遠洋地產(chǎn)2009年北京市北七家項目營銷思路溝通ppt(參考版)
2025-02-24 09:36本頁面
【正文】 價值提升建議 ︱ 五、聯(lián)排邊戶型設(shè)計優(yōu)化 ?邊間戶型由于可以利用的花園面積較大，可以增加轉(zhuǎn)角窗或菱形窗的設(shè)計，增加戶型采光面和觀賞面； ?對邊間戶型入口的設(shè)計可以在戶型的兩側(cè)花園進入，增加戶型的私密性，提高居住品質(zhì) 2022年 3月 。 ?放大庭院對市場的吸引力，提升產(chǎn)品附加值。 庭院裝修可以增加產(chǎn)品的附加值，對客戶來說也是方便入住后對庭院的使用，由于客戶對庭院的需求不同，針對不同客戶需求提供多種菜單式的裝修方案，供客戶選擇。在未來的銷售過程中，雙拼產(chǎn)品將成為整個項目品質(zhì)提升的籌碼，一方面起到拉升項目整體調(diào)性的作用，另一方面滿足高端客群的需求。 價值提升建議 ︱ 二、增加橫向水系或者次級景觀帶 ?建議增加橫向的水系，一方面可以提升聯(lián)排產(chǎn)品的品質(zhì)，另一方面通過水系的分割能夠增加臨水景單位，增加項目的價值點； ?通過多層次的景觀變化，增加產(chǎn)品價值梯度，實現(xiàn)項目價值的最大化。 銷售排期 ︱ 項目價值提升建議 價值提升建議 ︱ 根據(jù)目前的項目規(guī)劃，所有產(chǎn)品呈兵營式分布，這樣的規(guī)劃布局一方面容易引起對視，一方面使這個社區(qū)減少了品質(zhì)感，通透的道路使這個社區(qū)一覽無余，兵營式布局雖然能夠充分利用容積率，但項目的生活品質(zhì)被降低。 低價入市，小步快跑，引爆銷售 ? 確保開盤熱銷，形成轟動； ? 落實“制造驚喜”的競爭策略，拉大項目形象和實際售價的差距； ? 與主要競爭項目在產(chǎn)品價值上拉開一定差距，保持絕對的產(chǎn)品價值優(yōu)勢； ? 保證實現(xiàn)預(yù)定全盤均價。 銷控方式： ?以稀缺性的優(yōu)勢產(chǎn)品為龍頭，通過差異化的價格策略，吸引客戶的關(guān)注，使項目主力產(chǎn)品與優(yōu)勢產(chǎn)品之間有一個高性價比的體現(xiàn)，從而帶動主力產(chǎn)品的銷售，降低銷售風險。 推盤策略 ︱ 價格漲幅及銷控方式 價格漲幅： ?第二階段的價格體系，需根據(jù)第一階段的銷售情況做出相應(yīng)的調(diào)整。在每一次銷售控制的過程中，作為龍頭產(chǎn)品，起到拉升項目整體調(diào)性的作用。 價格策略 ︱ 價格制定原則 雙拼別墅不是本項目的主流產(chǎn)品，只占到項目的 5%左右，但是在產(chǎn)品品質(zhì)上要優(yōu)于主流產(chǎn)品 TOWNHOUSE。 價格策略 ︱ TOWNHOUSE價格推導 備注： ?以上價格是在所有條件都能實現(xiàn)情況下的靜態(tài)價格的研判； ?項目入市時的實際價格需要結(jié)合項目自身因素、市場形勢及客戶積累情況再定。 未來項目在 產(chǎn)品、園林、環(huán)境、配套等因素上能夠和滟瀾山項目具備競爭力，(能夠做到和滟瀾山項目一樣的出位）那么項目的價格能夠在目前推導價格的基礎(chǔ)上浮 20%— 30%。 價格策略 ︱ TOWNHOUSE價格推導 以上價格推導過程為 運用德爾斐法理論價格推導值， 北七家項目要是在預(yù)定的銷售周期內(nèi)完成銷售目標，項目的入市價格將在區(qū)域內(nèi)具備競爭力。 價格策略 ︱ 整體價格定位原則 隨著項目的階段推出，一方面產(chǎn)品在銷售過程中容易被客戶分散購買，增加后期銷售難度，一方面新政的推出，傳統(tǒng)的銷控策略受到很大的挑戰(zhàn)，對項目銷售節(jié)奏的控制將會更多地依靠價格調(diào)整的控制。 價格策略 ︱ 說明 調(diào)研區(qū)域及目標項目的劃分： 重點區(qū)域：奧北別墅區(qū)、中央別墅區(qū) 其他區(qū)域：西山別墅區(qū)、遠郊別墅區(qū) 目標項目：純聯(lián)排項目和含聯(lián)排產(chǎn)品項目 價格策略 ︱ 競品選擇 競品項目 選取原因 湯 HOUSE 區(qū)域內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品 滟瀾山 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 譽天下 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 中體奧園 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 金隅山墅 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 燕西臺 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 諸子階 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 湯 HOUSE/滟瀾山 /譽天下 /中體奧園 /金隅山墅 /燕西臺 /諸子階 由于產(chǎn)品形態(tài) \區(qū)域的原因?qū)Ρ景感纬芍苯踊蛘唛g接的競爭 價格策略 ︱ 聯(lián)排均價推導 通過對重點區(qū)域別墅市場的整體調(diào)研及針對競爭項目的分析，我司認為本項目的價格定位最重要的依據(jù)應(yīng)以 競品項目的產(chǎn)品因素為主（樓體建筑風格、樓間距、社區(qū)內(nèi)部園林環(huán)境，物業(yè)水平、戶型、會所、戶內(nèi)自動化）結(jié)合項目所在區(qū)位的具體差異因素、工程進度等因素進行分析確定。 價格策略 項目銷售策略 ?價格策略 ?推盤策略 ?銷售排期 本次分析，主要針對本案在現(xiàn)階段首期推出的產(chǎn)品制定推盤均價。 營銷策略 ︱ 營銷力策略 物業(yè)管理，服務(wù)為先 物業(yè)服務(wù)是項目品質(zhì)的一面窗口，提前讓客戶感受到高端物業(yè)管理服務(wù)，可通過加強銷售現(xiàn)場的軟性服務(wù)的方式來實現(xiàn)，對增加客戶的購買信心和對項目未來的預(yù)期起到
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