華軒大廈結(jié)案報(bào)告(參考版)
2025-03-26 05:51本頁面
【正文】 。公司在與甲方終止合同后，除非甲方在底價(jià)及銷售時(shí)間上有較大的讓步，否則繼續(xù)操作本項(xiàng)目意義不大，且存在較大風(fēng)險(xiǎn)。7． ，并不是很高。特別是對(duì)于合同約定的銷售時(shí)限和保證金退還等條款對(duì)我方不利的情況估計(jì)嚴(yán)重不足，如銷售時(shí)限按預(yù)售證取得后8個(gè)月內(nèi)完成銷售，但對(duì)于商鋪來說是最佳的銷售時(shí)期為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，商鋪銷售時(shí)間短且時(shí)機(jī)不佳。主推商鋪期正值國家宏觀調(diào)控力度大大加強(qiáng)，使得市場觀望氣氛濃重，對(duì)于商鋪銷售更加雪上加霜。業(yè)態(tài)選擇和招商工作沒有很好的開展，致使后期工作產(chǎn)生被動(dòng)局面，直接影響到商鋪的銷售工作。通過本案中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可知對(duì)于上海市場來說特別是中價(jià)位的物業(yè)采用新聞晨報(bào)較為有效，對(duì)于要在短期擴(kuò)大知名度和影響的新民晚報(bào)較為有效，上海樓市是最為權(quán)威的專業(yè)媒體之一對(duì)于購房者有較大的指導(dǎo)作用。4． 在媒體選擇上值得注意的是，沒有選擇強(qiáng)勢(shì)媒體以保證其有效性。3． 同時(shí)也看到我們不能一味照搬中凱的成功經(jīng)驗(yàn)，將不同的形式的物業(yè)一同一種方式銷售。同時(shí)售摟處形象和工地形象不佳也是影響客戶接受度一個(gè)重要方面，看到圍墻廣告和售樓處的路過客戶占成交客戶中絕大多數(shù)（59%）就可以說明問題。結(jié)論1． 酒店式公寓銷售成功，和比較貼近市場的定位有著很大的關(guān)系，入市時(shí)機(jī)的把握和切入點(diǎn)較好，把主攻目標(biāo)放在周邊客戶群上符合此類郊區(qū)物業(yè)銷售區(qū)域性較強(qiáng)的特點(diǎn)，策劃和業(yè)務(wù)推廣都較為貼切。 尋找15家拍賣行，但絕大多數(shù)拍賣行規(guī)定只能進(jìn)行現(xiàn)房拍賣，且只接受房產(chǎn)權(quán)利人的委托才可以進(jìn)行拍賣，而更重要的是該商鋪目前處于期房階段，所以該辦法也無法進(jìn)行下去。對(duì)中凱城市之光老客戶均電話溝通一遍，但均表示對(duì)其地理位置偏而不感興趣。通過上海黃頁、網(wǎng)上搜索、從公司客服部索取到上海部分比較知名的餐飲、娛樂商會(huì)的名單及聯(lián)系方式逐一電話溝通并寄發(fā)DM，希望通過先租后售的形式打開銷售通路，終因種種原因且沒有成熟的租賃方案而轉(zhuǎn)用單一銷售方式推向市場但由于大多商戶以租賃為主和商鋪面積大總價(jià)高等原因，以失敗而告終。案場人員通過跟蹤老客戶和中凱客戶挖掘潛力，制訂有效的清盤計(jì)劃，配合以新的圍墻廣告替代原先殘缺不全的舊廣告吸引周邊客戶等手段保證了酒店式公寓按期全部售罄?？梢娚虾Ｐ粜臀飿I(yè)和較低總價(jià)物業(yè)在江浙一帶的認(rèn)可度較高，尤其是溫州、臺(tái)州、義烏等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、民間資本雄厚的地區(qū)進(jìn)行推廣可達(dá)到較好的效果。第一次房展由于沒有預(yù)售證，被當(dāng)?shù)毓芾聿块T限制推廣，故效果不大。1． 由于當(dāng)時(shí)開發(fā)商關(guān)系戶所訂，需要更名，退訂17套，所占比例35%2． 由于客戶家庭矛盾，覺得投資回報(bào)率不高，退訂13套，所占比例27%3． 由于資金原因、預(yù)定時(shí)間過長、投資別處房產(chǎn)，退訂10套，所占比例21%4． 由于房屋朝向問題，退訂5套，所占比例10%5． 由于外地客戶不熟悉本地地理位置原因，退訂3套，所占比例7%2004年10月初樣板房施工完畢，并對(duì)外開放。原預(yù)定戶數(shù)為95戶，最終成交47套，退訂率為50%。在房型、面積和價(jià)格確定后于2004年5月26日開始內(nèi)部預(yù)訂?，F(xiàn)場銷售演練完畢，銷售資料及業(yè)務(wù)表單備齊，并開始積累有效客戶 接受預(yù)約。并就相關(guān)銷售道具和統(tǒng)一說辭進(jìn)行了制作和確定，并組織銷售人員依照銷講進(jìn)行了培訓(xùn)和周邊市場調(diào)查，銷售員采取考核上崗以保證銷售工作的正常開展。針對(duì)本案，較為合適的平面媒體應(yīng)為新聞晨報(bào)，從較高的來人來電量可知，但無成交量說明在來電接聽和現(xiàn)場接待上存在問題，另一方面也說明區(qū)域外
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