【文章內(nèi)容簡介】 的全部或部分內(nèi)容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 競爭分析 —— 在城市和資源價值較為均衡的大盤將成為本項目的競爭對手 強 一般 弱 ?城市價值判斷標準 ： 城市中心 15分鐘車程以 內(nèi)和新城市中心 10分鐘 車程為城市價值中值判斷 . ?城市資源 ： 周邊環(huán)境及配套 . 弱 強 城 市 資 源 城 市 價 值 ★ 本案 10 15 23 24 26 33 34 35 36 39 41 49 26 本報告嚴格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 競爭樓盤分析 —— 結合價值和產(chǎn)品類型， 定義主要競爭對手 項目 規(guī)模（㎡） 片區(qū) 產(chǎn)品類型 價格（元 / ㎡ ) 核心賣點 大乘 〃 領仕館 120， 000 湛河區(qū) 多層 花園洋房 貴人 〃 國際 280， 000 湛河區(qū) 高層 3400 純生態(tài)公園式生活 佳田 〃 塞納城 187， 000 新華區(qū) 多層 /小高層 3500 靠近 6000畝生態(tài)公園 常綠 .桃花源 115， 000 湛河區(qū) 小高層 3500 園林式景觀 京華 .金玉藍灣 200， 000 新華區(qū) 高層 3500 一河三公園 金石 .九天城 530， 000 新華區(qū) 多層 /小高層 3500 3000畝生態(tài)廣場 天河盛世 160， 000 新華區(qū) 高層 3500 靠近市中心，配套全 建宏 .中央花園 173， 463 新華區(qū) 多層 3100 珍稀園林社區(qū) 至尊水生活 億嘉 .西城國際 4000畝 新華區(qū) 多層 /小高層 2500 4000畝超大規(guī)模 27 本報告嚴格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 09年上半年 09年下半年 10年上半年 競爭環(huán)境 —— 大盤多為近兩年開發(fā)，與本項目存在長期競爭 . 10年下半年 11年上半年 11年下半年 億嘉 〃 西城國際 天河盛世 九九綠墅園 金石 .九天城 京華 .金域藍灣 佳田 .塞納城 明源 世紀陽光 (衛(wèi)東區(qū) ) 蝶湖灣 西湖印象 藍灣國際 水岸豪庭 建工 .景苑 傾城 貴人 國際（紫荊城） 福佑園 建宏 .中央花園 常綠 .桃花源 大乘 領仕館 28 本報告嚴格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 主要競爭對手對比分析 — 外部指標對比 項目 與城市的關 系及成熟度 片區(qū)形象 周邊環(huán)境 交通可達性 配套 發(fā)展前景 億嘉 .西城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 金石 .九天城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 京華 .金玉藍灣 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 福佑苑 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 建宏 .中央花園 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 佳田 .塞納城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★★★★ 天河 .盛世 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 本項目跟競爭對手在外部資源綜合對比中，城市關系及成熟度和交通可達性優(yōu)勢較為明顯。 29 本報告嚴格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 主要競爭對比分析 ——— 內(nèi)部指標對比 項目 社區(qū)知名度 社區(qū)成熟度 內(nèi)部配套 產(chǎn)品特點 開發(fā)商品牌 億嘉 .西 城 中 一般 一般 超大規(guī)模 河南知名品牌 金石 .九天城 高 較好 較好 低密度、高品質 本市知名品牌 京華 .金玉藍灣 低 一般 精品高層 一般 福佑園 建宏 .中央花園 低 中 一般 低密度多層 一般 佳田 .塞納城 中 一般 中 花園洋房 一般 天河盛世 中 一般 中 精品高層 一般 本項目跟競爭對手在內(nèi)部資源綜合對比中無明顯優(yōu)勢，需要創(chuàng)造。 30 本報告嚴格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 平頂山項目戶型總結及啟示 總結 啟示 ?戶型均偏向舒適性三房和四房，面積較大，經(jīng)濟型二房和三房市場需求較大，但供應不足： ?多層：較為傳統(tǒng)，風格單一，空間利用率不高，附加值不高； ?高層：戶型方正實用，但創(chuàng)新不足，特別是在附加值的創(chuàng)新上嚴重不足。 ?加大經(jīng)濟型二房和三房的比例 ?標桿的多層產(chǎn)品在風格、空間利用率和附加值等方面的創(chuàng)新，有利于本項目建立標志性。 ? 產(chǎn)品上的創(chuàng)新，有利于本項目價值最大化，同時一定程度的減弱瘦狗類銷售壓力。 31 本報告嚴格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 平頂山建筑風格及啟示 ?大盤由于占地廣闊，多采用一種整體地域風格 搭配各式局部風格，按照不同地形，景觀形成各 個風格體群； ? 多層較多地帶有東部沿海地區(qū)上世紀末風格； ?品牌公司產(chǎn)品成型效果與項目本身定位契合度高；注重產(chǎn)品的功能化、實用化： ?強調(diào)與周圍地形景觀等自然元素結合，多按照地勢景觀進行相關產(chǎn)品排布，對自然景觀改變度較小。 風格 啟示 ?建議保持項目整體風格的一致性，同時在多層建筑附加值上增加項目價值； ?高層強調(diào)建筑與環(huán)境的融合，提升項目整體品質，同時降低低樓層的銷 售壓力。 32 本報告嚴格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 平頂山大盤總結及啟示 ?強調(diào)參與性和體驗性 ?立體綠化不足，社區(qū)層次感不夠豐富； ?多運用大景觀，在細節(jié)處理不夠； ?部分樓盤突現(xiàn)出的景觀風格與定位不符。 總結 啟示 ?社區(qū)景觀的打造成為本項目實現(xiàn) 標志性的突破口之一 ?強調(diào)參與性和體驗性 ?強調(diào)社區(qū)景觀層次和細節(jié)處理 33 本報告嚴格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 市場競爭結論及啟示 ?本項目將面臨長期的大盤競爭； ?中高端市場供應主要以高層為主，且同質化明顯，產(chǎn)品無突出亮點； ?本項目在周邊環(huán)境上不具備明顯優(yōu)勢。 結 論 啟 示 ?在激烈的同質競爭中， 強化城市價值和景觀價值成為關鍵； ?社區(qū)景觀和產(chǎn)品創(chuàng)新將成為本項目實現(xiàn)價值最大化的關 鍵之一。 34 本報告嚴格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 肆 客戶分析 35 本報告嚴格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 客戶分析 項目 區(qū)域核心驅動力 物業(yè)類型 戶型 主要客戶 當前均價 衛(wèi)東區(qū) 東北以礦業(yè)為 支撐，西南為 傳統(tǒng)商業(yè)中心 高層 二房 90～ 120 三房 120～ 138 四房 ≥ 140 礦業(yè)工作者 3100 新華區(qū) 傳統(tǒng)文化商 業(yè)、教育中心 多層 小高層 二房 90～ 120 三房 120～ 138 四房 ≥ 140 企業(yè)管理層 公務員 私營業(yè)主 3500～ 4000 湛河區(qū) 城市未來拓展 方向 高層 小高層 多層 二房 90～ 120 三房 120～ 138 四房 ≥ 140 私營業(yè)主 其他企業(yè)工人 3500 新城區(qū) 以新搬遷的市 政府為核心的 政務新區(qū) 多層 小高層 高層 二房 90～ 110 三房 110～ 130 四房 130～ 150 復式 180～ 220 公務員 企業(yè)主 3100 石龍區(qū) 工業(yè)區(qū) 36 本報告嚴格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 從調(diào)研數(shù)據(jù)上也顯示，受工作及區(qū)域認知的影響，客戶普遍有較強的臵業(yè)區(qū)域傾向。 受調(diào)的客戶居住區(qū)域組成13%37%29%21% 0% 新城區(qū)衛(wèi)東區(qū)新華區(qū)湛河區(qū)石龍區(qū)受調(diào)客戶置業(yè)關注因素32%13%11%7%11%4%4%6%7% 5%發(fā)展前景看好離市區(qū)近離上班地點近生活配套齊全自然環(huán)境好人文環(huán)境好生活習慣教育條件開發(fā)商實力其他客戶雖重視區(qū)域前景，但受工作及居住習慣等影響，大多傾向選擇原居住區(qū)或較成熟的區(qū)域。 受調(diào)客戶置業(yè)區(qū)域傾向調(diào)查18%23%33%26% 0%衛(wèi)東區(qū)新城區(qū)新華區(qū)湛河區(qū)石龍區(qū)37 本報告嚴格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資