【正文】 城居傳奇，金色之戀。 自然水岸，健康人居l l 城市新貴的純水岸生活l l第十二章 主題廣告語建議 l l第十一章 銷售進度預測 根據(jù)本項目前期廣告宣傳思路及項目自身素質以及項目面臨的競爭的情況，[金色海岸]有望實現(xiàn)如下銷售目標：開盤后第一季度三個月完成第一期50%的銷售開盤后第二季度完成第一期30%的銷售； 風險5：廣告行動，廣告工作滯后。五、 五、2）調整價格策略，可采用明升暗降（具體方法待定），促使新老客戶打消價格顧慮盡快落訂。四、風險4：周邊競爭對手出場，“敵暗我明”令市場競爭白熱化。對策：依房地產開發(fā)企業(yè)TCS品牌戰(zhàn)略規(guī)劃，精益求精履約承諾盡可能使客戶達至滿意。對策：1）向交通主管部門申請小區(qū)公交車站2）在公交車未開通前配備小區(qū)交通車一、風險1：整體形象包裝工作不到位，準備工作未充分優(yōu)質完成，匆匆開盤上陣，導致本項目的市場品牌形象未能迅速占領預期的市場份額，為后期的推廣造成難度。具體的價格制定我司將提供《價格定位》報告。根據(jù)市場情況以及[金色海岸]自身品質，我司建議將[金色海岸]一期起價定為830元/m2，均價為（1050元/m2），在二、三期可將其上調。四、[金色海岸]價格建議遂寧市住宅市場價格普遍偏低，600800元/m2的住宅為市場主流。價格缺少升值空間 在樓盤銷售業(yè)績較好時，認為入市價格過低，過快或過大調整房價致使市場應預留的空間失去，這將有可能導致樓盤失去市場，一旦發(fā)現(xiàn)價格控制失誤，再欲下調又無法下調時，將會變得騎虎難下。 將價格做空即在實際接受力較差的情況下，仍人為提高市場銷售價，而在實際銷售中又隨意讓客戶還價、打折。 價格明顯下調，不僅會嚴重挫傷已購房者的積極性，帶來市場負面效應，而且會使樓盤市場信譽度下降，從而影響樓盤銷售。隨著工程和銷售進度推移，后期售價相對高于前期售價，由此可樹立物業(yè)逐步升值的良性市場反應。但由于本項目為多層，這種差別并不會太大，故樓層間價格差不宜太大。二、各開發(fā)期價格策略思路 基于本項目分期開發(fā)的特點，我司建議樓層差價小，各期差價拉大的定價策略。在調價短期內可能遭遇拓展的瓶頸，這需要用優(yōu)惠方式，促銷活動或更靈活的方式來完成過渡。開盤時以較低的起價投入市場有利于對市場進行快速滲透，吸引目標客戶，同時可達到預留升值空間的目的。第九章 價格策略 因銷售策略的變換對項目的銷售帶來的負面影響較小，因此可以做較大調整。 因此在預約登記期（加熱期）期間，項目組將會積極的、有意識的去試探客戶對[金色海岸]的判斷。 價格策略：由于本項目價格在遂寧目前房地產市場中屬于高價位，因此在推售過程中有可能會受到一定阻力。三、 三、 通過后期市場調查，了解有關營銷策略實效果。 售樓處詳細填寫客戶信息反饋，以間接分析營銷策略實施效果。 對廣告、形象包裝、價格執(zhí)行方案等工作執(zhí)行及相關文本做詳實記錄，歸檔留存。2． 2．一、營銷策略的實施1． 1．五、小結 本項目整個推廣過程從基本形象展示、小區(qū)劣勢轉化、居家理念轉接灌輸?shù)狡谛^(qū)實在內容展示、居家理念直鋪陳訴再到小區(qū)強力銷售推廣最后到品牌的鑄造。該階段主要以公關活動、小區(qū)居家理念作推廣，同時細訴生活品質，以逐步鑄造起小區(qū)高貴的品牌形象及天信公司的品牌。三 沸騰期（見后期報告）銷售期主題：點燃紅色風暴。與客戶交流，增進信任。62該期間絕不向外透露任何價格信息。雖然遂寧市目前在賣場處理上較為簡陋，但本項目定位高，且目標客戶不僅限于遂寧市本地居民，因此優(yōu)秀的賣場設計有利于本項目的脫穎而出，在前期即實現(xiàn)較為理想的銷售。目的：A，解決客戶到[金色海岸]的不便；B，對[金色海岸]起到形象包裝的作用。 [ 金色海岸]專線物業(yè)管理：物業(yè)管理現(xiàn)場服務，齊步、武術訓練表演，加之置業(yè)顧問的巧妙灌輸，讓天信公司宣傳的物業(yè)管理服務理念深入人心。樣板房：結構合理、布局溫馨、舒適、雍容華貴的樣板房，讓客戶留連忘返，思家情深。智能化：由于大多數(shù)市民對智能化均無直觀的感受，通過現(xiàn)場展示及置業(yè)顧問的專業(yè)講解，讓客戶從慢慢認識到接受這一配置、到最終對其產生一種依賴性。那綠意濃濃的寧靜，情侶靠椅的如詩般感受，休閑小亭的愜意，小孩游樂場的歡快，再加上物管、置業(yè)顧問無微不至地關懷服務，家的溫馨、寧靜被表現(xiàn)行淋漓盡致，讓人產生絲絲戀意。環(huán)境：公園（賣場景觀環(huán)境）將作為賣場展示的最為重要的部份。目的：通過賣場環(huán)境、智能化、樣板房、物管等的全面展示，給客戶予強烈的震撼力，以樹立起樓盤高貴品質形象，增強客戶消費信心。廣告、宣傳推廣策略實施總的說來，本階段各項工作為后期銷售打下了扎實的基礎。小結：21 本階段通過對地段的炒作，對市場的進一步調查，為銷售掃清了障礙。28目的：增進與客戶之間的感情，讓客戶感受到天信公司的關懷備至（征求其意見）；同時，也利于小區(qū)建設更符合消費者需求。22電視臺天氣預報期廣告；23本階段銷售推廣工作24市場試探25客戶來源：以前接觸過的受訪者或潛在客戶。宣傳公司，樹立公司良好企業(yè)形象。174按揭消費理財方式。17第五代居家模式：171社區(qū)化：完善配套，注重環(huán)境，注重社區(qū)人際交往，注重社區(qū)管理、服務質量。164版面設計：仿《重慶旅游報》設計形式；用圖片活躍版面，用娛樂、時尚、旅游、生活小常識等豐富專刊內容；設個人信息免費登記；設閱刊有獎活動。?？砂l(fā)布、宣傳的信息量大，可彌補戶外廣告、活動的不足。16[金色海岸]特別?？ǖ谝黄冢?61版面大?。喝請髮﹂_162發(fā)行時間：根據(jù)宣傳推步驟發(fā)行，不定時按“期”發(fā)行。14“第五代居家模式”特別宣傳活動15宣傳形式、內容：151過大量圖片介紹龍湖花園、置信麗都、廣州碧桂園等引領當?shù)鼐蛹夷Ｊ降膫€案，同時結合遂寧市城市發(fā)展狀況，得出遂寧市第五代居家模式將是一個什么樣的概念。一、 一、□本項目的開發(fā)，不僅要為開商取得預期的投資回報，同時更要為開發(fā)商、樓盤樹立起良好的品牌形象，積累無形資產，以保證天信公司的永續(xù)經營。特別應化地段弱勢為優(yōu)勢，消除消費者這一心理障礙。[金色海岸]將以超凡脫的綜合品質、全新的社區(qū)居家理念、超前的戶型、宜人的居住環(huán)境以及完善的服務質量推向市場，這將會在遂寧市房地產市場中形成鶴立雞群的局面。第七章 階段性營銷推廣策略 第四階段（持續(xù)銷售期）后期不斷靠宣傳活動、小區(qū)冠名及口碑傳遞深化項目品牌。第三階段（開盤強銷期）以實實在在的銷售率及消費者認同度實現(xiàn)項目的品牌價值。第二階段（加熱期）以直觀的展示和消費者直接參與的形式強化[金色海岸]的品牌形象，并以工作人員專業(yè)、規(guī)范、熱情、周到的服務形象讓消費者認同。四、品牌形象的樹立及延續(xù) 物業(yè)品牌形象的樹立不是一朝一夕的，是項目整個銷售推廣過程中日漸積累而成的，對開發(fā)商而立，將是一筆無形的資產。[金色海岸]項目的品牌價值作為一個整體概念，她建立在基本的品牌認同上，即客戶對項目基本價值的認同（具體體現(xiàn)在項目的銷售上）。 人的形象——工作人員專業(yè)、規(guī)范、熱情、周到的服務形象； 企業(yè)形象——發(fā)展商在當?shù)仄髽I(yè)較好的口碑傳頌； 一、樹立品牌形象的目的：在重慶，一提起住宅小區(qū)，人們總會想起“龍湖花園”，在一定程度上，她代表和引領著一個地區(qū)、一個時代房地產業(yè)發(fā)展史，有著不估量的價值意義。通過業(yè)主活動、生活方式宣傳、冠名等鑄造小區(qū)高貴品牌形象，提升項目價值。按計劃一期工程主體已完工，著重把工程進度或前期銷售作為主要推廣內容。利用春節(jié)促銷，且此時主體快完工，按照遂寧市一部分人的購房慣例將通過直銷積累客戶將再次達成旺銷。此時期可稍作休整，補充直銷隊伍進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊區(qū)域的直銷宣傳。33推廣方式：購房者與項目開發(fā)商面對面交流的方式，如：具參與性質的活動和項目單方面展示活動。 居家環(huán)境——分散前期賣點組合，逐一詳細展現(xiàn)給消費者，如環(huán)境、區(qū)位、戶型等。 開盤搶購熱潮——開盤期適當制造搶購氣氛，以引導其他觀望者增強購買信心；□ □開盤強銷期31持續(xù)時間（分三個階段） 第一沖擊波第二沖擊波第三沖擊波32推廣內容□ □最終讓消費者認為我們推出的價格比其想象的低，使其有實惠的感覺以促使其在開盤時下定。24 推廣方式：除一階段所采取方式外，還有現(xiàn)場推廣活動等。 金色海岸大事記——記錄遂寧花園重大工程變化及各類重大活動、事件等。 智能化——小區(qū)智能化系統(tǒng)展示；□ □ 物業(yè)管理——物業(yè)管理隊伍及優(yōu)質服務展示；□ □ 娛樂、休閑設施——會所及健身設施、兒童活動場地；□ □ 戶型——私家花園、空中花園，遂寧市首家經典躍層設計；□ □□ □預熱期21應到人員、物料：除“點火期”的條件外，還應有樣板房及期環(huán)境、所有銷售物料、物業(yè)管理人