【正文】 4萬 2022年營銷活動的執(zhí)行策略 2022年營銷階段工作準(zhǔn)備 — 1季度 階段 日期 準(zhǔn)備事項 負(fù)責(zé)單位 備注 1— 3月 1月中旬 新春答謝贈年貨 黑馬，城市經(jīng)營 大米，面粉，福字采購與發(fā) 放。 ?大型活動月 ? “ 10萬黃金大抽獎”看房有獎知識問答 ?東北人聯(lián)誼會 2022年階段促銷策略 時間 活動主題 活動內(nèi)同 活動目的 活動預(yù)算 2022年 2月下旬 看房贈送電影票 看房送電影票活動，組織項目的意向客戶看電影，溝通感情。 卓亭廣場 2022年銷售目標(biāo)分解 15% 45% 25% 15% 1— 3月 4— 6月 7— 9月 10— 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 50 200 650 900 1000 800 300 400 800 600 200 100 900萬元 2700萬元 1500萬元 900萬元 合計： 6000萬 目標(biāo)： 50萬 媒體： 戶外，短 信 ，網(wǎng)絡(luò) 1月 活動： 新春答謝 贈送年貨 促銷： 抽獎，看 房有禮 目標(biāo)： 200萬 媒體： 戶外，短 信，網(wǎng)絡(luò) 2月 活動： 看房贈送電影票 促銷： 抽獎，看 房有禮，團購 目標(biāo)： 550萬 媒體： 報紙，戶 外，短信，網(wǎng)絡(luò) 3月 活動： 感恩回報月系列活動 促銷： 看房有禮，特價房 目標(biāo)： 900萬 媒體： 報紙，戶 外，短信，網(wǎng)絡(luò) 4月 活動： 大型主題活動月 促銷： 團購月 目標(biāo)： 1000萬 媒體： 戶外，短 信，網(wǎng)絡(luò) 5月 活動：“ 10萬黃金大抽獎” 促銷： 特價房， 內(nèi)部認(rèn)購 目標(biāo)： 800萬 媒體： 短信， DM 網(wǎng)絡(luò) 6月 活動： 東北人聯(lián) 誼會 促銷： 內(nèi)部認(rèn)購 2022年 1— 6月階段營銷安排 銷售階段 媒體 投放時間 形式 主題內(nèi)同 費用估算 1月 — 3月 報紙 3月 6（周五） 3月 27（周五） 半版 促銷內(nèi)容，精裝現(xiàn) 房，城市地標(biāo)。 現(xiàn)場平面包裝 充分利用項目現(xiàn)場的資源，做好平面包裝，對寫字樓內(nèi)部和江山路 過往人員做到充分的吸引。 對 09戶 79㎡ 戶型進行戶型改造，變一房為兩房，增加房源的性價比 目前 09戶 79㎡ 西北向戶型滯銷，除了朝向原因為，還有一個重要的原因就是戶型為一室一廳，這個朝向這么大的一室戶型決定了該戶型的滯銷，所以建議對該戶型進行改造，變?yōu)閮墒?，則性價比會有很大的提升。 銷售說詞中要更換概念，讓客戶現(xiàn)價為毛坯房的價格，再贈送 800元 /㎡ 的裝修。 購房者在規(guī)定的 3年內(nèi)付清首付，開發(fā)商暫緩回收 20%的房款，損失的只是這部分房款的 1或兩年的利息。 ? 大團購以營銷現(xiàn)場之外人士或團體的名義進行組織組織，對外推廣宣傳 ? 小團購由銷售現(xiàn)場組織，只針對來訪的意向客戶 ? 大團購在重大假期和節(jié)日舉辦，小團購隨時舉辦 ? 大團購可以享受幅度更大的優(yōu)惠。 09年春節(jié)前后銷售房源價格 1— 709 09年春節(jié)前后本項目定了 4套房子，價格在4200— 4600元 /㎡ 之間，表明我們的客戶群體對本項目的需求為價格較低的房源， 1— 708 4517 2— 308 4300 2— 901 4570 f、自身價格分析 通過對比可以看出，目前剩余房源的價格比 08年實現(xiàn)的均價高了約 500元 /㎡ ， 09年春節(jié)前后下定的幾套房子價格更是都在 4600元/㎡ 以內(nèi)， 如此高的價格差 決定了項目 09年所面臨的主要銷售難度，在現(xiàn)在的市場形式下，價格調(diào)整勢在必行！ 一號樓 3— 10層 11— 22層 23— 32層 原價格范圍（元 /㎡ ） 4330— 4710 4600— 5510 5280— 6200 下調(diào) 380 410 600 下調(diào)比例 % % % 下調(diào)后價格范圍 3950— 4330 4190— 5100 4680— 5600 下調(diào)后均價（元 /㎡ ） 4275 4558 5162 二號樓 3— 10層 11— 22層 23— 32層 原價格范圍（元 /㎡ ） 4300— 4570 4440— 5010 4880— 5830 下調(diào) 320 390 530 下調(diào)比例 % % % 下調(diào)后價格范圍 3980— 4250 4050— 4620 4350— 5300 下調(diào)后均價（元 /㎡ ） 4104 4376 4939 通過以上分析，我們建議均價下調(diào) 500元 /㎡ ，根據(jù)兩棟樓的特點進行價格優(yōu)化，最大限度的縮短銷售周期，實現(xiàn)資金回籠。 降價成本約： ㎡ 500元 /㎡ =5663975元，約 560萬元。 整體計劃，一次批準(zhǔn)，系統(tǒng)的進行媒體推廣，始終保持項目鮮活的市場形象，一次又一次的敲擊客戶的購買心理。同時，將項目的精裝修品質(zhì)與小戶型結(jié)合，通過小戶精品來 最大程度的打動中青年置業(yè)群體。 ? 公務(wù)員客戶來訪少，表明本項目目前還不是該人群關(guān)注的重點。 ? 通過網(wǎng)站等其他媒體資源也有一些客戶到訪，但是比例較小。 未成交分析： 2022年雖然銷售了一些房源，但是總體相比沒有達到預(yù)期的銷售 目標(biāo)，通過前面的分析與總結(jié)，成交率低的原因有： ? 樓市調(diào)整期的到來，購房者持幣觀望，各大城市成交量萎縮，本項目的購房者也受到影響，不敢輕易出手購買。 09戶型為西北朝向，是 9種戶型里采光時間最短，采光面最小的。 06 ㎡ 兩室一廳 一衛(wèi) 可售房源樓層高，價格高。 04戶現(xiàn)可售房有 4套， 30層為頂層，均價在 /㎡ ，戶型也是針對 2530歲左右的年輕人和老年人。 室內(nèi)沒有陽臺設(shè)置，不適應(yīng)北方人生活方式，不方便晾衣服。 ? 中低樓層特別是 10層以下房源剩余最多的是 62㎡ 、 79㎡ 和 95㎡ ，三種戶型都存在著比較嚴(yán)重的缺陷 。 （ 2） 、 08年認(rèn)購房源分析 剩余房源單位情況 目前剩余房源 144套，一號樓 67套，二號樓 77套，共 ㎡ 。 ?沒有徹底執(zhí)行之前提出的促銷策略，特價房政策擱淺。 通過推廣， 12月 6日認(rèn)購一套 短信推廣 3日內(nèi)來電來訪量 推廣期合計 推廣期日均 非推廣期合計 非推廣期平均 日期 12月 6日 （ 5萬條） 12月 7日 12月 8日 12月 12日 （ 5萬條） 12月13日 12月 14日 來電量（批） 33 5 2 32 7 5 84 14 42 來訪量（批） 8 7 5 3 2 7 32 72 2 推廣日來電來訪量分析 對比分析： ? 推廣日當(dāng)天來電量明顯增加，推廣日后兩天來電量明顯下降，但是也比其他非推廣日數(shù)量稍多，兩次短信推廣的 6天里來電量共 84批，日均 14批，比非推廣期日均來電的 。 ?樓市降價面逐步擴大，從開始的遮遮掩掩促銷轉(zhuǎn)變?yōu)榇蟠蠓椒降慕祪r，城陽歲末 22家地產(chǎn)上聯(lián)合降價促銷表明了越來越多的開發(fā)商開始回歸理性。第二個周期（ 19912022年）高峰出現(xiàn)在 1992年 （ GDP增長 ），低谷出現(xiàn)在 1999年（ GDP增長 %）。第四季度，在國家一系列利好政策的刺激下，成交量有了明顯的回升，尤其是到了 09年 1月份，創(chuàng)下了自去年以來的最高成交量，市場略有回暖。購房者的觀望 態(tài)度短時間內(nèi)不會改變，剛性需求需要更多或更直接的刺激才能徹底釋放。 “2022 年，國家的宏觀調(diào)控政策由抑制轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭钕M” ? 上半年，國家房地產(chǎn)宏觀政策以“打壓”和“抑制”房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展為調(diào)控方向，是對 2022年宏觀調(diào)控政策的細化和執(zhí)行， 5次上調(diào)準(zhǔn)備金利率，尤其是“二套房”政策的施行對投資、投機的購房行為起到了明顯的抑制效果。卓亭廣場 2022年 1— 6月營銷策劃報告 山東黑馬房地產(chǎn)顧問有限公司 2022年 12月 報告大綱： 第一部分： 08年市場回顧與 09年市場預(yù)期 第二部分： 2022年銷售工作總結(jié) 第三部分 2022年總體營銷策略 第四部分 階段性營銷費用預(yù)算 第一部分 08年市場回顧與 09年市場預(yù)期 一、 2022年全球宏觀經(jīng)濟回顧 “08 年，金融海嘯演變?yōu)槿蚪?jīng)濟危機，世界各國忙于救市” ? 由美國次貸危機引發(fā)的金融海嘯，導(dǎo)致美國五大投行破產(chǎn) 3家，美國金融風(fēng)暴引發(fā)全球性的金融動蕩，繼而演變成全球性的實體經(jīng)濟危機，實體經(jīng)濟遭受重創(chuàng)，眾多世界知名企業(yè)開始相繼裁員，全球性的經(jīng)濟危機出現(xiàn)，各大經(jīng)濟體陷入衰退。 ? 下半年，在過度打壓的房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的情勢下，宏觀調(diào)控政策逐漸開始放松，尤其是 10月份以后房地產(chǎn)市場在國際金融風(fēng)暴的影響下更是一片蕭條，國家迅速扭轉(zhuǎn)調(diào)控方向，出臺了一系列的“救市”政策來刺激消費， 5次下調(diào)貸款利率，降低住房交易稅費，最低首付 20%，利率下限 ，通過這些刺激政策拉動內(nèi)需，挽救房地產(chǎn)市場。 三、 2022年青島房地產(chǎn)市場回顧 在全國樓市調(diào)整的大環(huán)境下，青島也未能幸免，從 2022年下半年開始，固定資產(chǎn)投資增速明顯放緩，樓市觀望氛圍濃厚，商品房成交量大幅萎縮。 “2022 年，開發(fā)區(qū)房價穩(wěn)中有降，降價潮初露鋒芒” 從天和青年成大幅降價 2022元 /㎡ 開始，開發(fā)區(qū)的房價掀開了下降的