【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。會(huì)后，每家租戶分別進(jìn)行談判協(xié)商，并應(yīng)預(yù)先制定好價(jià)格方案。我方接收此批租戶后，為實(shí)現(xiàn)公司效益最大化，同時(shí)也考慮租戶的穩(wěn)定性，可與各租戶進(jìn)行協(xié)商，在租金不低于原管委會(huì)與其簽訂的價(jià)格基礎(chǔ)上，盡量保證原租戶繼續(xù)租賃本項(xiàng)目。所以，應(yīng)整體接收管委會(huì)原有的租戶，價(jià)格上可以作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。交接聯(lián)系時(shí)間應(yīng)確定在租賃期滿前36個(gè)月，以滿足談判或者招商的時(shí)間要求。首層租戶的交接方式首層三家租戶與我司直接簽訂租賃合同，交接方案比較簡(jiǎn)單，可采取直接談判的方式進(jìn)行接洽，與其直接落實(shí)續(xù)租問題。次選方案為方案一，將該大樓整租給有實(shí)力的大客戶，由其進(jìn)行該大樓的翻新改造和經(jīng)營管理。方案一效益相對(duì)偏低，但可以利用租戶對(duì)本項(xiàng)目的裝修進(jìn)行翻新改造，從而可以提高本項(xiàng)目的經(jīng)營檔次和形象。綜上比較，從物業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的方向來考慮應(yīng)選擇方案三，實(shí)施方案三后對(duì)物業(yè)效益的提升、未來的發(fā)展，在政策上、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力上均具有較大的優(yōu)勢(shì)，但是實(shí)施難度較大，項(xiàng)目改造費(fèi)用也較大。（三）各經(jīng)營方案比較匯總各建議方案比較匯總?cè)缦卤恚航ㄗh方案市場(chǎng)價(jià)值預(yù)計(jì)短期內(nèi)收益提升改造成本估計(jì)存在的問題方案一7686萬元無無①規(guī)劃用途問題，②錯(cuò)峰用電問題，③設(shè)施落后問題方案二8349萬元15%115萬元①規(guī)劃用途問題，②錯(cuò)峰用電問題，③投入一定改造成本方案三9541萬元25%665萬元①改造費(fèi)用較大，②變更規(guī)劃實(shí)施難度較大由上述比較看出，采用方案一的經(jīng)營模式，物業(yè)未經(jīng)我方自行改造，市場(chǎng)價(jià)值7686萬元；采用方案二的經(jīng)營模式，我方投入115萬元的改造成本后，市場(chǎng)價(jià)值8349萬元，較采用方案一時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值增加了663萬元（83497686=663）；采用方案三的經(jīng)營模式，我方投入665萬元的改造成本后，市場(chǎng)價(jià)值9541萬元，較采用方案一時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值增加了1855萬元（95417686=1855）。方案三所面臨的問題（1）方案三可以徹底地解決方案一所面臨的兩個(gè)問題，但項(xiàng)目改造費(fèi)用較大，如前所述估計(jì)約665萬元。（計(jì)算公式同方案一）（二）各經(jīng)營方案所面臨主要問題的比較方案一所面臨的主要問題（1）承租客戶辦理工商登記的問題（2）錯(cuò)峰用電問題方案二所面臨的問題（1）方案二同樣面臨方案一的兩個(gè)問題。（7）物業(yè)維修基金估計(jì)提取比例2%。（5）剩余使用年限37年。（2）%。（計(jì)算公式同方案一）方案三的影響規(guī)劃用途由原來的廠房變更為辦公性質(zhì)，改造現(xiàn)有設(shè)施，租金單價(jià)相對(duì)較高，根據(jù)現(xiàn)時(shí)周邊物業(yè)的市場(chǎng)狀況，出租單價(jià)3843元/平方米/月。（7）物業(yè)維修基金物業(yè)于往后的幾十年經(jīng)營運(yùn)作里，將出現(xiàn)各種各樣的損耗，所以應(yīng)在每年租金收入中提取物業(yè)維修基金，估計(jì)提取比例2%。（5）剩余使用年限37年。（2）%。根據(jù)現(xiàn)時(shí)周邊物業(yè)的市場(chǎng)狀況，以及本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)出租的情況，出租價(jià)格適宜控制在3038元/平方米/月。（8）物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的計(jì)算計(jì)算公式：Q=AB12C（1D）（1F）/（IE）{1[（1+E）/（1+I）] r }Q——物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值A(chǔ)——估計(jì)租金單價(jià)B——物業(yè)建筑面積C——出租率D——房地產(chǎn)租賃稅費(fèi)率E——遞增率F——物業(yè)維修基金I——折現(xiàn)率R——物業(yè)剩余使用年限根據(jù)上述公式計(jì)算物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值為7686萬元。（7）物業(yè)維修基金物業(yè)于往后的幾十年經(jīng)營運(yùn)作里，將出現(xiàn)各種各樣的損耗，所以應(yīng)在每年租金收入中提取物業(yè)維修基金。（5）剩余使用年限的確定根據(jù)《房地產(chǎn)證》（穗房地證字第0912136號(hào)）中顯示，本項(xiàng)目使用性質(zhì)為廠房，已征收土地使用權(quán)出讓金，使用年限從1994年7月1日起50年，剩余使用年限37年。（2）遞增率的確定根據(jù)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)狀況，%。本次計(jì)算設(shè)定物業(yè)整棟整體出租，估計(jì)租金單價(jià)設(shè)定在30元/平方米/月較為符合現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)狀況。八、各經(jīng)營方案建議的比較（一）各經(jīng)營方案對(duì)物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)生的影響方案一的影響按照前述的價(jià)格建議，首層適應(yīng)范圍相對(duì)比較廣，租金價(jià)格相對(duì)較高，建議出租單價(jià)3540元/平方米/月。物業(yè)改造成本：665萬元①項(xiàng)目設(shè)施改造成本如前所述，合計(jì)共115萬元。預(yù)計(jì)我司年租金收入：約660萬元（每平方米約為40元/月）。出租價(jià)格建議：規(guī)劃用途變更為辦公性質(zhì)，改造現(xiàn)有設(shè)施，租金單價(jià)相對(duì)較高，建議出租單價(jià)3843元/平方米/月。②改變規(guī)劃用途須補(bǔ)交較大數(shù)額的土地有償使用費(fèi)。存在的問題：①改變規(guī)劃用途在行政部門審批方面難度較大。②可以利用現(xiàn)有的客戶，較大限度降低招商成本。本項(xiàng)目可以變更規(guī)劃用途為辦公，改造現(xiàn)有設(shè)施，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（三）經(jīng)營方案三改變?cè)瓉硪?guī)劃，改善現(xiàn)時(shí)設(shè)施，我方自行經(jīng)營?？紤]3%5%的空置率后，收益較現(xiàn)狀提升幅度為15%。根據(jù)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)狀況，%。④如方案一，在辦理工商登記的問題上也存在不確定因素。②分拆出租需加強(qiáng)空置率的控制。④招商、經(jīng)營、管理一體化，更有利于物業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。②可以利用現(xiàn)有的客戶，較大限度降低招商成本。規(guī)劃仍保持原用途，加強(qiáng)與管委會(huì)的溝通，令其配合我方的經(jīng)營管理工作。我司收回目前管委會(huì)承租場(chǎng)地，以現(xiàn)在租戶為基礎(chǔ)自行招商、經(jīng)營、管理，再加上首層現(xiàn)有客戶，保證90%以上的出租率,使經(jīng)營效益最大化。預(yù)計(jì)我司年租金收入：約500萬元（現(xiàn)合同，每平方米約為30元/月）。二至六層整體出租，或者整棟整體出租，租金價(jià)格應(yīng)相對(duì)降低，建議出租單價(jià)30元/平方米/月左右。②在工商登記的問題上存在不確定因素。③實(shí)力較大的租戶（特別是租戶自用性的承租），一般會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的裝修進(jìn)行翻新改造，從而可以提高本項(xiàng)目的經(jīng)營檔次和形象。優(yōu)勢(shì)：①適當(dāng)?shù)剡x擇長期性客戶，容易得到長期穩(wěn)定的收入，降低經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。按照本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)的出租狀況，二至六層基本上也是采用大包租的形式。地鐵大樓整棟樓房共六層，㎡，㎡。（3）需要補(bǔ)交的土地有償使用費(fèi)單價(jià)：416=398元/平方米建筑面積，總價(jià)：398=550萬元。（1）土地有償使用費(fèi)差價(jià)的確定在廣州市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站上查詢得到基準(zhǔn)地價(jià)如下：工業(yè)用途網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)：800元/平方米建筑面積，住宅用途網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)：1600元/平方米建筑面積，辦公用途網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)：1920元/平方米建筑面積，（根據(jù)有關(guān)規(guī)定。但政府主導(dǎo)的規(guī)劃調(diào)整引起用地性質(zhì)改變的，土地出讓金額應(yīng)予調(diào)整。其中：商業(yè)用途土地有償使用費(fèi)按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的35％計(jì)收；綜合(辦公)用途土地有償使用費(fèi)按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的30％計(jì)收；住宅用途土地有償使用費(fèi)按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的30％計(jì)收；經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)營性倉儲(chǔ)用地土地有償使用費(fèi)按工業(yè)網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的30％計(jì)收，其余工業(yè)用途(經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)營性倉儲(chǔ)用地除外)土地有償使用費(fèi)按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的20％計(jì)收。申報(bào)完成之后，為使物業(yè)收益最大化（車位收益較?。讓涌沙鲎庥米鬓k公兼有物流貨運(yùn)的用途，其出租收益預(yù)計(jì)不比原用途收益低，正如現(xiàn)時(shí)首層其中一個(gè)租戶聯(lián)邦快遞（中國）有限公司廣州分公司承租的1100平方米，其用途為辦公、物流，租金收入也達(dá)到了40元/平方米/月。規(guī)劃用途變更的相關(guān)要求根據(jù)有關(guān)規(guī)定，工業(yè)物業(yè)調(diào)整使用性質(zhì)為辦公用途，其配套車位有一定的要求，約110平方米建筑面積的辦公用房需配置一個(gè)車位，工業(yè)區(qū)配置的路邊車位比較少，導(dǎo)致本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)旁邊的車位較少，路邊車位分?jǐn)偟奖卷?xiàng)目約有30個(gè)左右，不符合規(guī)劃的要求。改造成本合計(jì)115萬元。廁所沖水管的橫管由于管徑過小，不能產(chǎn)生正常的沖水水壓，需要作出更換。建筑物沒有安裝中央空調(diào)系統(tǒng)，由其中的租戶各自安裝空調(diào)機(jī)，而空調(diào)機(jī)直接安裝在物業(yè)的外墻，滴水現(xiàn)象