【正文】 核心價(jià)值核心訴求： 五大置業(yè)價(jià)值，洛江綠廊之星訴求集群：洛江底價(jià)最具潛力物業(yè)（底價(jià)與低價(jià)）泉州唯一德式風(fēng)情屋村（ 德式建筑意韻、德式嚴(yán)謹(jǐn)作風(fēng)、德式先進(jìn)豪華 ）無遮攔全景音樂大中庭（最低密度、最大利用率 /德式景觀氣質(zhì)）買贈(zèng)型超值全尺寸房型（對贈(zèng)送面積的技術(shù)處理 /舒適型房型）泉州唯一專享交通配套（屋村巴士：校車、購物直通車）專項(xiàng)設(shè)計(jì) 針對噪聲污染 —— 雙層中空塑鋼窗針對社區(qū)安防 —— 物管、贈(zèng)送彩色防盜窗、彩色遮陽簾針對交通成本 —— 買房送電動(dòng)車針對裝修 —— 與家裝賣場聯(lián)合工行施行。 美爾奇（ GREEN）支撐點(diǎn)：需要在現(xiàn)有房型基礎(chǔ)之上加以優(yōu)化，充分體現(xiàn)了相關(guān)特質(zhì)；可考慮一定比例的簡裝修房（工行兩年零利率家裝貸款）。第四部分：項(xiàng)目核心價(jià)值界定項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位客群界定核心價(jià)值專項(xiàng)設(shè)計(jì)}定位： 洛江綠廊之星，德式風(fēng)情屋村 —— 泉州唯一支撐點(diǎn)： 在原有基礎(chǔ)之上加以調(diào)整的德式意韻的建筑外觀（大膽的色彩與線條）；明快、簡約、富于人性的景觀氣質(zhì)。綜合評述：就現(xiàn)有條件而言，本案有兩方面問題比較突出，與競爭現(xiàn)狀有脫節(jié)之處 ——首先是本案與中心城區(qū) /鎮(zhèn)區(qū)的關(guān)聯(lián)密切度（即工作、學(xué)習(xí)、生活的半徑過大）；其次是產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念與當(dāng)下房市環(huán)境的矛盾沖突。產(chǎn)品評估特質(zhì)：利好方面： 雙拼戶型布局中規(guī)中矩，空間組合無明顯不足。規(guī)劃布局特質(zhì) ：利好方面： 密度低，大中庭，南北正面棟距達(dá) 60米以上，全封閉式空間格局。特質(zhì)：利好方面： 位處萬安與雙陽城區(qū)的啞鈴連接部，交通易達(dá)性尚可；緊臨萬虹公路與洛江行政服務(wù)中心，地標(biāo)識別性尚可。同時(shí)遭遇高樓層銷售、大戶型銷售、大體量供需矛盾等三大瓶頸。同時(shí)隨著 2022年全國農(nóng)運(yùn)會(huì)在城東的召開，城東 /洛江兩大區(qū)域?qū)⒊蔀檎?、媒體及社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，從而給區(qū)域的推廣搭建良好的平臺，有利于提升板塊在廣大市民中的認(rèn)知度和影響力，從而極大程度地促進(jìn)整體板塊開發(fā)價(jià)值的提升。說明該區(qū)域投資購房的比例大，以洛江現(xiàn)有的居住環(huán)境和配套條件來看，目前對自住型客戶，特別是對中高端客戶的購房吸引力不大。 2022年下半年新推項(xiàng)目均價(jià)要突破 5000元 /㎡ 將面臨巨大的壓力和挑戰(zhàn)。區(qū)域內(nèi)大戶型有效需求量不大，二房和小三房 85—110 ㎡ 區(qū)間的中小戶型潛在市場需求量最大，將成為市場需求的主力戶型產(chǎn)品。因此洛江要消化大體量供應(yīng)壓力，必須尋求區(qū)域輻射面的突破。以多種產(chǎn)品滿足不同層次客戶群的需求，達(dá)到擴(kuò)容市場的目標(biāo)同時(shí)突破區(qū)域市場，站在更高層級的市場分析項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)。區(qū)域項(xiàng)目競爭優(yōu)勢分析項(xiàng) 目名稱 項(xiàng) 目地段 項(xiàng) 目 規(guī) 劃定位 主要 競 爭 優(yōu)勢嘉琳廣 場 304國道與安泰路交 匯處 中高端 產(chǎn) 品 /含 別墅 福新品牌和 項(xiàng) 目 強(qiáng) 大配套 規(guī) 模大江盛世 江 濱 大道 高端 產(chǎn) 品 /別 墅 項(xiàng) 目 規(guī) 模配套和一 線 江景 資 源美 爾 奇二期 安吉路景明花園 邊 中高端 產(chǎn) 品 未來城 東 洛江中心位置和周 邊 配套冠 亞愛 家 萬 發(fā) 路與安吉路交 匯處 中端 產(chǎn) 品 一期品 質(zhì)規(guī) 模和開 發(fā) 商品牌 實(shí) 力大 華項(xiàng) 目 萬榮路西 側(cè) 中端 產(chǎn) 品 項(xiàng) 目區(qū)位陽光國 際 花園城 萬榮路與安吉路交 匯處 中高端 產(chǎn) 品 龍頭 中心區(qū)位和 強(qiáng) 大商 業(yè) 配套關(guān)于客群 —— 面臨區(qū)域市場的擴(kuò)容問題面對如此龐大的市場放量，在本區(qū)域人口極為有限（僅 ）以及未來泉州市區(qū)每年供應(yīng)量突破 40萬平的情況下，僅僅從本區(qū)域及洛江城區(qū)作為主力客戶的突破口，則仍必將面臨區(qū)域整體市場 “供過于求 ”的市場壓力。關(guān)于競爭： 面對區(qū)域內(nèi)不同項(xiàng)目的競爭 ， 除了泉州幾大新區(qū)的板塊競爭外，城東洛江片區(qū)大量尚待開發(fā)地塊，將使區(qū)域內(nèi)形成內(nèi)憂外患的競爭格局。 市場總結(jié) 市場現(xiàn)狀： 供應(yīng)巨增，客源有限，內(nèi)憂外患、亟待突圍關(guān)于供應(yīng)量： 02年至今共推出商品房 ㎡，主要集中在洛江中心區(qū)；關(guān)于消化能力： 02年至今共消化商品房 ㎡，年平均消化約 10萬㎡；關(guān)于需求： 面臨市場供應(yīng)量加大需求量增長乏力的壓力區(qū)域 平均每年商品房供 應(yīng) 量 以往商品房需求量泉州中心城區(qū) 100150萬平 2022年全年需求 僅 100萬平左右城 東 洛江新區(qū) 4060萬平 每年需求大 約 10萬平左右泉州市區(qū)整體市場供應(yīng)量成倍加大，在幾大板塊競爭日趨激烈的情況下，區(qū)域面臨如何塑造板塊的核心競爭優(yōu)勢、擴(kuò)容市場、擴(kuò)容客戶，突破有效需求量增長乏力的壓力；另外區(qū)域面臨供應(yīng)量迅速放大，未來市場存量巨大，供應(yīng)量與需求量的巨大反差的第二重壓力。目前祥光花苑推出一百套特價(jià)房，每平米優(yōu)惠 800900元。對本案的參照價(jià)值： 本案周邊配套缺乏，可挖掘的區(qū)位潛力不大，營造出一個(gè)好的內(nèi)部居住環(huán)境對于本案的操作至關(guān)重要。 項(xiàng) 目的生活、教育配套 還 是要依靠中心 鎮(zhèn) 區(qū)，在交通易達(dá)性上劣于祥光花苑雙陽街道中心區(qū)，享受成熟的區(qū)域配套。目前已推出五期，共 約 13萬平方米，前三期基本售 畢 ，四、五在售。目前已推出二期（ 8棟 ），共 約 ， 預(yù)計(jì)08年 7月推出第三期。雙陽本地人企 業(yè) 中高層職員 、公 務(wù)員 及教 師 及個(gè)體 經(jīng)營戶3045歲 左右自住型為 主 業(yè) 問題 發(fā) 展前景雙陽本地工 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)， 僅 次于萬安街道位居洛江第二；企 業(yè)員 工最低月收入 800元，基本月收入在 2022元左右，最高月收入達(dá) 4000多元，具 備 基本的 購買 能力；評析： 在雙陽購房者的置業(yè)目的以投資型為主，受國家宏觀調(diào)控的影響，雙陽街道商品房的銷售將面臨抗性，開發(fā)商適當(dāng)?shù)淖尷?，營造良好的社區(qū)環(huán)境，提升居住品質(zhì)，吸引自住型客源，將有利于商品房銷售。投 資 性為 主A、泉州市區(qū)及周 邊 地區(qū)房價(jià)都處 于 較 高水平，而目前雙陽房價(jià)不高； B、雙陽位 處 泉州一 環(huán)路 邊 上，市政 設(shè) 施不斷完善，前景 樂觀 ； C、雙陽房地 產(chǎn)剛剛 起步，市 場 形 勢較 好，升 值潛力巨大，具有很高的投 資 機(jī)會(huì)。大江盛世 未開盤預(yù)計(jì) 高層 預(yù)計(jì) 08年 9月將推出 A區(qū)陽光國際廣場 （一期） 4088 480080%以上 高層 　陽光美爾奇 5600 6000 45% 小高層＋別墅兩房，銷售情況情較好，大面積及高樓層房源，銷售上面臨抗性。（二期） 3800 4200三期預(yù)計(jì) 08年 8月推出 洛江冠亞 區(qū)隔 項(xiàng)目名稱銷售情況分析 產(chǎn)品類別 備注開盤日期 起價(jià) 均價(jià) 銷售率 推出體量（元 /㎡）（元 /㎡）（萬㎡）雙陽祥光花苑 ． 6（三期） 3250 4100 85% 小高層三期處于尾盤，剩余少量單身公寓，四、五期銷售情況不理想，剩余較多，目前推出一百套特價(jià)房，每平方降 800900元。銷售情況綜合來看，雙陽 08年之前銷售情況良好，當(dāng)價(jià)格突破 4000元 /㎡時(shí)銷售遭遇困境，特別是 5月份洛江中心區(qū)嘉琳廣場和陽光國際廣場的低價(jià)入市，對雙陽在售樓盤的銷售造成極大的沖擊，下半年將面臨更大的銷售壓力。泉州市區(qū) 2022年 盛世天驕 3800元 /㎡ 　2022年 晶都國際 4800/㎡ 　2022年 寶宏花園 5500/㎡ 　2022年 國際華城、盛世融城 8500㎡ 　2022年上半年 湖景花園 10300/㎡ 　代表樓盤分析：—— 洛江中心區(qū)房價(jià) 2022年開始突破 2022元 /㎡， 2022年已經(jīng)突破4800元 /㎡大關(guān)，平均每年以 %幅度上升；主要原因在于泉州市區(qū)的房價(jià)拉升和城東 — 洛江區(qū)域環(huán)境逐步優(yōu)化成熟，周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷投入建全，區(qū)域認(rèn)同度不斷提高，致使商品房價(jià)格得以穩(wěn)步上漲?；窘Y(jié)論：價(jià)格走勢 對應(yīng)泉州市區(qū)與雙陽的銷售價(jià)格，洛江中心板塊房價(jià)具有較大空間；此前洛江及雙陽開發(fā)的大多項(xiàng)