遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2009年北京市北七家項(xiàng)目營(yíng)銷思路溝通ppt-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 會(huì)所 4% 1 物業(yè)管理 10% 1 工程進(jìn)度 10% 1 建筑風(fēng)格 5% 1 綜合得分 100% 1 對(duì)比樓盤價(jià)格 11552 31781 15320 9809 21936 24478 27003 根據(jù)得分調(diào)整后價(jià)格 對(duì)比樓盤權(quán)重 25% 23% 22% 10% 8% 7% 5% 本項(xiàng)目合成價(jià)格 19426 價(jià)格策略 ︱ TOWNHOUSE價(jià)格推導(dǎo) 基于以上兩表所體現(xiàn)之市場(chǎng)各項(xiàng)系數(shù) ,推導(dǎo)本案市場(chǎng)參考價(jià) TOWNHOUSE中心單位 ￥ 17981元 /平方米（不含地下面積、毛坯交房計(jì)） TOWNHOUSE邊單位 ￥ 19426元 /平方米（不含地下面積、毛坯交房計(jì)） ?TOWNHOUSE最終整體均價(jià)為￥ 18618元 /平方米（不含地下面積、毛坯交房計(jì)） ?TOWNHOUSE最終整體銷售額約 ?按照全面積計(jì)算（含地下面積、毛坯房計(jì)） TOWNHOUSE整體均價(jià)為￥ 13359元 /平方米 價(jià)格策略 ︱ TOWNHOUSE價(jià)格推導(dǎo) 備注： ?次價(jià)格計(jì)算不含樣板間及雙拼價(jià)格； ?本次價(jià)格推動(dòng)為靜態(tài)推動(dòng)，未來(lái)入市價(jià)格將根據(jù)未來(lái)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行推導(dǎo)。 在區(qū)域內(nèi)將和滟瀾山一樣，成為標(biāo)桿項(xiàng)目。因此，在價(jià)格的制定上要與 TOWNHOUSE端單元適當(dāng)拉開(kāi)，通過(guò)價(jià)格的提升，成為整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)提升的籌碼。但上漲幅度不宜過(guò)大，漲幅控制在 5%以內(nèi)或以市場(chǎng)和客戶 積累情況確定，在保障銷售速度的同時(shí)，兼顧一期物業(yè)的預(yù)期增值，通過(guò)階段性的價(jià)格漲幅樹(shù)立客戶形象和市場(chǎng)口碑，促進(jìn)后期入市產(chǎn)品的銷售。 開(kāi)盤價(jià)格制定依據(jù)： 推盤策略 ︱ 開(kāi)盤策價(jià)格制定 推盤策略 ︱ 開(kāi)售條件 項(xiàng)目開(kāi)盤前準(zhǔn)備 工程方面 / 銷售及相關(guān)文件方面 / 推廣方面 推盤策略 ︱ 開(kāi)售條件 工程方面 A、 工地條件 1)樣板街區(qū)完成裝修 2) 售樓處全面完成 ,交付使用 3) 園區(qū)人工湖及樣板區(qū)水系景觀完成 ,注水完成 4) 樣板區(qū)綠化景觀、內(nèi)部道路、入口系統(tǒng)等 銷售及相關(guān)文件方面 1) 銷售組織和培訓(xùn)完成 2) 預(yù)售證取得 3) 合同及各種相關(guān)文件完成 ,并印刷完成 4) 各合作單位安排就緒 (包括 :物業(yè)管理 \按揭銀行 \律師等 ) 推盤策略 ︱ 開(kāi)售條件 推廣方面 銷售中心 1) 銷售中心配飾、家具到位，滿足接待客戶的各項(xiàng)功能 2) 銷售辦公區(qū)域 (包括 :水 \電 \網(wǎng)線 \電話 \辦公家具 )具備完善辦公條件 4) 銷售中心形象包裝完成 (包括 :項(xiàng)目主背板 \銷售現(xiàn)場(chǎng)展板 \指示系統(tǒng) \背景音樂(lè)系統(tǒng)等 ) 推盤策略 ︱ 開(kāi)售條件 推廣方面 銷售工具 1) 沙盤完成到位 2) 印刷品印刷完畢 a\戶型圖冊(cè) b\文化手冊(cè) c\DM或海報(bào) d\樓書(shū) (包括整體項(xiàng)目拍攝 ) e\其他印刷品 (包括 :提袋 \名片 \禮品 \活動(dòng)請(qǐng)柬等 ) 推盤策略 ︱ 開(kāi)售條件 推廣方面 銷售工地現(xiàn)場(chǎng) ? 工地圍檔完成 ? 樣板區(qū)指示及包裝系統(tǒng) (包括 :立招指示 \樣板間指示牌 \樣板間功能示意 \樣板區(qū)門牌等 ) 推盤策略 ︱ 開(kāi)售條件 媒體 1) 戶外及周邊道路指示系統(tǒng)全面發(fā)布 2) 網(wǎng)站建立完成 ,網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布 3)開(kāi)盤活動(dòng)籌備及邀約工作完成 4)平面媒體軟 \硬廣告預(yù)熱完成 推廣方面 推盤策略 ︱ 開(kāi)售條件 項(xiàng)目銷售策略 ?價(jià)格策略 ?推盤策略 ?銷售排期 銷售排期 ︱ 根據(jù)銷售階段排期 銷售排期 ︱ 根據(jù)銷售階段按季度（三個(gè)月）分解 ?以上銷售排期是在項(xiàng)目產(chǎn)品、園林、物業(yè)達(dá)到滟瀾山項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的前提下可能實(shí)現(xiàn)的銷售周期； ?未來(lái)受到市場(chǎng)、政策、項(xiàng)目自身等諸多不確定性因素影響，會(huì)延長(zhǎng)項(xiàng)目的銷售周期； ?銷售排期中不包含 32套樣板間，共計(jì)銷售套數(shù) 424套，銷售金額 20億元； ?此計(jì)劃分解為靜態(tài)推導(dǎo)，具體銷售情況將根據(jù)入市時(shí)間及階段漲幅確定。 雙拼別墅在產(chǎn)品品質(zhì)上要優(yōu)于主流產(chǎn)品 TOWNHOUSE。 價(jià)值提升建議 ︱ 四、菜單式庭院裝修方案 ?對(duì)不同戶型庭院進(jìn)行不同風(fēng)格的裝修，以滿足客戶的個(gè)
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