【正文】 題 1 解決策略 1 E、服務(wù)保障 ： —— —— —— 注明服務(wù)事項(xiàng)、具體標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用成本、責(zé)任部門 35 解決 核心問(wèn)題的保障動(dòng)作 回顧 —— 問(wèn)題 1 解決策略 1 F、銷售組織保障 ： —— —— —— 銷售團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)、聯(lián)動(dòng)、激勵(lì)等 36 項(xiàng)目整體營(yíng)銷費(fèi)用詳表 項(xiàng)目 營(yíng)銷費(fèi)用明細(xì)（萬(wàn)元） 2023年 2023年 2023年 2023年 … 合計(jì) 合計(jì)比例 項(xiàng)目 X 營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃值 營(yíng)銷 費(fèi)用 實(shí)際值 推廣費(fèi) 報(bào)紙廣告費(fèi) 雜志廣告費(fèi) 網(wǎng)絡(luò)廣告 戶外廣告牌 電視 /廣播 圍擋 展覽 /活動(dòng) 短信 /直投 影音傳媒 /印刷制作費(fèi) /模型沙盤費(fèi) /設(shè)計(jì)策劃費(fèi) /網(wǎng)站建設(shè) 其他 推廣費(fèi)小計(jì) 賣場(chǎng)費(fèi)用 售樓處裝修裝飾支出 樣板間裝修裝飾支出 售樓處 \樣板間日常支出 賣場(chǎng)支出合計(jì) 傭金及代理費(fèi) 品牌使用費(fèi) 其他 營(yíng)銷費(fèi)用實(shí)際值 項(xiàng)目 營(yíng)銷費(fèi)用明細(xì)（萬(wàn)元） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 全年合計(jì) 項(xiàng)目 X 營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃值 營(yíng)銷費(fèi)用 實(shí)際值 推廣費(fèi) 報(bào)紙廣告費(fèi) 雜志廣告費(fèi) 網(wǎng)絡(luò)廣告 戶外廣告牌 電規(guī) /廣播 圍擋 展覓 /活動(dòng) 短信 /直投 影音傳媒 /印刷制作費(fèi) /模型沙盤費(fèi) /設(shè)計(jì)策劃費(fèi) /網(wǎng)站建設(shè) 其他 推廣費(fèi)小計(jì) 賣場(chǎng)費(fèi)用 售樓處裝修裝飾支出 樣板間裝修裝飾支出 售樓處 \樣板間日常支出 賣場(chǎng)支出合計(jì) 傭金及代理費(fèi) 品牌使用費(fèi) 其他 營(yíng)銷費(fèi)用實(shí)際值 36 項(xiàng)目當(dāng)年月度營(yíng)銷費(fèi)用詳表 目錄 41 推售策略 42 價(jià)格策略 43 蓄客計(jì)劃 44 整體銷售計(jì)劃及營(yíng)銷總控圖 1上一年度營(yíng)銷總結(jié) 上一年度營(yíng)銷總結(jié)上一年度營(yíng)銷總結(jié)2本年度目標(biāo)及貨源盤點(diǎn) 3核心問(wèn)題及營(yíng)銷策略 4營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃 5需各部門配合協(xié)調(diào)事項(xiàng) 本年度目標(biāo)及貨源盤點(diǎn)核心問(wèn)題及營(yíng)銷策略營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃需各部門配合協(xié)調(diào)事項(xiàng)1 整年貨源盤點(diǎn)及銷售目標(biāo)分解 2 核心問(wèn)題導(dǎo)出 3 營(yíng)銷策略及執(zhí)行計(jì)劃 4 推售及價(jià)格策略、蓄客計(jì)劃 5營(yíng)銷 組織架構(gòu) 6需各部門配合協(xié)調(diào)事項(xiàng) 41 推售策略 ——價(jià)值排序及策略導(dǎo)出 ? 配合平面圖表示樓棟價(jià)值打分及打分依據(jù) ? 基于樓棟價(jià)值排序?qū)γ織潣钱a(chǎn)品進(jìn)行價(jià)值打分 ? 推售總體 策略導(dǎo)出 290310㎡ 樓棟整體優(yōu)亍 165190㎡ 樓棟 樓棟價(jià)值排序： 6247東 87西 1 10 2 3 4 5 6 7 9 8 “現(xiàn)金?！碑a(chǎn)品 ?產(chǎn)品自身和市場(chǎng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)； ?戶型設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求區(qū)間，客戶接受度較高； ?產(chǎn)品具備較高的利潤(rùn)貢獻(xiàn)率； “ 明星 ” 產(chǎn)品 ?遠(yuǎn)離城市主干道，位于社區(qū)中心部分； ?獨(dú)享內(nèi)景環(huán)繞，屬于樓王產(chǎn)品； ?大面積四居室設(shè)計(jì)，尺度闊綽，符合高端客群置業(yè)需求； 6四居樓棟屬于項(xiàng)目的明星產(chǎn)品，整體優(yōu)于 8三居樓棟； 四居產(chǎn)品線內(nèi)部排序， 6因處于社區(qū)最為核心的位置，各方面資源均具有優(yōu)勢(shì)，所以為“明星”中的“明星”，整體排序?yàn)?6〉 2〉 4； 三居產(chǎn)品 7東單元無(wú)遮擋且遠(yuǎn)離主干道，具有優(yōu)勢(shì)， 7西單元因受 9對(duì)視及遮擋，產(chǎn)品力較差，整體排序?yàn)?7東單元 〉 8〉 7西單元； 城市主干道 示例 ——價(jià)值排序 2 4 6 7 8 批次 樓棟 產(chǎn)品 套數(shù) 類型 第一次推售 2 315㎡ 36 明星 7 285㎡ 10 明星 315㎡ 10 明星 165 ㎡ 74 現(xiàn)金牛 190 ㎡ 18 現(xiàn)金牛 ? 2023年 7月進(jìn)行第一次推售，貨值 ? 2023年 10月進(jìn)行第二次推售，貨值 2 6 7 第一次 約 約 約 約 約 批次 樓棟 產(chǎn)品 套數(shù) 類型 第二次推售 8 165 ㎡ 62 現(xiàn)金牛 190 ㎡ 28 現(xiàn)金牛 6 285㎡ 31 明星 315㎡ 31 明星 4 315 ㎡ 36 明星 8 4 第二次 項(xiàng)目預(yù)售證拿取順序： ?第一階段 — 2號(hào)樓 ?第二階段 — 7號(hào)樓 ?第三階段 — 8號(hào)樓 示例 ——推售策略 42 價(jià)格策略 ——各產(chǎn)品線價(jià)格初判 ? 回顧本報(bào)告 24P市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)部分， 對(duì)各產(chǎn)品線 采用市場(chǎng)比較法分別進(jìn)行初步定價(jià) XX產(chǎn)品 的靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià) —— 在不考慮市場(chǎng)動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)率溢價(jià)的情況下，得出本項(xiàng)目三居產(chǎn)品入市均價(jià)為 ： XX元 /㎡ 參考樓盤 均價(jià) (元 /㎡ ) 比準(zhǔn)系數(shù) R 比準(zhǔn)均價(jià) 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) 項(xiàng)目 1 46012 45091 25% 11272 項(xiàng)目 2 51405 50376 25% 12594 項(xiàng)目 3 38868 38868 40% 15547 項(xiàng)目 4 46646 48978 10% 4897 XX平米 產(chǎn)品的靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià) “ 參考樓盤” 基于客戶關(guān)注度及項(xiàng)目可比性確定 “權(quán)重” 為客戶關(guān)注度指數(shù)與產(chǎn)品差異度指數(shù)結(jié)合計(jì)算所得 42 價(jià)格策略 ——整體價(jià)格初判 本項(xiàng)目住宅整體合成均價(jià) —— XX元 /㎡ 項(xiàng)目住宅整體合成均價(jià)＝ —————————————————————————— 產(chǎn)品 1均價(jià) 產(chǎn)品 1總面積＋產(chǎn)品 2均價(jià) 產(chǎn)品 2總面積 住宅 可售總面積 ? 根據(jù)市場(chǎng)比較法， 得出產(chǎn)品 1的 比準(zhǔn)均價(jià)為 ： XX元 /㎡ ? 根據(jù)市場(chǎng)比較法， 得出產(chǎn)品 2的 比準(zhǔn)均價(jià)為 ： XX元 /㎡ 42 價(jià)格策略 ——分產(chǎn)品線價(jià)格箱體驗(yàn)證 285310㎡ 產(chǎn)品 165190㎡ 產(chǎn)品 (總價(jià) :萬(wàn) ) 150 200 300 面積（㎡） 本案 285310平米競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品 250 165190平米競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品 175 275 藍(lán)山 綠城誠(chéng)園 公園五號(hào) 棕櫚泉 本案 本案 180 190 167 165 170 170 泛海國(guó)際 綠城誠(chéng)園 萬(wàn)和城 本案 本案 300 285 310 285 335 700 800 900 1000 1100 1200 1400 1300 ? 驗(yàn)證各產(chǎn)品線的價(jià)格在市場(chǎng)同類產(chǎn)品中的總價(jià)水平是否合理 43 蓄客計(jì)劃 節(jié)點(diǎn)一 節(jié)點(diǎn)二 節(jié)點(diǎn)四 節(jié)點(diǎn)三 篩客動(dòng)作 逐步篩選客戶的手段 階段目標(biāo) 蓄客或升級(jí)客戶數(shù)量 客戶參與條件 具體的篩選客戶所用的手段和條件 銷售動(dòng)作 配合篩客銷售人員現(xiàn)場(chǎng)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作 報(bào)價(jià)策略 配合篩客，銷售人員對(duì)客戶不同階段報(bào)價(jià) 折扣策略 配合篩客，銷售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客戶不同階段釋放折扣 4月 28日產(chǎn)品亮相會(huì) 5月 15日示范區(qū)開放 6月 16日開盤 6月 8日收誠(chéng)意金 目的 對(duì)已積累客戶進(jìn)行邀約，初步判定客戶意向 借全景展示之機(jī)邀約客戶復(fù)訪，進(jìn)一步鎖定客戶意向戶型。 解讀 CBD—— 東擴(kuò)后的 CBD，使得其周邊區(qū)域?qū)⒏嗟某休d高端居住需求 這 是歷史賦予的機(jī)遇 ；稀缺 的供應(yīng)使購(gòu)買稱為機(jī)會(huì) ；區(qū)域 人口的增加，使在邊上、又不遠(yuǎn)處成為升值空間的源泉； 文化區(qū)文化公園 朝陽(yáng)北區(qū)家庭公園 門戶區(qū)門戶公園 項(xiàng)目被朝陽(yáng)公園、紅領(lǐng)巾公園、團(tuán)結(jié)湖公園以及未來(lái)東擴(kuò)區(qū)內(nèi)的三座新興公園環(huán)繞，區(qū)別于 CBD內(nèi)喧囂，令生活環(huán)境更趨于純寧安逸 31 本體機(jī)會(huì)分析 ——項(xiàng)目區(qū)位、周邊環(huán)境、規(guī)劃分析、優(yōu)勢(shì)配套 解讀公園群 ——六園環(huán)繞下，使得項(xiàng)目更具宜居性 31 本體機(jī)會(huì)分析 ——項(xiàng)目區(qū)位、周邊環(huán)境、規(guī)劃分析、優(yōu)勢(shì)配套 中式皇家園林設(shè)計(jì)手法：三進(jìn)式、雙龍戲珠格局，細(xì)節(jié)之處彰顯中國(guó)文化底蘊(yùn) 31 本體機(jī)會(huì)分析 ——項(xiàng)目區(qū)位、周邊環(huán)境、規(guī)劃分析、優(yōu)勢(shì)配套 其它優(yōu)勢(shì)配套 31 本體機(jī)會(huì)分析 ——產(chǎn)品分析 ? 提煉 項(xiàng)目在產(chǎn)品類型、戶型結(jié)構(gòu)中的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) 主臥大套間面寬 ，配備明衛(wèi)、雙衣帽間及270176。 蓄客情況 2023年 12月 28日售樓處開放，開始進(jìn)行辦卡蓄客，搜房白金卡 2萬(wàn)元可以抵 10萬(wàn)元。 LOFT7090平 ， LOFT單價(jià) ，月均去化 ，剩余近 77套 瑞安君匯 共 180套， 190280平米三居， 230450四居 凱德錦繡 一居 90平 2居 90100,