遠洋地產(chǎn)2009年北京市北七家項目營銷思路溝通ppt(存儲版)
【正文】 11552 31781 15320 9809 21936 24478 27003 根據(jù)得分調(diào)整后價格 對比樓盤權(quán)重 30% 20% 20% 15% 5% 5% 5% 本項目合成價格 17981 價格策略 ︱ 邊單位價格推導 類型 競爭型項目 干擾型項目 比較因素 權(quán)重 % 本案 湯 HOUSE 滟瀾山 譽天下 中體奧園 金隅山墅 燕西臺 諸子階 地理位置 30% 交通動線 8% 1 區(qū)域印象 7% 1 自然環(huán)境 5% 1 區(qū)域配套 10% 1 樓盤基本素質(zhì) 45% 規(guī)模 4% 1 戶型 10% 1 庭院 7% 1 容積率 4% 1 水域 6% 1 層高 4% 1 道路 3% 1 社區(qū)配套 3% 1 會所 4% 1 物業(yè)管理 10% 1 工程進度 10% 1 建筑風格 5% 1 綜合得分 100% 1 對比樓盤價格 11552 31781 15320 9809 21936 24478 27003 根據(jù)得分調(diào)整后價格 對比樓盤權(quán)重 25% 23% 22% 10% 8% 7% 5% 本項目合成價格 19426 價格策略 ︱ TOWNHOUSE價格推導 基于以上兩表所體現(xiàn)之市場各項系數(shù) ,推導本案市場參考價 TOWNHOUSE中心單位 ￥ 17981元 /平方米（不含地下面積、毛坯交房計） TOWNHOUSE邊單位 ￥ 19426元 /平方米（不含地下面積、毛坯交房計） ?TOWNHOUSE最終整體均價為￥ 18618元 /平方米（不含地下面積、毛坯交房計） ?TOWNHOUSE最終整體銷售額約 ?按照全面積計算（含地下面積、毛坯房計） TOWNHOUSE整體均價為￥ 13359元 /平方米 價格策略 ︱ TOWNHOUSE價格推導 備注： ?次價格計算不含樣板間及雙拼價格； ?本次價格推動為靜態(tài)推動，未來入市價格將根據(jù)未來時點進行推導。 營銷策略 ︱ 營銷力策略 樣板展示空間 巧妙的功能空間設(shè)計 ,展現(xiàn)了不同使用空間的獨特生活場景 營銷策略 ︱ 營銷力策略 園林先行 園林是客戶體驗的關(guān)鍵，讓客戶能夠真實的感受到精致園林帶給自己的享受，客戶認可則代表獲得市場。 ? 充分重視細節(jié)的塑造，要敢于與競爭項目拼細節(jié)。 ?滟瀾山依靠高品質(zhì)產(chǎn)品路線，在目前大勢下具有極強的市場競爭力，為本案運作提供了運作參考標本； ?6月份上市的金科 〃 帕提歐將是區(qū)域內(nèi)競爭力很強的聯(lián)排項目，在產(chǎn)品創(chuàng)新和景觀營造方面將是本案最大的競爭對手。樹立區(qū)域內(nèi)聯(lián)排別墅新標桿的形象，確立奧北區(qū)域精致別墅的典范。 體驗式營銷 通過對路牌、指示牌、停車場、樣板間包裝、園林音樂等生活細節(jié)的實施來渲染一定的居住氛圍，營造溫馨的生活環(huán)境，從心理方面激發(fā)客戶的購買欲望。 價格策略 ︱ 說明 調(diào)研區(qū)域及目標項目的劃分： 重點區(qū)域：奧北別墅區(qū)、中央別墅區(qū) 其他區(qū)域：西山別墅區(qū)、遠郊別墅區(qū) 目標項目：純聯(lián)排項目和含聯(lián)排產(chǎn)品項目 價格策略 ︱ 競品選擇 競品項目 選取原因 湯 HOUSE 區(qū)域內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品 滟瀾山 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 譽天下 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 中體奧園 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 金隅山墅 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 燕西臺 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 諸子階 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 湯 HOUSE/滟瀾山 /譽天下 /中體奧園 /金隅山墅 /燕西臺 /諸子階 由于產(chǎn)品形態(tài) \區(qū)域的原因?qū)Ρ景感纬芍苯踊蛘唛g接的競爭 價格策略 ︱ 聯(lián)排均價推導 通過對重點區(qū)域別墅市場的整體調(diào)研及針對競爭項目的分析，我司認為本項目的價格定位最重要的依據(jù)應(yīng)以 競品項目的產(chǎn)品因素為主（樓體建筑風格、樓間距、社區(qū)內(nèi)部園林環(huán)境，物業(yè)水平、戶型、會所、戶內(nèi)自動化）結(jié)合項目所在區(qū)位的具體差異因素、工程進度等因素進行分析確定。 價格策略 ︱ T
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