【正文】 在有一定規(guī)模的中高價位樓盤中， 3房單位是推出 量 最大的，也是銷售 量 最多的，本案也應順應這一市場主 流 趨勢。 FAX02158899926 產品建議 1 2 3 從市場供應情況來看，戶型面積普遍偏大，這一方面與平頂山人居住習慣相關，另一方面也反映出平頂山樓盤戶型設計尚未足夠精細；而從市場銷售狀況來看，面積較小的單位普遍銷售速 度更 快，反映出相對總價較低的單位 更 受市場歡迎，本案的戶型面積在 不 影響功能的前提下，應 略 為縮小，房型以經濟型為主。C 棟 峨山路 613號 中國 僅供內部參考使用。222225室 TEL02158899556 鑫靈創(chuàng)意產業(yè)園 上海 未經上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產權侵犯。 FAX02158899926 客戶群定位 重點客戶群 游離客戶群 偶得客戶群 核心客戶群 核心客戶群 ?在區(qū)域內工作的礦工 ?區(qū)域內的其他工人 擁有一定積蓄 迫切需要改善居住環(huán)境 以居家為主 面積需求主要為經濟型二房和三房 重點客戶群 ?周邊居家型客戶 經濟實力一般 認同片區(qū)價值 面積需求不大 急需婚房或改善住房 游離客戶群 ?周邊縣鄉(xiāng)在外打工者 在外打工多年，有一定積蓄 渴望在城市定居 面積需求中等 偶 得客戶群 ?個體戶 ?外省市個體經營者 ?教師 面積需求較大 注重包裝和品質 對品牌較為敏感 63 本報告嚴格保密。C 棟 峨山路 613號 中國 僅供內部參考使用。 雅致 “ 雅致 ” ，從市場推廣形象而言，在放棄大而無當的奢華下，我們選擇 “ 雅致 ” 作為滿足客戶心理 需求的形象。 FAX02158899926 形象定位 ： 適享雅致生活 適 “ 適 “ ，從地段而言，選擇 北 市區(qū)的客戶多作為純生活居所， “ 適合＂、 “ 舒適＂是他們的首要追求，即從自身家庭結構出發(fā)，尋求檔次適中、面積適當、功能適合的單位。C 棟 峨山路 613號 中國 僅供內部參考使用。 產品創(chuàng)新者 ： 結合項目地塊特點，打造創(chuàng)新產品規(guī)劃設計，并賦予產品高附加值。222225室 TEL02158899556 鑫靈創(chuàng)意產業(yè)園 上海 未經上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產權侵犯。 3 中檔都市宜居生態(tài)新城 60 本報告嚴格保密。 塌陷區(qū)成功改造為生態(tài)住宅、健康住宅是有案例可循的，如 “ 徐州桃花源莊園 ” 就是在煤炭塌陷區(qū)上建成的一座健康生態(tài)莊園。 FAX02158899926 總體定位： “ 衛(wèi)東區(qū)首席雅致生態(tài)新城 ” 5 4 3 2 1 本項目體量較大，周邊環(huán)境及配套較差，同時位于塌陷區(qū)，臨近的煤礦 尚在開采，不具備高檔住宅物業(yè)的條件，建議做成中檔。C 棟 峨山路 613號 中國 僅供內部參考使用。 FAX02158899926 定位方向研判結論 ? 綜合比較三種規(guī)劃方案思 路 ，受區(qū)位條件和周邊環(huán)境限制，本案不具備做高端物業(yè)的條件，故方向一為不可行方案； ? 方案二下的多層物業(yè)產品，其意義 不 僅在于提升此部分產品價格， 更 重要是通過此部分暢銷單位 更 好地控制銷售節(jié)奏、營造熱 烈 銷售氛圍、提升項目整體檔次； ? 方案三是最容 易 實現的，但也是缺乏最項目特色的規(guī)劃方案， 若 由于規(guī)劃條件限制只能采取此方案，則應加強戶型設計、園 林 設計、公共空間設計、外 立 面設計等方面進行 彌補； ? 上實認為，方案二為首選方案，方案三為備選方案。C 棟 峨山路 613號 中國 僅供內部參考使用。 FAX02158899926 方向三住宅研判 方向三： 中端精品住 宅 ； 做大眾化的主 流 戶型； 景觀資源有優(yōu)勢的部分設置中大戶型； 其它設置居家戶型； 新華 平頂山風景區(qū)沿線設置集中商業(yè)； 平安大道兩側底層設置臨街商鋪，達到商業(yè)面積最大化。C 棟 峨山路 613號 中國 僅供內部參考使用。 FAX02158899926 方向二住宅研判 方向二： 以部分花園洋房提升整體品質的中高端精品住 宅 ； 景觀資源有優(yōu)勢的部分設置多層中大戶型； 新華 平頂山風景區(qū)沿線設置集中商業(yè)； 平安大道兩側底層設置臨街商鋪，達到商業(yè)面積最大化。C 棟 峨山路 613號 中國 僅供內部參考使用。 FAX02158899926 方向一住宅研判 ?在售的低密度樓盤中，疊加別墅面積一般在 300～ 400㎡ ，價格約在 400～ 4600元 / ㎡ ； ?目前平頂山低密度物業(yè)主要集中在新華區(qū)西南板塊，還有新城區(qū)板塊和湛河南等，這些版塊有著獨一無二的稀缺自然資源； ?平頂山市山、河流、湖、公園等自然景觀資源司空見慣；故多數低密度項目能把山、水等很好的融合，但本項目周邊缺水景； ?目前面市的和即將面世的低密度豪宅，均出現在其它版塊，對于衛(wèi)東區(qū)的平安大道沿線版塊，其做低密度住宅，當地消費者的認知度較弱。C 棟 峨山路 613號 中國 僅供內部參考使用。 FAX02158899926 定位方向研判 方向一：以低密 度 豪 宅 為主的高端物業(yè)； 方向二：以部分多層、花園洋房提升項目整體品質，程平路設臵高品質高層住 宅 的中高端物業(yè)； 方向三：中端精品住 宅 ，做大眾化的主 流 戶型。C 棟 峨山路 613號 中國 僅供內部參考使用。222225室 TEL02158899556 鑫靈創(chuàng)意產業(yè)園 上海 未經上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產權侵犯。 FAX02158899926 SWOT分析 優(yōu) 勢 1 劣 勢 2 機 會 3 威 脅 4 ?距離市中心的絕對距離近，消費者心理上屬于中心城區(qū) ?臨近平頂山風景區(qū)，舉目可及 ?平定山市規(guī)劃將新華路至平頂山公園沿線打造為城市亮點，項目位于該亮點工程核心地段 ?項目東北為尚在開采的煤礦，粉塵污染較為嚴重 ?周邊小工廠和商業(yè)均較為破落，配套較為落后，整體環(huán)境較差 ?消費者對塌陷區(qū)抗性較大 ?平頂山小戶型需求空間較大，但市場供應量較少 ?當地地產市場兩極分化較為嚴重，中低檔市場整體質量較低，產品差異化和品質尚有較大提升空間 ?湛河區(qū)大盤較多，對本案形成較大競爭 ?建西板塊體量較大，價格較低，對本案造成了較大壓力 S W O T 53 本報告嚴格保密。C 棟 峨山路 613號 中國 僅供內部參考使用。222225室 TEL02158899556 鑫靈創(chuàng)意產業(yè)園 上海 未經上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產權侵犯。 平頂山房地產市場已進入高速發(fā)展時期，產品差異化，市場逐步細分 51 本報告嚴格保密。 與上實合作，結合地塊形狀，打造平頂山創(chuàng)新概念及產品。 FAX02158899926 綜合分析 3 地 塊狀況 4 產品創(chuàng)新 2 片 區(qū)狀況 1 市 場 方面 5 區(qū)域概念 距離市中心絕對距離短，市區(qū)概念認可度較高，但市民也普遍認為衛(wèi)東區(qū)北部居住環(huán)境較差。C 棟 峨山路 613號 中國 僅供內部參考使用。222225室 TEL02158899556 鑫靈創(chuàng)意產業(yè)園 上海 未經上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產權侵犯。 FAX02158899926 項目概況 ?案名：福佑苑 ?地址：平安大道（程平路）與新華路交匯處 ?占地面積： 445畝 49 本報告嚴格保密。C 棟 峨山路 613號 中國 僅供內部參考使用。222225室 TEL02158899556 鑫靈創(chuàng)意產業(yè)園 上海 未經上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產權侵犯。 競爭分析 客戶分析 47 本報告嚴格保密。222225室 TEL02158899556 鑫靈創(chuàng)意產業(yè)園 上海 未經上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產權侵犯。 ?城內主要考慮投資，但舒 適的洋房產品也是其考慮 的范圍 ?別墅供應外移影響，城 外主要考慮自住及度假型 別墅物業(yè) ?城內由于已有物業(yè)，主要 考慮投資型平面產品，用 于出租 普 通 客 戶 中 端 客 戶 高 端 客 戶 46 本報告嚴格保密。 FAX02158899926 小結：地段仍是重要因素，隨著與城市距離的遞減，提升產品附加值等方式是實現產品價值的保證。C 棟 峨山路 613號 中國 僅供內部參考使用。 距 離 產 品 品 牌 資 源 羅小姐（ 24歲，出納，畢業(yè)一年，打算結婚） 張女士（ 37歲，平煤集團工人） 王先生（ 43歲，某企業(yè)老板） 外出全靠公交，最好距離市中心和公司近點 新城區(qū)環(huán)境是好，但離上班地點太遠了 自己有車，去那都方便，市中心環(huán)境好不到那去。222225室 TEL02158899556 鑫靈創(chuàng)意產業(yè)園 上海 未經上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產權侵犯。 44 本報告嚴格保密。222225室 TEL02158899556 鑫靈創(chuàng)意產業(yè)園 上海 未經上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產權侵犯。 43 本報告嚴格保密。222225室 TEL02158899556 鑫靈創(chuàng)意產業(yè)園 上海 未經上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產權侵犯。 42 本報告嚴格保密。 FAX02158899926 中端客戶臵業(yè)特點 主要參數 特征描述 目的 改善住房、結婚用房 功能 面積適中，能滿足 34人的使用功能 價格 對價格較敏感 付款方式 多按揭付款，很少一次性付款 戶型 緊湊型二房、三房 建筑 有檔次感和一定文化情調，生活氣氛較濃 景觀 休閑、舒服、安逸，具有適合散步、平緩體育鍛煉的活動場所、人與環(huán)境共生 配套 滿足生活必須設施，以及有一定水準的教育設施也顯得非常重要。C 棟 峨山路 613號 中國 僅供內部參考使用。 FAX02158899926 中端客戶特征描述 主要參數 特點描述 年齡及家庭構成 3545歲的中年群體 ,一般為“上有老，小有小” 物業(yè)擁有數量 一般屬于一次臵業(yè)，少數為第二次臵業(yè) 經濟能力 家庭年收入 6～ 10萬左右 價格承受能力 一般能承受的總價范圍在 40萬以內 ,部分能夠承受更高的價格 需求區(qū)域 偏向選擇距離距離市中心較近、環(huán)境稍好的社區(qū) 交通情況 出行基本靠公交車，很少家庭擁有一輛車 消費傾向 好面子的心理 獲取資訊情況 平頂山市區(qū)戶外廣告、主流報紙、 DM單頁以及圈子內的口碑傳播 一定程度上開始追求舒適的生活，但受工作及經濟實力的制約很難突破地域。C 棟 峨山路 613號 中國 僅供內部參考使用。 FAX02158899926 普通客戶臵業(yè)特點 主要參數 特征描述 目的 結婚用房、改善型住房 功能 小面積，能滿足兩個人或 3個人居住的小天地 價格 對價格非常敏感 付款方式 按揭付款 戶型 緊湊型二房 建筑 新房、無其他特殊要求 景觀 無特殊要求 配套 滿足生活必須設施 普通客戶對價格非常敏感，要求房子和配套滿足基本功能需求無其他特殊要求。C 棟 峨山路 613號 中國 僅供內部參考使用。 FAX02158899926 普通客戶特征描述 主要參數 特點描述 年齡及家庭構成 2535歲的中青年群體 ,一般為兩口或者