【正文】 2022年 1— 6月份，我們按照全年推廣費(fèi)用的 60%安排推廣費(fèi)用，預(yù)算如下： 6000萬 % 60%=54萬 分類 內(nèi)容 預(yù)算 費(fèi)用比例 營銷活動(dòng) 看房送電影票 % 感恩回報(bào)月 1萬 大型活動(dòng)月 2萬 10萬黃金大抽獎(jiǎng) 10萬 東北人聯(lián)誼會(huì) 4萬 銷售物料費(fèi)用 樓書 、 戶型圖等 3萬 % 媒體宣傳費(fèi)用 小計(jì) 報(bào)紙 12萬 %% 短信 戶外 4萬 網(wǎng)絡(luò) 6萬 其他費(fèi)用 其他 % 總計(jì) 54萬 100% 營銷費(fèi)用分解 Thank you！ 預(yù)祝項(xiàng)目取得圓滿成功 。 1月中旬 戶外 黑馬，城市經(jīng)營，三皇廣告 戶外路旗的設(shè)計(jì)與安裝 2月 9日 元宵燈會(huì) 城市經(jīng)營 廣場燈桿旗，氣球等文案 2月中旬 敲定半年度營銷方案 黑馬，城市經(jīng)營 確定上半年的營銷方案，推 廣、活動(dòng)和促銷措施等 2月 10日 短信 黑馬，城市經(jīng)營 短信的申請與發(fā)送 2月 20日 短信 黑馬，城市經(jīng)營 短信的申請與發(fā)送 2月下旬 看電影活動(dòng) 黑馬，城市經(jīng)營 活動(dòng)申請，活動(dòng)組織 2月下旬 平面安裝更換 黑馬，城市經(jīng)營，三皇廣告 平面設(shè)計(jì)，安裝 3月 6日 半島都市報(bào) 黑馬，城市經(jīng)營，三皇廣告 報(bào)廣的申請與文案設(shè)計(jì) 3月 6日 短信 黑馬，城市經(jīng)營 短信的申請與發(fā)送 3月 感恩回報(bào)月系列活動(dòng) 黑馬，城市經(jīng)營 活動(dòng)準(zhǔn)備與活動(dòng)組織 3月 27日 半島都市報(bào) 黑馬，城市經(jīng)營，三皇廣告 報(bào)廣的申請與文案設(shè)計(jì) 3月 27日 短信 黑馬，城市經(jīng)營 短信的申請與發(fā)送 3月底 活動(dòng)月準(zhǔn)備 黑馬，城市經(jīng)營 方案的完成，申請 階段 日期 準(zhǔn)備事項(xiàng) 負(fù)責(zé)單位 備注 4— 6月 4月初 戶外 黑馬，城市經(jīng)營 三皇廣告 戶外廣告的申請，設(shè)計(jì) 4月初 團(tuán)購促銷 黑馬，城市經(jīng)營 推廣宣傳，組織 4月 10日 短信 黑馬，城市經(jīng)營 短信的申請與發(fā)送 4月 17日 半島都市報(bào) 黑馬，城市經(jīng)營 三皇廣告 報(bào)廣的申請與文案設(shè)計(jì) 4月 20日 網(wǎng)絡(luò)推廣 黑馬，城市經(jīng)營 網(wǎng)絡(luò)推廣申請，投放 4月 24日 短信 黑馬，城市經(jīng)營 短信的申請與發(fā)送 4月 30日 短信 黑馬，城市經(jīng)營 短信的申請與發(fā)送 4月 30日 半島都市報(bào) 黑馬，城市經(jīng)營 三皇廣告 報(bào)廣的申請與文案設(shè)計(jì) 4月底 抽獎(jiǎng)活動(dòng) 黑馬，城市經(jīng)營 活動(dòng)的申請與準(zhǔn)備 5月初 10萬黃金大抽獎(jiǎng) 黑馬，城市經(jīng)營 活動(dòng)準(zhǔn)備與執(zhí)行 5月 15日 短信 黑馬，城市經(jīng)營 短信的申請與發(fā)送 5月 22日 短信 黑馬，城市經(jīng)營 短信的申請與發(fā)送 5月底 準(zhǔn)備特價(jià)房促銷 黑馬城市經(jīng)營 6月特價(jià)房的方案與申請 6月 12日 短信 黑馬，城市經(jīng)營 短信的申請與發(fā)送 6月 26日 短信 黑馬，城市經(jīng)營 短信的申請與發(fā)送 6月下旬 下半年?duì)I銷方案 黑馬 下半年?duì)I銷方案的制定 2022年?duì)I銷階段工作準(zhǔn)備 — 2季度 第四部分 階段性營銷費(fèi)用預(yù)算 2022年，在全球金融危機(jī)，國家經(jīng)濟(jì)增幅放緩甚至出現(xiàn)萎縮的的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的價(jià)格調(diào)整將會(huì)持續(xù)，面對(duì)嚴(yán)峻的形式，我們不僅要在內(nèi)功上下功夫，價(jià)格上適度調(diào)整，還要大膽在推廣上多花錢，為項(xiàng)目吸引更多的客戶，配合各項(xiàng)營銷策略。 10萬 2022年 6月下旬 東北人聯(lián)誼會(huì) 組織業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主當(dāng)中的東北人群體，進(jìn)行一次聯(lián)誼晚餐，期間進(jìn)行才藝展示，發(fā)送禮品 定向挖掘東北人群體，利用他們的口碑傳播帶來更多客戶。 2萬 2022年 5 “10 萬黃金大抽獎(jiǎng)，看房有獎(jiǎng)知識(shí)問答” 凡是到卓亭營銷中心看房的客戶既可參加知識(shí)問答，客戶把答案投到抽獎(jiǎng)箱， 5月底在卓亭營銷中心公開抽取 10萬黃金首飾大獎(jiǎng)。 通過小活動(dòng)聚集人氣，借活動(dòng)月進(jìn)行特價(jià)房促銷，實(shí)現(xiàn)銷售。 大量吸引意向客戶上門參觀，拉近與客戶的距離，積累客戶，促進(jìn)成交。 短信，報(bào)紙，路旗，輪渡展板，網(wǎng)絡(luò)。 ?看房送電影票 ?“輝煌 7周年，感恩回報(bào)月”系列活動(dòng) 4月 — 6月 團(tuán)購 特價(jià)房 內(nèi)部認(rèn)購 4月 1日 — 30日，大型團(tuán)購月。 6萬 戶外路旗，廣告牌 4— 5月 內(nèi)容更換 促銷優(yōu)惠，城市中軸，地標(biāo)物業(yè)。 6萬 戶外路旗，廣告牌 1— 3月 內(nèi)容更換 促銷優(yōu)惠，城市中軸，地標(biāo)物業(yè)。 1月，春節(jié)送年貨活動(dòng) 2月，看房贈(zèng)送電影票 3月，“輝煌 7周年，感恩回報(bào)月”系列活動(dòng) 4月，“我與大自然的一次親密接觸”大型活動(dòng)月 5月，“ 10萬黃金大抽獎(jiǎng)”看房有獎(jiǎng)知識(shí)問答 6月，東北人聯(lián)誼會(huì) 與大自然親密接觸活動(dòng)月 看電影 東北人聯(lián)誼會(huì) 10萬黃金大抽獎(jiǎng) 感恩回報(bào)月系列活動(dòng) 六 、 階段營銷策略 階段銷售目標(biāo)分解 我們根據(jù) 2022年完成銷售額 6000萬的目標(biāo)，結(jié)合各季度的銷 售特點(diǎn)，以及計(jì)劃的營銷推廣節(jié)奏和促銷策略，對(duì)銷售任務(wù) 進(jìn)行如下分解。 電梯內(nèi)廣告 電梯入口廣告 大廳展板 大廳展板 祝賀肯德基進(jìn)駐！ 五 、 營銷活動(dòng)策略 “新盤思路，活動(dòng)不斷，持續(xù)影響” 2022年，項(xiàng)目的營銷缺乏活力，主要原因在于沒有組織項(xiàng)目的 營銷活動(dòng)，沒有從感情層面上與業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主和社會(huì)進(jìn)行溝 通，沒有把項(xiàng)目的品牌做活， 2022年的一大營銷重點(diǎn)在于全面 利用活動(dòng)營銷，重新樹立項(xiàng)目在社會(huì)的轟動(dòng)效應(yīng)，溝通項(xiàng)目與 消費(fèi)大眾的感情。 （ 2）肯德基進(jìn)駐平面推廣 在肯德基的駐址（原售樓處）打出祝賀肯德基進(jìn)駐的大幅展板標(biāo)語，配合肯德基的頭像標(biāo)志，將成為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。 （ 1）寫字樓內(nèi)部包裝 ? 電梯平面包裝 效仿分眾傳媒的樓宇廣告，在電梯內(nèi)適當(dāng)?shù)奈恢米鲎≌⒌钠矫? 推廣，吸引寫字樓內(nèi)部辦公人員和來此辦理業(yè)務(wù)的人員。 ?網(wǎng)絡(luò)：充分利用網(wǎng)絡(luò)的客戶年輕化特點(diǎn)，新聞發(fā)布特點(diǎn)，看房團(tuán)組織特點(diǎn)，信息支持特點(diǎn)，如搜房。 ?戶外平面：最大限度的利用現(xiàn)有戶外媒體資源，根據(jù)推廣節(jié)奏更換平面內(nèi)容，如輪渡廣告牌，路旗廣告等。同時(shí)由于本項(xiàng)目屬于尾盤項(xiàng)目，剩余房源不多，費(fèi)用高的大眾媒體只作為特定時(shí)期的推廣輔助加以利用，配合項(xiàng)目的活動(dòng)及促銷策略。 提倡 SOHO概念，解決公寓住宅的辦公問題 引入 SOHO概念，把剩余房源有針對(duì)性的進(jìn)行 SOHO引導(dǎo)，增加房源的功能面，拓寬目標(biāo)客戶群，尤其是對(duì) 05戶 62㎡ 戶型，居住功能差，剩余房源多，需要在功能理念上創(chuàng)新，尋找突破口。所以根據(jù)我公司 對(duì)剩余房源普查出的裝修質(zhì)量問題，盡快給予解決，讓精裝修 成為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)和賣點(diǎn)。 新的老帶新政策自新文件發(fā)布之日起執(zhí)行，之前老帶新成功者不追加優(yōu)惠。 與其他促銷政策同時(shí)執(zhí)行，新客戶享受促銷政策，老客戶可以獲得三年的物業(yè)管理費(fèi)或 3千元的家電基金。 已經(jīng)來訪過的老客戶和老帶新客戶依然沿用精裝修的說詞，并做好老客戶的解釋。 媒體推廣是要更換概念，不再是精裝修房，而是贈(zèng)送 800元 /㎡ 的裝修。 價(jià)格分解，偷梁換柱，贈(zèng)送 800元 /㎡ 的裝修。 一成首付不會(huì)對(duì)老客戶帶來心理不滿。 購房者在付清首付前抵押房產(chǎn)證，簽定分期首付合同。 做好銀行工作，獲得銀行的默許，在手續(xù)完善的情況下依然能貸款 70%。 二 、 銷售策略 “ 1成首付 +贈(zèng)送 800元 /㎡ 裝修 +心動(dòng)老帶新政策” 降低首付， 3萬元購房震撼市場。 ? 控制內(nèi)部認(rèn)購的房源，樓層搭配組合，好差戶型搭配組合。 （ 3） 內(nèi)部認(rèn)購 ? 把意向大的客戶納入到內(nèi)部認(rèn)購體系，享受內(nèi)部員工的待遇。 （ 2） 團(tuán)購策略 ? 舉辦團(tuán)購節(jié)，所有意向客戶都可以報(bào)名參與。 ? 高樓層與低樓層搭配推出，高價(jià)房與低價(jià)房同時(shí)消化。 ? 控制節(jié)奏，分時(shí)段限量推出，各營銷階段推出不同的特價(jià)房源。 建議價(jià)格調(diào)整方式如下： 價(jià)格實(shí)現(xiàn) — 促銷策略 根據(jù)制定的價(jià)格調(diào)整策略，需要用一些符合市場規(guī)律的促銷方式 來實(shí)現(xiàn)，讓價(jià)格的調(diào)整來的順其自然，避免引起老業(yè)主的不滿。 09年客戶對(duì)本項(xiàng)目的整體心理價(jià)位不會(huì)高于這個(gè)價(jià)格。 我們對(duì)近期看好房子但認(rèn)為價(jià)格高的客戶進(jìn)行了心理價(jià)位摸底，統(tǒng)計(jì)如下： 客戶 推薦房號(hào) 面積（㎡） 執(zhí)行單價(jià) （元 /㎡ ） 意向單價(jià) （元 /㎡ ） 期望與現(xiàn)價(jià)差 （元 /㎡ ） 張北一 1— 905 4710 4100左右 610 李忠廣 1— 2308 5660 4900左右 660 李益進(jìn) 1— 2308 5660 5000左右 660 苗軍 1— 1509 4690 4300左右 390 韓陽 1— 705 4610 4300左右 310 平均差價(jià) 526 高 樓 層心 理 價(jià) 格 差 距 中 低 樓 層 心 理 價(jià) 格 差 距 對(duì)比參數(shù) 房號(hào) 價(jià)格（元 /㎡ ） 說明 目前剩余房源均價(jià) —— 5436 剩余房源 %為 23層以上的高價(jià)房，單價(jià)高，總價(jià)也高，均價(jià)也高。 c、開發(fā)區(qū)各主要項(xiàng)目促銷狀況 項(xiàng)目 天和青年城 宜居山海域 江山花園 千禧第三空間 促銷降幅 （元 /㎡ ） 2022 1000 600 一次性 200 貸款 100 項(xiàng)目 達(dá)利廣場 潤澤幸福城 中建紫錦廣場 鳳凰城 促銷降幅 （元 /㎡ ） 100 一次性 150 貸款 100 300 一次性 200 貸款 100 開發(fā)區(qū)各主要項(xiàng)目的促銷幅度平均起來在 500元 /㎡ 左右。 價(jià)格調(diào)整依據(jù)： a、成本測算 利息成本約： 6500萬元 7%= 455萬元 人員成本 +維護(hù)成本 +其他各種成本費(fèi)用 ≈ 100萬 滯銷總成本 =資金利息成本 +人員、維護(hù)等各種成本 ≈ 545萬 滯銷總成