遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2009年北京市北七家項(xiàng)目營(yíng)銷思路溝通ppt(存儲(chǔ)版)
【正文】 11552 31781 15320 9809 21936 24478 27003 根據(jù)得分調(diào)整后價(jià)格 對(duì)比樓盤權(quán)重 30% 20% 20% 15% 5% 5% 5% 本項(xiàng)目合成價(jià)格 17981 價(jià)格策略 ︱ 邊單位價(jià)格推導(dǎo) 類型 競(jìng)爭(zhēng)型項(xiàng)目 干擾型項(xiàng)目 比較因素 權(quán)重 % 本案 湯 HOUSE 滟瀾山 譽(yù)天下 中體奧園 金隅山墅 燕西臺(tái) 諸子階 地理位置 30% 交通動(dòng)線 8% 1 區(qū)域印象 7% 1 自然環(huán)境 5% 1 區(qū)域配套 10% 1 樓盤基本素質(zhì) 45% 規(guī)模 4% 1 戶型 10% 1 庭院 7% 1 容積率 4% 1 水域 6% 1 層高 4% 1 道路 3% 1 社區(qū)配套 3% 1 會(huì)所 4% 1 物業(yè)管理 10% 1 工程進(jìn)度 10% 1 建筑風(fēng)格 5% 1 綜合得分 100% 1 對(duì)比樓盤價(jià)格 11552 31781 15320 9809 21936 24478 27003 根據(jù)得分調(diào)整后價(jià)格 對(duì)比樓盤權(quán)重 25% 23% 22% 10% 8% 7% 5% 本項(xiàng)目合成價(jià)格 19426 價(jià)格策略 ︱ TOWNHOUSE價(jià)格推導(dǎo) 基于以上兩表所體現(xiàn)之市場(chǎng)各項(xiàng)系數(shù) ,推導(dǎo)本案市場(chǎng)參考價(jià) TOWNHOUSE中心單位 ￥ 17981元 /平方米（不含地下面積、毛坯交房計(jì)） TOWNHOUSE邊單位 ￥ 19426元 /平方米（不含地下面積、毛坯交房計(jì)） ?TOWNHOUSE最終整體均價(jià)為￥ 18618元 /平方米（不含地下面積、毛坯交房計(jì)） ?TOWNHOUSE最終整體銷售額約 ?按照全面積計(jì)算（含地下面積、毛坯房計(jì)） TOWNHOUSE整體均價(jià)為￥ 13359元 /平方米 價(jià)格策略 ︱ TOWNHOUSE價(jià)格推導(dǎo) 備注： ?次價(jià)格計(jì)算不含樣板間及雙拼價(jià)格； ?本次價(jià)格推動(dòng)為靜態(tài)推動(dòng)，未來(lái)入市價(jià)格將根據(jù)未來(lái)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行推導(dǎo)。 營(yíng)銷策略 ︱ 營(yíng)銷力策略 樣板展示空間 巧妙的功能空間設(shè)計(jì) ,展現(xiàn)了不同使用空間的獨(dú)特生活場(chǎng)景 營(yíng)銷策略 ︱ 營(yíng)銷力策略 園林先行 園林是客戶體驗(yàn)的關(guān)鍵，讓客戶能夠真實(shí)的感受到精致園林帶給自己的享受，客戶認(rèn)可則代表獲得市場(chǎng)。 ? 充分重視細(xì)節(jié)的塑造，要敢于與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目拼細(xì)節(jié)。 ?滟瀾山依靠高品質(zhì)產(chǎn)品路線，在目前大勢(shì)下具有極強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為本案運(yùn)作提供了運(yùn)作參考標(biāo)本； ?6月份上市的金科 〃 帕提歐將是區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)的聯(lián)排項(xiàng)目，在產(chǎn)品創(chuàng)新和景觀營(yíng)造方面將是本案最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。樹立區(qū)域內(nèi)聯(lián)排別墅新標(biāo)桿的形象，確立奧北區(qū)域精致別墅的典范。 體驗(yàn)式營(yíng)銷 通過(guò)對(duì)路牌、指示牌、停車場(chǎng)、樣板間包裝、園林音樂(lè)等生活細(xì)節(jié)的實(shí)施來(lái)渲染一定的居住氛圍，營(yíng)造溫馨的生活環(huán)境，從心理方面激發(fā)客戶的購(gòu)買欲望。 價(jià)格策略 ︱ 說(shuō)明 調(diào)研區(qū)域及目標(biāo)項(xiàng)目的劃分： 重點(diǎn)區(qū)域：奧北別墅區(qū)、中央別墅區(qū) 其他區(qū)域：西山別墅區(qū)、遠(yuǎn)郊別墅區(qū) 目標(biāo)項(xiàng)目：純聯(lián)排項(xiàng)目和含聯(lián)排產(chǎn)品項(xiàng)目 價(jià)格策略 ︱ 競(jìng)品選擇 競(jìng)品項(xiàng)目 選取原因 湯 HOUSE 區(qū)域內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品 滟瀾山 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 譽(yù)天下 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 中體奧園 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 金隅山墅 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 燕西臺(tái) 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 諸子階 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 湯 HOUSE/滟瀾山 /譽(yù)天下 /中體奧園 /金隅山墅 /燕西臺(tái) /諸子階 由于產(chǎn)品形態(tài) \區(qū)域的原因?qū)Ρ景感纬芍苯踊蛘唛g接的競(jìng)爭(zhēng) 價(jià)格策略 ︱ 聯(lián)排均價(jià)推導(dǎo) 通過(guò)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域別墅市場(chǎng)的整體調(diào)研及針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的價(jià)格定位最重要的依據(jù)應(yīng)以 競(jìng)品項(xiàng)目的產(chǎn)品因素為主（樓體建筑風(fēng)格、樓間距、社區(qū)內(nèi)部園林環(huán)境，物業(yè)水平、戶型、會(huì)所、戶內(nèi)自動(dòng)化）結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)位的具體差異因素、工程進(jìn)度等因素進(jìn)行分析確定。 價(jià)格策略 ︱ T
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