別墅分為二聯、四聯、六聯，其居住的舒適度與對周圍景觀的感知度與獨立別墅相差無幾。一個特定的別墅住宅小區(qū)，獨立式別墅和聯體別墅共存、產品種類拉開、互相映襯、互相交叉以滿足細分市場的不同需求者，從開發(fā)商的角度來說，其積極進取的用意是很明顯的，問題的關鍵是同一個別墅住宅區(qū)內，不同產品如何組團、如何互補，更為至關重要的前題是，不同產品的自身必須適應不同細分市場的需求，也即每一產品都必須找到自身的市場正確定位，一期聯體別墅的問題關鍵就在其推出的大面積、高價位、房型空間設計缺乏個性的聯排式四拼聯體別墅，以找到對應的市場需求，由此便暴露出如下的一系列的劣勢。項目的市場定位規(guī)定了項目規(guī)劃的基本要求和項目規(guī)劃突出個性的可能方面和取向。虹山半島一期目前的銷售情況，四拼聯體別墅遠遠不如獨立別墅消化得好，這一結果也反映了上述的矛盾。大門和邊門設置門磁，業(yè)主開啟密碼報警裝后，報警裝置根據室內異常情況向物業(yè)保安中心自動報警；第六層每戶設一個紅外動感報警裝置，2—3個緊急報警按鈕。 44000平方米運動場游泳池、足球場、高爾夫練習場、網球場、藍球場、沙灘排球場、兒童游樂場、集中綠地等；主要經濟指標 容積率：；綠化率：73%；棟距：18米左右小區(qū)景觀設計一期中庭規(guī)劃了23980平方米的超大型水岸景觀，四周以綠草鋪設，左側小人工湖有天然瀑布，步行道間設計一個歐式風格200米五節(jié)跌落式瀑布，每一建筑組團內種植有香樟、棕櫚、銀杏、桂花、水彬、石楠等四季常青的大型成年植物，部分地方有斜坡設置小型噴泉小水景。 禮儀區(qū)：（一層）：入口（玄關）、客廳；216。 交往區(qū)：（下層）：廚房、餐廳；216。獨幢的別墅最大花園占地面積可達1100平方米，大部分獨立別墅配送私家花園面積在360平方米——885平方米之間，聯體別墅配送私家花園面積在87平方米——360平方米之間，整個一期大部分建筑物的幢距在18米以上。整個小區(qū)占地195930平方米，共分二期開發(fā)。總占地面積195930平方米，將全部規(guī)劃建成獨立別墅和聯體別墅組成的大型別墅住宅區(qū)，分二期進行開發(fā)。目前已經開發(fā)并正在銷售的一期占地面積為87030平方米，其中獨立別墅84棟，聯體別墅26棟，總戶數184戶；本案為虹山半島二期開發(fā)項目，占地面積為108900平方米，項目規(guī)劃為獨立別墅和聯體別墅。其中位于西半邊的一期于2000年11月6日開盤，占地面積為87030平方米，一期規(guī)劃共建別墅110棟，其中獨立式別墅84棟，聯體四拼式別墅26棟，總戶數184戶，不久即可交房。房型特點，南北選用超大面積雙層中空落地窗，主臥室為35平方米，配有20平方米的衛(wèi)浴和更衣室。 私密區(qū)：帶更衣室的主臥（上層）、次臥兩個（上層）、書房（下層）216。 交往區(qū)：（一層）：廚房、餐廳；216。整個小區(qū)無圍墻圍合，而是采用坡形草坪，灌木、喬木三重綠防護林，、跨度10米的土坡，全面阻擋噪聲與塵埃，并裝置紅外線遠程監(jiān)控系統(tǒng)，與保安中心直接連線。 3500平方米雙會所1000平方米體育俱樂部健身房、體操房、桌球室、乒乓室、桑拿、壁球房、咖啡廳；六、 銷售價格一期獨立式別墅單棟售價范圍為167—254萬元/幢，單價6000—7000元/平方米；四拼聯體別墅單套總價范圍為81—103萬元/幢，單價4000——2900元/平方米。八、 優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣：交通和地理位置優(yōu)勢虹山半島位于外環(huán)線南大道南側，在50米寬的虹梅南路上，一條連接兩大國際機場的外環(huán)線，無論是進市區(qū)還是出外公干，一路暢通無阻，直達目的地。目標客層的細分決定了項目市場定位的寬窄度。對以居家生活為主的經濟型別墅客層而言，虹山半島周邊公共交通環(huán)境尚明顯不夠發(fā)達、生活機能設施還遠遠不夠成熟；物業(yè)單套總面積設計控制得不夠小，銷售單價偏高，總價更是太大等等。每套建面大約在130—200平方米左右，有一至兩面墻體和鄰居公用，但有獨立的院子和車庫。從價格來看，聯體別墅常建立在遠離城市中心地域，土地價格要低的多是不言而喻的，但聯體相對于獨立別墅來說，由于占地面積小價格就更實惠，而共享空間又遠甚于獨立別墅。其一為面向富裕的中產階層的聯體或雙復式別墅。其二為面向工薪階層的中、低檔聯體別墅、聯排式別墅、里弄式住宅和所謂的新獨院住宅，此類物業(yè)又被稱作“經濟型別墅”。其單套價范圍一般在4000元以下/平方米，由此也就控制了總價不大（40—80萬元之間）。（二） 閔行顧戴路周邊區(qū)域聯體別墅市場調查區(qū)域聯體別墅市場概況閔行顧戴路及其周邊區(qū)域樓市的板塊行情集結樓盤開發(fā)形成區(qū)域特點。從地理位置來看，這里出行方便、公交線路多，生活配套服務設施充足；從入市價格來看，地區(qū)性均價為4300元/平方米，這里的聯體別墅因為市場定位明確，樓市定價參考依據于周邊其他物業(yè)住宅。圣陶沙花園則以經濟型居家性市場定位入市，其單價在4060元左右/平方米，總價則控制在70—80萬元，面積在173—201平方米之間。近來，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風格，相繼開發(fā)了定位于高級白領的別墅住宅。莘松地區(qū)別墅個案比較表（聯體式）別墅類別：聯體式別墅 所屬區(qū)域：莘松地區(qū)案名項目 陽光愛琴海位置莘松路（近桃江路）開發(fā)商松貿房地產開發(fā)有限公司聯系電話64332988占地面積11萬平方米總建面積6萬平方米小區(qū)類別聯體別墅區(qū)容積率0．55綠化率50%建筑風格歐式風格聯體種類多種聯排式層數三層總幢數（戶數）300戶（估）面積范圍200平方米左右單價范圍3000元/平方米（均）總價范圍5060萬/套銷售率60%左右備注（四） 莘閔高檔別墅區(qū)聯體別墅市場調查區(qū)域內聯體別墅分布區(qū)域內聯體別墅相關信息匯總比較附莘閔高檔別墅區(qū)聯體別墅均價分布圖附莘閔高檔別墅區(qū)聯體別墅總價分布圖附莘閔高檔別墅區(qū)聯體別墅面積范圍分布圖專題篇2—1市場調查選取范圍說明2—2虹山半島（一期）市場調查2—3虹山半島相關區(qū)域聯體別墅市場調查2—4虹山半島相關區(qū)域獨立別墅市場調查2—4 虹山半島相關區(qū)域獨立別墅市場調查（一） 上海獨立別墅市場概況獨立式別墅以其獨特的建筑風格及其住宅功能，既徹底保證了居家的私密性，又體現了居家的私密性，又體現了居住者的品位。而去年底今年秋，由于延安復線西移，使滬青平公路沿線別墅價格上揚的同時，供應火爆，說明大市政交通改善給市郊別墅帶來新的機遇。近期，一些銷售價在每平方米6000元以上的別墅，有的還未上市便有大量客戶認購便是一例證。閔行顧戴路板塊別墅個案比較表（獨立式）別墅類別：獨立式別墅 所屬區(qū)域：閔行顧戴路板塊區(qū)域案名項目 圣淘沙花園新加坡園（大上海國際花園）奔馳別墅位置顧戴路2199弄漕寶路1555號七莘