浦東大道項(xiàng)目整體定位報(bào)告(參考版)
2025-03-26 10:21本頁(yè)面
【正文】 自身?xiàng)l件——本項(xiàng)目緊靠黃浦江，景觀優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)品規(guī)劃業(yè)態(tài)較多，且周邊交通便利，具備了定位成區(qū)域內(nèi)高檔景觀綜合社區(qū)的條件。 區(qū)域發(fā)展——依靠周邊陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、新上海商業(yè)城、竹園商貿(mào)區(qū)、區(qū)域辦公、商業(yè)、居住市場(chǎng)正處在形成階段，受上述三個(gè)地區(qū)輻射范圍、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的影響，未來(lái)在該區(qū)域內(nèi)，將形成高檔商品房集中、辦公氛圍濃厚的現(xiàn)代綜合型社區(qū)。 宏觀政策——目前上海整體市場(chǎng)已有回暖的跡象，但由于“國(guó)六條”的出臺(tái)，后市的不確定又有所增加；但上海做為國(guó)際大都市，宏觀政策將對(duì)上海有所調(diào)整，因此政策對(duì)高檔住宅影響不大。因此，江景是其重要的特色綜合社區(qū)——本案的產(chǎn)品線幾乎涉及房地產(chǎn)的各大項(xiàng)，并且在同一地塊內(nèi)共生循環(huán)，共為一體，是一個(gè)綜合型的項(xiàng)目。 三、項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目定位：綜合上海宏觀市場(chǎng)和浦東新區(qū)區(qū)域規(guī)劃，結(jié)合項(xiàng)目自身的立地條件以及產(chǎn)品規(guī)劃特征，本項(xiàng)目有條件塑造成：具有城市活力的集生活、休閑、購(gòu)物、商務(wù)于一身的高檔景觀綜合社區(qū)定位分析：城市活力——與浦東大陸家嘴區(qū)域共同成長(zhǎng)，與上海重點(diǎn)規(guī)劃共同發(fā)展的成長(zhǎng)過程。3. 以項(xiàng)目本身地塊屬性優(yōu)勢(shì)為切入點(diǎn)，住宅、商業(yè)、辦公、酒店式公寓混合的一個(gè)產(chǎn)品項(xiàng)目。走高端的濱江景觀住宅。本案 表現(xiàn)能力附加值源深板塊，左擁陸家嘴，右抱世紀(jì)公園——成熟的高品質(zhì)居住區(qū)板塊定位以陸家嘴為核心的浦江兩岸規(guī)劃，具有規(guī)劃優(yōu)勢(shì)與景觀優(yōu)勢(shì)景觀優(yōu)勢(shì)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)浦東大道是陸家嘴金融、商務(wù)向外輻射的黃金軸，本案南臨浦東大道具有遠(yuǎn)景發(fā)展的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)以上附加值的分析，無(wú)疑本項(xiàng)目產(chǎn)品的特質(zhì)化優(yōu)勢(shì)明顯。1. 經(jīng)研究分析，在去年的國(guó)八條出臺(tái)后，在整體市場(chǎng)下滑的情況下，本區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)品抗跌性強(qiáng)，價(jià)格調(diào)整幅度微小；而與此相反的中低端產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整幅度大，受市場(chǎng)面影響較大。 二、項(xiàng)目市場(chǎng)切入點(diǎn)分析受宏觀政策面的影響，市場(chǎng)的觀望氣氛仍然嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然屬于買方市場(chǎng)，整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)處于高位運(yùn)作。未來(lái)現(xiàn)上海海事大學(xué)地塊的規(guī)劃屬性將值得期待。項(xiàng)目在區(qū)位上緊臨浦東陸家嘴、竹園板塊，受兩大中央商務(wù)區(qū)CBD板塊的輻射影響，占有一定的地理優(yōu)勢(shì)；同時(shí)項(xiàng)目周邊已經(jīng)建有格力Home2Office辦公樓及新近落成正在招租的東晶國(guó)際公寓的辦公樓，另外源深路一幢幢老式House辦公樓形成了基金、證券金融一條街也相當(dāng)成氣候。他們這些樓盤的成功推出將有利地提升該區(qū)域的住宅檔次。4. 項(xiàng)目周邊已形成配套設(shè)施較齊備的居住區(qū)，且該區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品有向高端發(fā)展的趨勢(shì)。項(xiàng)目的東西地塊為已經(jīng)建成的小區(qū)，對(duì)該案的總體規(guī)劃不構(gòu)成影響。項(xiàng)目四周的規(guī)劃條件：南塊現(xiàn)為上海海事大學(xué)， 2007年將遷址到占地4000畝的臨港新城新校區(qū)，屆時(shí)該按地塊將重新出讓、規(guī)劃。該區(qū)域規(guī)劃中大部分作為商辦、綜合的用地性質(zhì)，規(guī)劃調(diào)整為生態(tài)居住、旅游文化和少量商辦用地，實(shí)現(xiàn)沿江地區(qū)由生產(chǎn)型向綜合服務(wù)型的功能轉(zhuǎn)化，突出黃浦江母親河的環(huán)境襯托作用。本項(xiàng)目地塊不涉及動(dòng)拆遷，已經(jīng)完成了七通一平的開發(fā)條件。一句話，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資環(huán)境得到了極好的維護(hù)。但是，上海在這一條政策的出臺(tái)上極好地保護(hù)了開發(fā)商的權(quán)益，單項(xiàng)目開發(fā)并不會(huì)受到“90平方米”供應(yīng)比重的限制，依然可以以區(qū)域市場(chǎng)為導(dǎo)向，開發(fā)“自己”的產(chǎn)品。尤其是把“開發(fā)商90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上”的這一條政策作為該次政策的重中之重來(lái)實(shí)施——調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。2. 上海國(guó)六條的新政細(xì)則有利的增強(qiáng)了上海開發(fā)商的投資信心，并極好地維護(hù)了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資環(huán)境。世紀(jì)公元2KM左右。 未
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