【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。我司在操作過程中將結(jié)合實際情況，合理整合資源，為貴司嚴(yán)格控制項目運作的各個環(huán)節(jié)，減少一切不必要的資源浪費。項目推廣方案◆項目工程進程時間安排◆項目上市時間計劃◆項目預(yù)計銷售進度表◆相關(guān)資料準(zhǔn)備及其他準(zhǔn)備工作◆市場推廣策略：籌備期、試銷期、引銷期、強銷期、促銷期策略◆促銷活動策略及工具選擇◆事件行銷策劃◆公共關(guān)系策略◆廣告策略及創(chuàng)意構(gòu)想◆廣告費用預(yù)測控制成本利潤最大化，永遠是商家的追求。對于中部房地產(chǎn)市場有效需求不足的問題，我司在立足項目區(qū)域進行最大化挖掘的同時，務(wù)求采取措施調(diào)動投資客戶的投資積極性，對本項目進行充分、有效的消化。全封閉社區(qū)、紅外報警、門窗磁報警、IC卡門禁、可視對講、光纖入戶、寬帶網(wǎng)絡(luò)、三表遠傳、一卡通、24小時保安巡邏、電子巡更……高智能化必將換來海泊人家項目物業(yè)管理的高效率、高質(zhì)量及低成本。◆與其他小區(qū)聯(lián)合，資源共享，優(yōu)勢互補，以減少成本；◆類似超市、診所、商務(wù)中心、美容院等于生活息息相關(guān)的功能，可酌情設(shè)置；◆物業(yè)開通社區(qū)巴士，負責(zé)孩子上學(xué)及業(yè)主外出，定點定時服務(wù)。健康、教育、休閑等需求已成為一種生活內(nèi)涵?，F(xiàn) 狀目前，項目處于四方、市北的邊緣地帶，周邊有：八百商場、鞍山路農(nóng)貿(mào)市場、幼兒園、小學(xué)、建行、農(nóng)行、海慈醫(yī)院等，公交車4等近20路。其成為個人生活空間的進一步延展。該項目所處位置決定其所需要的配套職能比市中心物業(yè)要多很多，基本的購物、飲食、休閑、子女上學(xué)等需要開發(fā)商是情況予以妥善解決。隨之海泊人家項目的進展，我司會就此提出更詳盡的相關(guān)提案。社區(qū)文化成為提升小區(qū)綜合素質(zhì)的關(guān)鍵，為高售價、高利潤提供堅實的基礎(chǔ)?？蛻舴?wù)成立客戶服務(wù)部，聽取已購房者對物業(yè)管理的建議贏得重視物業(yè)管理的良好印象；及時通報工程進度和銷售情況，咨詢已購房者意見……社區(qū)文化如同人之氣質(zhì)，房地產(chǎn)項目亦有自己的氣質(zhì)——社區(qū)文化。服務(wù)工作細節(jié)化，我們會有事半功倍的效果。物業(yè)管理篇物業(yè)管理我司認為，項目真正打口碑宣傳是靠軟件，即服務(wù)的提升。同時彰顯公司實力，增強買家信心，從而促進銷售。工地廣告牌、立柱、導(dǎo)示牌、禁止牌、噴畫的設(shè)計，及懸掛各類型的POP,對烘托銷售氣氛很有幫助。 建筑標(biāo)準(zhǔn)我司建議：◆三米層高；◆外墻面采用保溫層加優(yōu)質(zhì)外墻涂料◆中空玻璃鍛熱鋁平開上旋窗◆雙路供電◆世界名牌電梯◆集中供暖，管道燃氣到戶；◆24小時熱水售樓環(huán)境整體設(shè)計篇對于此，從有利于銷售的角度，有三個原則：◆大膽創(chuàng)新◆展示是關(guān)鍵◆延長停留時間售樓處◆售樓處要求：寬敞明亮，氣派典雅；◆功能分區(qū)：設(shè)接待區(qū)、洽談區(qū)、模型展示區(qū)、休息區(qū)、兒童娛樂區(qū)、可樂飲料區(qū)；◆形象墻是客戶的第一波視覺沖擊力，其設(shè)計要求大氣、美觀、有意境；◆展板設(shè)計（項目簡介、戶型圖、銷控表、裝修標(biāo)準(zhǔn)、園林景觀、配套設(shè)施、付款方式等）；◆臺面標(biāo)識（資料處、洽談處、簽約處、收款處等）；◆銷售管理人員、員工工作標(biāo)識（名片、胸卡等）；◆制做部分烘托氣氛的各類型POP。作為建筑的美觀功能便在更大程度上滿足了這部分人的更高層次的需求。建筑風(fēng)格篇建筑風(fēng)格對樓價的影響是明顯的。 b、在住宅的銷售中，目前景觀、視野已越來越影響客戶的購買決定，根據(jù)本項目景觀差別，特將各戶型的景觀價格差定為200元范圍內(nèi)。我司建議拉大差與好樓層之間的價格差，充分利用先進操盤手法先行銷售難度較大的房屋，促進項目的后期大幅升值，制造一個個銷售高潮，減輕尾盤銷售難度，并獲取盡可能大的利潤。 底層住宅（10層以下）受視線阻擋而影響景觀，但樓層越高價格又越高，故相當(dāng)客戶愿意選擇中間層，價格相對適中，在享受景觀、清醒空氣的同時而管理費不變。提高多層的銷售價格，一方面提升項目檔次，另一方面，促進小高層及高層的銷售。但為了便于推廣，為先期購買者留下一定升值空間，實行價格低開高走，以免造成有推廣的被動局面，故在各個推廣期根據(jù)工程進度的不同價格略作如下調(diào)整，見下表：內(nèi)部認購期公開發(fā)售期持銷期掃尾期價 格3580元/㎡3780元/㎡3980元/㎡4100元/㎡比 例20％30％40％10％則最終可實現(xiàn)：3580元/㎡╳20％＋3780元/㎡╳30％＋3980元/㎡╳40％+4100元/㎡╳10％＝3852元/㎡定價原則我司有針對性地調(diào)查了周邊可比項目，根據(jù)對市場的實際把握，以下就目前入市階段的價格制定如下定價原則：相對而言，多層住宅銷售難度較輕。140╳70%）=3778元/㎡ 由比較權(quán)重中表二可最終得出海泊人家項目的綜合均價的估算價為：3250元/㎡ ╳15％ ＋2958元/㎡╳10％＋3125元/㎡╳12％＋4060元/㎡╳18％+ 3991元/㎡╳20％＋3778元/㎡ ╳25％ ＝3632元/㎡據(jù)以上推算，海泊人家項目理性的價格應(yīng)在3600元/㎡左右，但一方面該項目定位為中檔豪宅，另一方面整個片區(qū)的大規(guī)模成片開發(fā)，可見100500元/㎡的價格升值空間是可以預(yù)見的。（118247。110╳30%+127247。140╳70％）＝4060元/㎡E、同比海地儷園，有：3700元/㎡247。（107247。110╳30％＋131247。140╳70％）＝2958元/㎡ C、同比金桂花園，有：2900元/㎡ 247。（104247。110╳30％＋106247。周邊現(xiàn)售住宅基本情況項 目名 稱位 置主 要戶 型戶 型面 積起 價元／M2最 高價元／M2均 價元／M2祥泰商住大廈人民路2/23/287148245027502600康 順家 園康寧路——網(wǎng)點120170299043603300海 濱廣 場山東路2/23/280120210029002600金 桂花 園哈 爾濱 路3/270110260034002900綠 都公 寓浦口路2/2,3/290130303040003500海 地儷 園敦化路1/22/22/365130347040803700海 地家 園鞍 山二 路1/22/270135355042003750城 市花 園威海路1/22/378123320043003900項目比較分析（1）周邊物業(yè)比較 項 目類 別祥泰商住大廈康 順花 園海 濱廣 場金 桂花 園綠 都公 寓海 地儷 園海 地家 園城 市花 園交通狀況較方便較方便方便方便方便方便方便方便地理位置較好較好較好好好較好較好好項目配套一般一般一般較好好較好較好好項目規(guī)模一般一般較大一般較大一般一般較大景觀綠化一般較好較好較好較好一般較好好主要戶型2+23+22+23+22+23+22+23+22+23+22+23+22+23+2裝修情況無裝修無無無無無無無市場接受情 況較好改 造工 程較好較好較好較好較好好（2）綜合比較 項 目類 別海 泊人 家祥泰商住大廈海 濱