樓盤急待解決的問題與工作建議(參考版)
2025-03-29 01:55本頁面
【正文】 有的地方可能寫得有點重了，帶有情緒，請王總海涵。當然，也不是一直要這么辛苦，永遠得指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促、監(jiān)督甚至塑造這些人的思想（如先做人后做事），等團隊形成后可能好一些，比如我們開發(fā)二期就要比現(xiàn)在好得多，到時候王總的那些固有的優(yōu)勢能發(fā)揮更多的作用。王總可能前一段也有點迷惘，管理這群人不胡說亂動好辦，讓他們出色工作就不是那么容易，比對付政府難多了。但非此不能從根本上解決迎賓花園的問題，這本是王總的合伙人該做的事，希望王總能體諒動力公司的良苦用心。僅靠廣告投入只能帶來客戶參觀，但無法取得實質(zhì)性的銷售突破與整體營銷進展。銷售的口碑傳播至關(guān)重要，因為我們的客戶所處的社會層次決定了他會經(jīng)常與此種層次的人物交往，釀造了良好的口碑也就意味著積累潛在的客戶消費群體。由于已接近春節(jié)，業(yè)主原來大多打算今年春節(jié)在此過年，近兩日來售樓部非常惱怒，小心激化矛盾。老業(yè)主安撫針對交工推遲的問題怎么給業(yè)主一個合適的理由，或協(xié)商補償，應(yīng)盡量讓業(yè)主滿意，避免退房。沒有幾個人會看房后馬上決定買房，只是思考的時間長短不同而已。樓書要及時制作成品。設(shè)兩個類似家和萬世花園的路標，花園路上一個，售樓部東側(cè)一個。應(yīng)考慮將現(xiàn)在的售樓部建成一個準會所問題，如同大河龍城售樓部及展示區(qū)的檔次?！坝▓@里的別墅”的感覺應(yīng)最先從售房部開始。種的小樹半死不活，要果斷調(diào)整?，F(xiàn)在售樓部門口沒有門，走道小而窄，雜草叢生。現(xiàn)在的售樓部位置絕對不能讓，而且要加強展示區(qū)。 廣告、公關(guān)及品牌建設(shè)現(xiàn)在的廣告費偏低、戰(zhàn)役兵力相差太大，迎賓花園的品牌力量遠未形成，廣告費調(diào)整為總銷售額的5％左右。在已建成的樣板區(qū)內(nèi)加裝地?zé)?、彩色射燈；物業(yè)服務(wù)、園林維護、社區(qū)保安等軟性服務(wù)人部門務(wù)必專業(yè)。再請真正的園林公司別墅展示區(qū)的物業(yè)具體要素有，大門及廣場，北區(qū)道路、中央水景，各戶柵欄、綠地、園藝、地?zé)?、路燈等。這需要專業(yè)的物業(yè)公司來做。物業(yè)服務(wù)事關(guān)重大，別墅區(qū)居住者較關(guān)心自身的安全問題，這就要求物業(yè)達到類似裕達的管理、服務(wù)和安全水平。安全、智能安防系統(tǒng)的到位與完善問題。要更換高素質(zhì)的保安，保安應(yīng)配備西式專業(yè)制服，讓客戶感覺這是一個正規(guī)管理的社區(qū)。比如：民工隨處大小便問題嚴重地損害了迎賓花園的高檔別墅形象。 物業(yè)服務(wù)：服裝、素質(zhì)、保潔、綠化服務(wù)、三所品牌介入。必須從老總到員工、從組織結(jié)構(gòu)到人員思想以及行為模式，重新調(diào)整選擇合作單位的標準，確立企業(yè)威信。如果還是現(xiàn)在這個樣子，估計什么也難干成?，F(xiàn)在迎賓的工作： 團隊建設(shè)重中之重。 我們的別墅外觀造型出了問題，這是客戶不認可我們的重要原因，也成為競爭對手攻擊我們的重要方面。這是貫穿我們整個樓盤銷售全程的障礙。我們必須利用交房這一契機大做文章，改變這一形象。 整個房地產(chǎn)業(yè)正在由高峰向下滑，高層、小高層、別墅的單價已經(jīng)下滑。我們能不能接收幾個賓館的多余人員，請賓館當個物業(yè)顧問呢？這樣能一舉多得，三所是迎賓花園品牌的重要組成部分?，F(xiàn)在物業(yè)上李永會一個人力量太單薄，似乎還沒有大物業(yè)的力量。物業(yè)保安是除售樓員外直接與客戶接觸的人，他們的形象也部分代表著整個樓盤的形象。但是，這個女子衣衫破舊臉沒洗凈。而我們現(xiàn)在正處在這個誤區(qū)。如果這個千金的父母說；媽的，我女兒還沒過門就……。客戶在花180萬元購買別墅時，不僅考慮房子有多大，花園有多大，周邊配套怎么樣，而且還要從房地產(chǎn)公司人員的素質(zhì)，工地的環(huán)境，賣場和售樓部的氣氛等等方面，聯(lián)想判斷他這一百多萬元的將來結(jié)果。 這實際是一種不別墅的想法。物業(yè)公司的保安、保潔、綠化、維護與維修功能，現(xiàn)在最起碼能發(fā)揮兩個半功能。鄭州其它大型樓盤的成功也是如此，這也是營銷中的一條結(jié)論，唯有品牌和資本是企業(yè)賺取利潤的最有力保障。這樣整個算來品牌也沒花多少錢。建議從品牌長期打算，開發(fā)二期，以全面發(fā)揮品牌力量，降低單期品牌成本，獲取超額利潤。塑造品牌和品牌再利用塑造品牌尤其是塑造高檔品牌是個非常費力費錢的工作，單棟別墅高達180萬元,沒有頂級品牌形象不可能做完。我們必須重新調(diào)整我們的廣告、公關(guān)和品牌建設(shè)比例，尤其是要注意增加前期投入的比例。但以16萬人用一年時間去攻打80萬人，會成為經(jīng)典敗例。以較少的廣告投入，獲取更多的銷售，短期可以，長時間這樣作，會使樓盤長期處于戰(zhàn)略劣勢，涸澤而漁。以正常的費用比例，干脆果斷地把樓盤做完，為樓盤多歸避風(fēng)險，才是營銷人員的主要工作。大河龍城目前的實際銷售并不比我們多。大河龍城從2002年5月至今，廣告費總投入270萬元，單4個大型戶外廣告塔每年就100萬元?，F(xiàn)在看來，鄭州市類似別墅這種物業(yè)形態(tài)，廣告費應(yīng)該占整個樓盤的4%－5％。%%。自2001年11月開盤以來，共投入報紙廣告53萬元。九、廣告、公關(guān)、品牌及品牌再利用問題
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