【正文】 消化對(duì)象 第三階段：二次強(qiáng)銷期 周期： 2022年 6月 — 2022年 10月 推售單位：以 3區(qū)（ 106套）為主要消化對(duì)象 推盤(pán)策略 ︱ 銷售階段確定 第四階段：三次強(qiáng)銷期 周期： 2022年 10月 — 2022年 6月 推售單位：以 4區(qū)（ 130套）為主要消化對(duì)象 第五階段：尾盤(pán)期 周期： 2022年 5月以后 推售單位：消化剩余房源 2022年 5月前為客戶積累期 推盤(pán)策略 ︱ 銷售階段確定 備注：以上銷售周期的階段背景在考慮到工程優(yōu)化的情況的進(jìn)行階段劃分的，實(shí)際銷售階段將根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。 引入高端物業(yè)，讓客戶從進(jìn)入售樓處、到參觀項(xiàng)目樣板間，到離開(kāi)項(xiàng)目，全程感受到尊貴高端的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。 客群分析總結(jié) 次主力客戶： ?北京其他區(qū)域及外地客戶，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，希望在北京傳統(tǒng)別墅區(qū)購(gòu)置房產(chǎn)，作為短期或較長(zhǎng)期居住用房。 項(xiàng)目產(chǎn)品力的核心是： 奧北別墅區(qū)具備 純正 血統(tǒng)， 更新?lián)Q代 的產(chǎn)品，區(qū)域市場(chǎng)的典范， 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品 均質(zhì)化 ，客群的同質(zhì)化。 未來(lái)項(xiàng)目在 產(chǎn)品、園林、環(huán)境、配套等因素上能夠和滟瀾山項(xiàng)目具備競(jìng)爭(zhēng)力，(能夠做到和滟瀾山項(xiàng)目一樣的出位）那么項(xiàng)目的價(jià)格能夠在目前推導(dǎo)價(jià)格的基礎(chǔ)上浮 20%— 30%。 價(jià)值提升建議 ︱ 二、增加橫向水系或者次級(jí)景觀帶 ?建議增加橫向的水系，一方面可以提升聯(lián)排產(chǎn)品的品質(zhì)，另一方面通過(guò)水系的分割能夠增加臨水景單位，增加項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)； ?通過(guò)多層次的景觀變化，增加產(chǎn)品價(jià)值梯度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。在未來(lái)的銷售過(guò)程中，雙拼產(chǎn)品將成為整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)提升的籌碼，一方面起到拉升項(xiàng)目整體調(diào)性的作用，另一方面滿足高端客群的需求。 價(jià)格策略 ︱ TOWNHOUSE價(jià)格推導(dǎo) 備注： ?以上價(jià)格是在所有條件都能實(shí)現(xiàn)情況下的靜態(tài)價(jià)格的研判； ?項(xiàng)目入市時(shí)的實(shí)際價(jià)格需要結(jié)合項(xiàng)目自身因素、市場(chǎng)形勢(shì)及客戶積累情況再定。 體驗(yàn)式營(yíng)銷 通過(guò)對(duì)路牌、指示牌、停車場(chǎng)、樣板間包裝、園林音樂(lè)等生活細(xì)節(jié)的實(shí)施來(lái)渲染一定的居住氛圍，營(yíng)造溫馨的生活環(huán)境，從心理方面激發(fā)客戶的購(gòu)買(mǎi)欲望。 ?滟瀾山依靠高品質(zhì)產(chǎn)品路線，在目前大勢(shì)下具有極強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為本案運(yùn)作提供了運(yùn)作參考標(biāo)本； ?6月份上市的金科 〃 帕提歐將是區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)的聯(lián)排項(xiàng)目，在產(chǎn)品創(chuàng)新和景觀營(yíng)造方面將是本案最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 營(yíng)銷策略 ︱ 營(yíng)銷力策略 樣板展示空間 巧妙的功能空間設(shè)計(jì) ,展現(xiàn)了不同使用空間的獨(dú)特生活場(chǎng)景 營(yíng)銷策略 ︱ 營(yíng)銷力策略 園林先行 園林是客戶體驗(yàn)的關(guān)鍵，讓客戶能夠真實(shí)的感受到精致園林帶給自己的享受，客戶認(rèn)可則代表獲得市場(chǎng)。因此，在價(jià)格的制定上要與 TOWNHOUSE端單元適當(dāng)拉開(kāi)，通過(guò)價(jià)格的提升，成為整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)提升的籌碼。 價(jià)值提升建議 ︱ 四、菜單式庭院裝修方案 ?對(duì)不同戶型庭院進(jìn)行不同風(fēng)格的裝修，以滿足客戶的個(gè)性化需求。 開(kāi)盤(pán)價(jià)格制定依據(jù)： 推盤(pán)策略 ︱ 開(kāi)盤(pán)策價(jià)格制定 推盤(pán)策略 ︱ 開(kāi)售條件 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備 工程方面 / 銷售及相關(guān)文件方面 / 推廣方面 推盤(pán)策略 ︱ 開(kāi)售條件 工程方面 A、 工地條件 1)樣板街區(qū)完成裝修 2) 售樓處全面完成 ,交付使用 3) 園區(qū)人工湖及樣板區(qū)水系景觀完成 ,注水完成 4) 樣板區(qū)綠化景觀、內(nèi)部道路、入口系統(tǒng)等 銷售及相關(guān)文件方面 1) 銷售組織和培訓(xùn)完成 2) 預(yù)售證取得 3) 合同及各種相關(guān)文件完成 ,并印刷完成 4) 各合作單位安排就緒 (包括 :物業(yè)管理 \按揭銀行 \律師等 ) 推盤(pán)策略 ︱ 開(kāi)售條件 推廣方面 銷售中心 1) 銷售中心配飾、家具到位，滿足接待客戶的各項(xiàng)功能 2) 銷售辦公區(qū)域 (包括 :水 \電 \網(wǎng)線 \電話 \辦公家具 )具備完善辦公條件 4) 銷售中心形象包裝完成 (包括 :項(xiàng)目主背板 \銷售現(xiàn)場(chǎng)展板 \指示系統(tǒng) \背景音樂(lè)系統(tǒng)等 ) 推盤(pán)策略 ︱ 開(kāi)售條件 推廣方面 銷售工具 1) 沙盤(pán)完成到位 2) 印刷品印刷完畢 a\戶型圖冊(cè) b\文化手冊(cè) c\DM或海報(bào) d\樓書(shū) (包括整體項(xiàng)目拍攝 ) e\其他印刷品 (包括 :提袋 \名片 \禮品 \活動(dòng)請(qǐng)柬等 ) 推盤(pán)策略 ︱ 開(kāi)售條件 推廣方面 銷售工地現(xiàn)場(chǎng)