【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 在城市和資源價(jià)值較為均衡的大盤(pán)將成為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 強(qiáng) 一般 弱 ?城市價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn) ： 城市中心 15分鐘車程以 內(nèi)和新城市中心 10分鐘 車程為城市價(jià)值中值判斷 . ?城市資源 ： 周邊環(huán)境及配套 . 弱 強(qiáng) 城 市 資 源 城 市 價(jià) 值 ★ 本案 10 15 23 24 26 33 34 35 36 39 41 49 26 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 —— 結(jié)合價(jià)值和產(chǎn)品類型， 定義主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 項(xiàng)目 規(guī)模（㎡） 片區(qū) 產(chǎn)品類型 價(jià)格（元 / ㎡ ) 核心賣點(diǎn) 大乘 〃 領(lǐng)仕館 120， 000 湛河區(qū) 多層 花園洋房 貴人 〃 國(guó)際 280， 000 湛河區(qū) 高層 3400 純生態(tài)公園式生活 佳田 〃 塞納城 187， 000 新華區(qū) 多層 /小高層 3500 靠近 6000畝生態(tài)公園 常綠 .桃花源 115， 000 湛河區(qū) 小高層 3500 園林式景觀 京華 .金玉藍(lán)灣 200， 000 新華區(qū) 高層 3500 一河三公園 金石 .九天城 530， 000 新華區(qū) 多層 /小高層 3500 3000畝生態(tài)廣場(chǎng) 天河盛世 160， 000 新華區(qū) 高層 3500 靠近市中心，配套全 建宏 .中央花園 173， 463 新華區(qū) 多層 3100 珍稀園林社區(qū) 至尊水生活 億嘉 .西城國(guó)際 4000畝 新華區(qū) 多層 /小高層 2500 4000畝超大規(guī)模 27 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 09年上半年 09年下半年 10年上半年 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 —— 大盤(pán)多為近兩年開(kāi)發(fā)，與本項(xiàng)目存在長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng) . 10年下半年 11年上半年 11年下半年 億嘉 〃 西城國(guó)際 天河盛世 九九綠墅園 金石 .九天城 京華 .金域藍(lán)灣 佳田 .塞納城 明源 世紀(jì)陽(yáng)光 (衛(wèi)東區(qū) ) 蝶湖灣 西湖印象 藍(lán)灣國(guó)際 水岸豪庭 建工 .景苑 傾城 貴人 國(guó)際（紫荊城） 福佑園 建宏 .中央花園 常綠 .桃花源 大乘 領(lǐng)仕館 28 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比分析 — 外部指標(biāo)對(duì)比 項(xiàng)目 與城市的關(guān) 系及成熟度 片區(qū)形象 周邊環(huán)境 交通可達(dá)性 配套 發(fā)展前景 億嘉 .西城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 金石 .九天城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 京華 .金玉藍(lán)灣 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 福佑苑 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 建宏 .中央花園 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 佳田 .塞納城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★★★★ 天河 .盛世 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 本項(xiàng)目跟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在外部資源綜合對(duì)比中，城市關(guān)系及成熟度和交通可達(dá)性優(yōu)勢(shì)較為明顯。 29 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析 ——— 內(nèi)部指標(biāo)對(duì)比 項(xiàng)目 社區(qū)知名度 社區(qū)成熟度 內(nèi)部配套 產(chǎn)品特點(diǎn) 開(kāi)發(fā)商品牌 億嘉 .西 城 中 一般 一般 超大規(guī)模 河南知名品牌 金石 .九天城 高 較好 較好 低密度、高品質(zhì) 本市知名品牌 京華 .金玉藍(lán)灣 低 一般 精品高層 一般 福佑園 建宏 .中央花園 低 中 一般 低密度多層 一般 佳田 .塞納城 中 一般 中 花園洋房 一般 天河盛世 中 一般 中 精品高層 一般 本項(xiàng)目跟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在內(nèi)部資源綜合對(duì)比中無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，需要?jiǎng)?chuàng)造。 30 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 平頂山項(xiàng)目戶型總結(jié)及啟示 總結(jié) 啟示 ?戶型均偏向舒適性三房和四房，面積較大，經(jīng)濟(jì)型二房和三房市場(chǎng)需求較大，但供應(yīng)不足： ?多層：較為傳統(tǒng)，風(fēng)格單一，空間利用率不高，附加值不高； ?高層：戶型方正實(shí)用，但創(chuàng)新不足，特別是在附加值的創(chuàng)新上嚴(yán)重不足。 ?加大經(jīng)濟(jì)型二房和三房的比例 ?標(biāo)桿的多層產(chǎn)品在風(fēng)格、空間利用率和附加值等方面的創(chuàng)新，有利于本項(xiàng)目建立標(biāo)志性。 ? 產(chǎn)品上的創(chuàng)新，有利于本項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，同時(shí)一定程度的減弱瘦狗類銷售壓力。 31 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 平頂山建筑風(fēng)格及啟示 ?大盤(pán)由于占地廣闊，多采用一種整體地域風(fēng)格 搭配各式局部風(fēng)格，按照不同地形，景觀形成各 個(gè)風(fēng)格體群； ? 多層較多地帶有東部沿海地區(qū)上世紀(jì)末風(fēng)格； ?品牌公司產(chǎn)品成型效果與項(xiàng)目本身定位契合度高；注重產(chǎn)品的功能化、實(shí)用化： ?強(qiáng)調(diào)與周圍地形景觀等自然元素結(jié)合，多按照地勢(shì)景觀進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)品排布，對(duì)自然景觀改變度較小。 風(fēng)格 啟示 ?建議保持項(xiàng)目整體風(fēng)格的一致性，同時(shí)在多層建筑附加值上增加項(xiàng)目?jī)r(jià)值； ?高層強(qiáng)調(diào)建筑與環(huán)境的融合，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)，同時(shí)降低低樓層的銷 售壓力。 32 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 平頂山大盤(pán)總結(jié)及啟示 ?強(qiáng)調(diào)參與性和體驗(yàn)性 ?立體綠化不足，社區(qū)層次感不夠豐富； ?多運(yùn)用大景觀，在細(xì)節(jié)處理不夠； ?部分樓盤(pán)突現(xiàn)出的景觀風(fēng)格與定位不符。 總結(jié) 啟示 ?社區(qū)景觀的打造成為本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn) 標(biāo)志性的突破口之一 ?強(qiáng)調(diào)參與性和體驗(yàn)性 ?強(qiáng)調(diào)社區(qū)景觀層次和細(xì)節(jié)處理 33 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)論及啟示 ?本項(xiàng)目將面臨長(zhǎng)期的大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)； ?中高端市場(chǎng)供應(yīng)主要以高層為主，且同質(zhì)化明顯，產(chǎn)品無(wú)突出亮點(diǎn)； ?本項(xiàng)目在周邊環(huán)境上不具備明顯優(yōu)勢(shì)。 結(jié) 論 啟 示 ?在激烈的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)中， 強(qiáng)化城市價(jià)值和景觀價(jià)值成為關(guān)鍵； ?社區(qū)景觀和產(chǎn)品創(chuàng)新將成為本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的關(guān) 鍵之一。 34 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 肆 客戶分析 35 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 客戶分析 項(xiàng)目 區(qū)域核心驅(qū)動(dòng)力 物業(yè)類型 戶型 主要客戶 當(dāng)前均價(jià) 衛(wèi)東區(qū) 東北以礦業(yè)為 支撐，西南為 傳統(tǒng)商業(yè)中心 高層 二房 90～ 120 三房 120～ 138 四房 ≥ 140 礦業(yè)工作者 3100 新華區(qū) 傳統(tǒng)文化商 業(yè)、教育中心 多層 小高層 二房 90～ 120 三房 120～ 138 四房 ≥ 140 企業(yè)管理層 公務(wù)員 私營(yíng)業(yè)主 3500～ 4000 湛河區(qū) 城市未來(lái)拓展 方向 高層 小高層 多層 二房 90～ 120 三房 120～ 138 四房 ≥ 140 私營(yíng)業(yè)主 其他企業(yè)工人 3500 新城區(qū) 以新搬遷的市 政府為核心的 政務(wù)新區(qū) 多層 小高層 高層 二房 90～ 110 三房 110～ 130 四房 130～ 150 復(fù)式 180～ 220 公務(wù)員 企業(yè)主 3100 石龍區(qū) 工業(yè)區(qū) 36 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 從調(diào)研數(shù)據(jù)上也顯示，受工作及區(qū)域認(rèn)知的影響，客戶普遍有較強(qiáng)的臵業(yè)區(qū)域傾向。 受調(diào)的客戶居住區(qū)域組成13%37%29%21% 0% 新城區(qū)衛(wèi)東區(qū)新華區(qū)湛河區(qū)石龍區(qū)受調(diào)客戶置業(yè)關(guān)注因素32%13%11%7%11%4%4%6%7% 5%發(fā)展前景看好離市區(qū)近離上班地點(diǎn)近生活配套齊全自然環(huán)境好人文環(huán)境好生活習(xí)慣教育條件開(kāi)發(fā)商實(shí)力其他客戶雖重視區(qū)域前景，但受工作及居住習(xí)慣等影響，大多傾向選擇原居住區(qū)或較成熟的區(qū)域。 受調(diào)客戶置業(yè)區(qū)域傾向調(diào)查18%23%33%26% 0%衛(wèi)東區(qū)新城區(qū)新華區(qū)湛河區(qū)石龍區(qū)37 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資