[調(diào)研報(bào)告]cbd公寓項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告(參考版)
2025-03-26 02:21本頁(yè)面
【正文】 三是純居住物業(yè)和酒店式服務(wù)公寓要求產(chǎn)品的品質(zhì)高，注重細(xì)節(jié)的塑造，因此會(huì)加大投資成本。這種定位方式雖然保證了產(chǎn)品的品質(zhì)，也能夠樹立企業(yè)的社會(huì)形象，但卻存在三個(gè)方面的劣勢(shì)，一是由于寫字樓整售會(huì)影響價(jià)格，因此企業(yè)利潤(rùn)勢(shì)必受到影響。鑒于資金問(wèn)題，北側(cè)寫字樓可采用整售的方式，以保證產(chǎn)品的整體品質(zhì)。（二）對(duì)耀輝的建議考慮到目前的市場(chǎng)形勢(shì)，耀輝公寓的入市會(huì)不可避免地遭遇公寓入住高峰，而這種高峰效應(yīng)的持續(xù)時(shí)間不得而知，因此，如果定位為商住公寓快進(jìn)快出會(huì)是一個(gè)比較理智的選擇，這樣不僅資金回籠快，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小，而且能夠取得比較客觀的銷售利潤(rùn)，但無(wú)疑會(huì)對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)和北側(cè)寫字樓的品質(zhì)產(chǎn)生不良影響，這不符合企業(yè)的開發(fā)目標(biāo)。實(shí)際上，從高檔公寓的投資回報(bào)率來(lái)看，目前已經(jīng)處于低谷。從未來(lái)供應(yīng)來(lái)看，沒(méi)有大規(guī)模的放量，新城國(guó)際的公寓項(xiàng)目也為分期開發(fā)，對(duì)市場(chǎng)影響不大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境樂(lè)觀。另外如果居住品質(zhì)高也會(huì)對(duì)客戶產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，例如東方瑞景其單層住戶面積偏多因此銷售情況不容樂(lè)觀，而相比之下，其他能夠做到單層24戶的項(xiàng)目，銷售情況比較盡如人意。二是高檔公寓客戶比較注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)和居住品質(zhì)。他們屬于社會(huì)精英階層，支付能力強(qiáng)，看中個(gè)人資產(chǎn)的投資價(jià)值，一部分客戶享有企業(yè)的住房津貼?？梢?jiàn)，在CBD區(qū)域100平米——200平米的二居、三居不僅是主力戶型，也是熱銷戶型。項(xiàng)目名稱物業(yè)管理公司費(fèi)用藍(lán)堡國(guó)際公寓國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司4 新城國(guó)際第一太平戴維斯物業(yè)公司 金地國(guó)際花園北京金地物業(yè)管理公司5華貿(mào)中心公寓第一太平戴維斯 建外SOHO賽特物業(yè)5溫莎大道國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理公司6萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大連萬(wàn)達(dá)物業(yè)管理公司東方瑞景新加坡PREMAS集團(tuán)6旺座中心凱賓斯基飯店股份公司通用時(shí)代國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理公司6．8 二、CBD區(qū)域需求市場(chǎng)分析1．銷售情況分析目前CBD的公寓項(xiàng)目基本上可以分為三類，第一類是以溫莎大道和通用時(shí)代為代表的毫宅，這類項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平較高，均價(jià)在15000——16000之間?？梢哉f(shuō)，從配置上開看，CBD區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目的配套設(shè)施較為完善，檔次也屬于高端水平。室內(nèi)多采用實(shí)木地板和壁紙，注重營(yíng)造產(chǎn)品的品質(zhì)感，裝修色澤以咖啡色為主，有些項(xiàng)目可以挑選建材顏色。在大堂的設(shè)計(jì)上，普遍使用石材鋪裝，擁有品牌燈飾。項(xiàng)目名稱1居2居3居4居復(fù)式（5居）華貿(mào)中心6482107150162北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)59 61127141180283新城國(guó)際62107135146198234121133
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