【正文】 柏朗奴商貿(mào)大廈：與雅爵商貿(mào)大廈相連，原來為同一棟建筑物，建筑物狀況與雅爵商貿(mào)大廈相同。本項目現(xiàn)時經(jīng)營運作的企業(yè)（租戶）共有37家，全部從事高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。另外，根據(jù)向管委會有關(guān)人員咨詢，現(xiàn)時工業(yè)用電分A、B、C、D四類的用戶，B、C、D類用戶需要參與用電錯峰輪休（即前述的星期二、星期三），用電的有關(guān)政策規(guī)定差別不大。優(yōu)勢分析：周邊類似的物業(yè)需求量大，很大限度地降低物業(yè)的空置率，提升物業(yè)的出租價格，以減低物業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，帶來穩(wěn)定的物業(yè)出租收益，提升物業(yè)的長遠(yuǎn)價值。同時，其他行業(yè)進(jìn)入園區(qū)經(jīng)營也不享受稅收優(yōu)惠。廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)天河科技園（簡稱天河科技園）建于1988年。三種類型物業(yè)的有關(guān)情況見下表：辦公用房類型樓齡裝修及設(shè)備配置規(guī)劃用途出租價格（元/㎡/月）新建成辦公樓5年以內(nèi)根據(jù)辦公用途裝修及配置各種設(shè)施辦公樓5055原工業(yè)用途，后變更、改造成辦公樓515年變更規(guī)劃用途，根據(jù)辦公樓的要求裝修及改造各種設(shè)施辦公樓4045工業(yè)用房作為辦公用房使用515年設(shè)備配置仍適合工業(yè)用途，室內(nèi)加以間隔、裝修成辦公用房工業(yè)用房3038分析：根據(jù)現(xiàn)場勘查及上述資料可知，本項目周邊的類似物業(yè)的出租價格適中，新建成的辦公用房租金價格較高。根據(jù)本部門人員與消防公司相關(guān)人員現(xiàn)場查勘，需要改造的消防工程項目及費用如下表：序號工程項目內(nèi)容成本費用概算（元）1安裝消防自動報警系統(tǒng)2500002安裝改造防排煙系統(tǒng)1700003水泵房及消防栓改造，噴淋系統(tǒng)加裝噴頭80000合計500000室內(nèi)有兩個位置的電梯井，原有的兩臺電梯（貨梯）由于使用年限過長，2001年時已經(jīng)報廢。本項目由于變更規(guī)劃用途，應(yīng)補交土地有償使用費的差價。根據(jù)現(xiàn)時市場狀況，%。預(yù)計我司年租金收入：約580萬元（參照現(xiàn)時管委會分租的價格，每平方米約為35元/月）?？紤]3%5%的空置率后，收益較現(xiàn)狀提升幅度為25%。（1）出租價格設(shè)定在35元/平方米/月。（2）需要投入一定的改造費用，如前所述，估計約115萬元。據(jù)我方向管委會了解，現(xiàn)時各租戶租賃均價為35元/平方米/月，整體基本符合市場現(xiàn)狀。也可以進(jìn)行公開招商，選擇更適合的租戶。（6）%。本方案為整體出租形式，可以由承租方支付，所以此處物業(yè)維修基金設(shè)定為0%。③項目設(shè)施改造存在一定的成本，且需要本公司前期投入。③需要配置一定的管理人員及管理物資，有一定運營成本。存在的問題：①由于整體出租的原因，租金價格相對會較低。補交土地有償使用費的預(yù)計根據(jù)廣州市政府文件《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市國有土地有償使用的意見(試行)》（穗府[2005]36號）中有關(guān)的規(guī)定，只征收土地有償使用費的土地，其有償使用費標(biāo)準(zhǔn)按基準(zhǔn)地價的一定比例計收。對于停車場的問題，由于區(qū)內(nèi)建筑物已完成建設(shè)，改造的可能性極小，所以現(xiàn)存的問題只有①②兩項。而其他行業(yè)的企業(yè)則不鼓勵其進(jìn)入園區(qū)經(jīng)營，工商登記的問題可能不予配合解決。天河區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)密集，共有各類科技企業(yè)一千多家，經(jīng)國家認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)三百多家，占全市的73％，其中信息技術(shù)、自動化、生化制藥、新材料、精細(xì)化工是支柱產(chǎn)業(yè)。3．沒有專用停車場，車輛停放不方便由于建筑物原為工業(yè)廠房設(shè)計，沒有設(shè)置地下停車場及專用停車場，車輛停放在路邊，影響了交通的暢順，而且位置有限，滿足不了現(xiàn)時租戶大量的車位需求。工業(yè)區(qū)內(nèi)現(xiàn)時大部分建筑物的出租率較高，租金價格在近幾年有很大幅度的提升。目前的工業(yè)用電與物業(yè)作為辦公用房的用途有較大的沖突。排水管道為舊式的鑄鐵管，由于使用時間較長，銹蝕現(xiàn)象比較嚴(yán)重，部分出現(xiàn)滲漏。另外1棟變更規(guī)劃的建筑物為數(shù)碼港國際酒店，該建筑物位于科韻路邊，在建成時規(guī)劃用途為辦公樓，后來為經(jīng)營酒店行業(yè)，實現(xiàn)物業(yè)效益最大化，變更規(guī)劃用途為酒店。這一系列的措施，逐步樹立了園區(qū)的品牌形象，擴(kuò)大了園區(qū)的知名度及影響力。天河區(qū)建中路56，58號地鐵大樓經(jīng)營策劃書資源總部商貿(mào)部200783目 錄前言 2一、本項目商業(yè)環(huán)境介紹 2（一）天河區(qū)整體商業(yè)現(xiàn)狀 2（二）項目所在地的商業(yè)環(huán)境 2二、項目基本情況介紹 5（一）項目建筑及設(shè)施情況 5（二）項目現(xiàn)時的租賃情況 6（三）項目物業(yè)管理情況 7（四）項目租戶工商登記的情況 8（五）項目供電情況 8三、項目SWOT分析 9（一）優(yōu)勢（S） 9（二）劣勢（W） 10（三）機會（O） 11（四）威脅（T） 12（五）總結(jié) 12四、物業(yè)經(jīng)營行業(yè)定位分析 12（一）天河區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)狀況 12（二）本項目目標(biāo)客戶企業(yè)定位 13五、價格定位 14（一）物業(yè)出租價格分析 14（二）管理費收支運作分析 15六、物業(yè)改造建議 15（一）項目設(shè)施改造及成本分析 16（二）項目規(guī)劃用途變更及成本分析 17七、主要的經(jīng)營方案建議 19（一）經(jīng)營方案一 19（二）經(jīng)營方案二 20（三）經(jīng)營方案三 20八、各經(jīng)營方案建議的比較 21（一）各經(jīng)營方案對物業(yè)市場價值產(chǎn)生的影響 21（二）各經(jīng)營方案所面臨主要問題的比較 24（三）各經(jīng)營方案比較匯總 24九、各經(jīng)營方案比較結(jié)論 25十、物業(yè)交接建議 26前言廣州市天河區(qū)建中路56，58號地鐵大樓業(yè)主為我司，整棟樓房共六層，㎡。另外5棟經(jīng)過調(diào)整規(guī)劃用途，現(xiàn)時使用性質(zhì)變更為辦公用房或者商業(yè)用房。中國人民銀行結(jié)算中心：正門面重新安裝鋁扣板，室內(nèi)也按照辦公的用途重新進(jìn)行了裝修，電梯、消防、照明等設(shè)施也相應(yīng)改造，適應(yīng)辦公樓功能要求，分體空調(diào)也統(tǒng)一安裝在側(cè)面。到現(xiàn)時為止我司月租金收入約為42萬元，年度租金收入總額約為504萬元。而A類用戶差別較大，平時不用參加用電錯峰輪休，只是在用電異常緊張的情況下才配合供電部門，降低用電負(fù)荷。4．單元分拆間隔靈活，建筑結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強地鐵大樓整棟樓房共六層，㎡，㎡，呈長方形布置。（三）機會（O），為該區(qū)域帶來新動力本項目位于廣州市的東面，隨著廣州市的城區(qū)中心東移，本項目附近的各種配套設(shè)施、市政建設(shè)等方面必將大力改善，經(jīng)濟(jì)環(huán)境也將隨之不斷向好，潛在租戶的數(shù)量也將有大幅度的增加，物業(yè)租金價值隨之相應(yīng)提高。1991年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。本項目現(xiàn)時管委會分租的價格為35元/㎡/月，基本與市場現(xiàn)狀相符。2001年9月份廣州天河科技園管委會服務(wù)中心（現(xiàn)時的租戶）在其中一個電梯井重新安裝了一臺電梯，另外一個電梯井直到現(xiàn)時仍空置。（1）土地有償使用費差價的確定在廣州市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站上查詢得到基準(zhǔn)地價如下：工業(yè)用途網(wǎng)格點基準(zhǔn)地價：800元/平方米建筑面積，住宅用途網(wǎng)格點基準(zhǔn)地價：1600元/平方米建筑面積，辦公用途網(wǎng)格點基準(zhǔn)地價：1920元/平方米建筑面積，（根據(jù)有關(guān)規(guī)定。預(yù)計我司年租金收入：約500萬元（現(xiàn)合同，每平方米約為30元/月）?？紤]3%5%的空置率后，收益較現(xiàn)狀提升幅度為15%。物業(yè)改造成本：665萬元①項目設(shè)施改造成本如前所述，合計共115萬元。（2）%。方案三所面臨的問題（1）方案三可以徹底地解決方案一所面臨的兩個問題，但項目改造費用較大，如前所述估計約665萬元。我方接收此批租戶后，為實現(xiàn)公司效益最大化，同時也考慮租戶的穩(wěn)定性，可與各租戶進(jìn)行協(xié)商，在租金不低于原管委會與其簽訂的價格基礎(chǔ)上，盡量保證原租戶繼續(xù)租賃本項目。首層租戶的交接方式首層三家租戶與我司直接簽訂租賃合同，交接方案比較簡單，可采取直