南京祿口星漢城項(xiàng)目報(bào)告(參考版)
2025-03-26 05:56本頁面
【正文】 表 普通住宅價格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容（指標(biāo)） 權(quán)重百利華府（A）頤家春天(B)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑規(guī)模20%1區(qū)域位置10%項(xiàng)目規(guī)劃15%外部環(huán)境15%建筑設(shè)計(jì)15%物業(yè)配套10%開發(fā)商形象15%合計(jì)100%//數(shù)據(jù)來源：南京優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出參考定價：以項(xiàng)目A為參考：3700 =2014以項(xiàng)目B為參考： 3400 = 2146本案價格推算可得：注：權(quán)重的確定如下表所示：項(xiàng)目編號項(xiàng)目名稱與目標(biāo)對象相關(guān)性項(xiàng)目權(quán)重A百利華府較強(qiáng)35%B頤家春天很強(qiáng)65%本案價格=項(xiàng)目A修正價格A權(quán)重+ …… +項(xiàng)目D修正價格D權(quán)重=2100元/平方米 根據(jù)以上數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合目前的市場情況，本項(xiàng)目如若現(xiàn)階段銷售，普通住宅的銷售均價可在：2100元/平方米左右。我們選取了項(xiàng)目周邊的同類物業(yè)的項(xiàng)目百利華府、頤家春天，共2個項(xiàng)目作為可比案例。內(nèi)容包括：安全智能化、信息網(wǎng)絡(luò)智能化、管理人性化等三個方面組成。更能誘發(fā)人們的新奇感，從而利用人們崇洋及喜新的觀念來打造小區(qū)環(huán)境，提升產(chǎn)品價值。在景觀規(guī)劃中通過“借景”與“引水”的概念引入小區(qū)景觀中，即能夠豐富小區(qū)的景觀層次，又能夠?qū)⑿^(qū)的內(nèi)部小景與外部自然水源相和諧。項(xiàng)目與景觀模式的對接1. 區(qū)域大環(huán)境與小環(huán)境的有機(jī)結(jié)合綜觀區(qū)域環(huán)境全局，從項(xiàng)目的地域性與人文環(huán)境入手，挖掘市場中最符合消費(fèi)者需求的景觀環(huán)境 。11. 自然性景觀設(shè)計(jì)的源泉來自于自然界，現(xiàn)在所做的石、山、樹、花等盡量仿自然界的東西。應(yīng)該注意居民在居住區(qū)內(nèi)不同時間、空間、方位的視角和活動方式，進(jìn)行全方位的景觀設(shè)計(jì)，努力創(chuàng)造步移景異，延綿不斷的效果。10. 連續(xù)性在居住環(huán)境景觀空間中，連續(xù)性是指空間界面的連續(xù)，其中主要包括建筑、道路、鋪地、綠化、小品等。9. 和諧性多樣化的環(huán)境各要素之間做到和諧統(tǒng)一，避免不同形式、風(fēng)格、色彩的要素產(chǎn)生沖突和對立。居住環(huán)境可歸結(jié)為由公共性空間、半公共性空間、半私密性空間和私密性空間四個層次組成的空間體系?？梢越?jīng)槙物、雕塑、噴泉等景觀構(gòu)筑物為標(biāo)識系統(tǒng)。6. 識別性居民是小區(qū)環(huán)境的主體，要求所處的環(huán)境具有基本的識別性，讓居民能分辯出自已的住宅以及自身在空間環(huán)境中所處的位置、方向、進(jìn)而掌握環(huán)境的構(gòu)成模式和組織規(guī)律，以便按不同的時間和場合的需求，以最佳的方式到達(dá)自已想到達(dá)的位置，參加自已想?yún)⒓拥幕顒?。引入自然界的山、水、綠化，模擬自然風(fēng)光，也是居住環(huán)境的基本要求。環(huán)境的文化性還體現(xiàn)在環(huán)境與人的行為互補(bǔ)過程中，美好的環(huán)境提升居民的自覺意識，而文明的行為活動，反過來又促進(jìn)環(huán)境品質(zhì)的提升。居住環(huán)境的營造應(yīng)該就是這些內(nèi)涵的綜合體現(xiàn)，它的創(chuàng)造過程就是這種內(nèi)涵的不斷提純、演繹的過程。環(huán)境的道路交通設(shè)計(jì)要做到人車分流；各種設(shè)施尤其是兒童、老人與殘疾人的活動設(shè)施要盡量做到適合不同人的需要，達(dá)到無障礙設(shè)計(jì)的要求，提高安全性等級；兒童活動場地的設(shè)置特別要考慮家長方便進(jìn)行視覺監(jiān)護(hù)。安靜、空氣、綠化這三個要素是人們最為關(guān)心的舒適性基礎(chǔ)，通常衡量舒適度的因素有：居住密度、綠地面積、室外活動場所面積與設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、室外環(huán)境的噪聲標(biāo)準(zhǔn)、日照、空氣質(zhì)量等各項(xiàng)指標(biāo)；從家門口走到戶外活動場地，有良好的過渡、如風(fēng)雨廊、小涼亭等 ，以滿足人的行為需要為標(biāo)準(zhǔn)。同時健康性還要求有健康身心的設(shè)施，空間配套齊全，滿足居民鍛煉身體的需求。居住環(huán)境的實(shí)體要素—如住宅和其他設(shè)施的布局要能組織起良好的自然通風(fēng)系統(tǒng)。單體景觀包括：入口、門與圍墻、坐椅與桌凳、地面鋪裝、停車場、候車棚、路障、指示牌與標(biāo)志、庭院、花架與亭、臺階與擋土墻、拉極站與廢物箱、雕塑、花池、水景等等。單體景觀起到中介作用，即對兩個相互對比的環(huán)境進(jìn)行調(diào)節(jié)，以求得人的視覺和心理平衡，增強(qiáng)不同環(huán)境的活力。單體小品功能簡明、體量小巧、造型新穎別致，帶有意境與特色，小品雖不能起主導(dǎo)作用，但它是完善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，創(chuàng)造環(huán)境藝術(shù)的重要組成部分。建筑風(fēng)格和目標(biāo)市場的定位要準(zhǔn)確，而環(huán)境和景觀的也營造也要既然符合與建筑的和諧，也要吻合目標(biāo)客群的審美情趣。力求將小區(qū)融入周邊的自然環(huán)境之中。 輔助主力店服務(wù)設(shè)施輔助主力店零售設(shè)施輔助主力店配套輔助店文化娛樂設(shè)施輔助主力店餐飲設(shè)施核心主力店：銀行、郵局、電信等美容美發(fā)、診所、家電維修等核心主力店：綜合超市服裝、電器、家居、書店、音像店、文化用品等各類專業(yè)店商品特色店核心主力店：影院、健身中心等藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等核心主力店：咖啡簡餐、酒吧等快餐店、風(fēng)味小吃、熟食店、冰品店等鄰里中心業(yè)種劃分列表：景觀設(shè)計(jì)建議：景觀設(shè)計(jì)理念的要素要素一：周邊環(huán)境的選擇與外延拓展小區(qū)的環(huán)境定位，要結(jié)合該城市的形象定位，要與城市的大環(huán)境風(fēng)格相協(xié)調(diào)，把住宅小區(qū)景觀融入整個城市之中。本案要借鑒鄰里中心的先進(jìn)理念，打造一個以商業(yè)服務(wù)新概念的社區(qū)商業(yè)中心。現(xiàn)鄰里中心設(shè)定了一個基本的12項(xiàng)功能，主要將商業(yè)和公益有機(jī)的結(jié)合起來，一些政府需求的，一些百姓必備的功能，努力實(shí)現(xiàn)顧客、經(jīng)營者、政府三者滿意，取得了企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的良好局面。新加坡建屋發(fā)展局成立初期，鄰里中心有一個規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)，并且在逐步的提升的，至90年代，通過多年來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)新模式的鄰里中心。商業(yè)部分：打造社區(qū)鄰里中心，提供全方位的商業(yè)配套和服務(wù) 鄰里中心型社區(qū)商業(yè) 闡釋：鄰里中心的由來。 5+1多層，設(shè)計(jì)面積為70—75平米的二室一廳，90—10
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